A cuatro años de haber debutado en el mercado el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces –Fibra- en marzo de 2011, para el año 2015 hay 10 Fibras en el mercado mexicano cuyo valor de capitalización es de 247,000 millones de pesos.
En entrevista para Inmobiliare, Alik García, analista fundamental de Casa de Bolsa Intercam destaca que hasta el momento el objetivo de los Fibras se ha cumplido al darle posibilidad a los inversionistas de lograr participar en el mercado inmobiliario con una inversión que no es tan grande como lo sería comprar directamente el inmueble.
“En cuanto al Fibra como instrumento, vemos dividendos que son superiores a los que se ofrecen en los cetes o instrumento de deuda; estos han tenido tasas de retorno atractivos, sobre todo en el sector industrial que tiene un rendimiento sobre dividendo superior al de los Fibras comerciales, pero prácticamente ronda 5% del rendimiento de dividendo del sector Fibras en México, lo cual ha ayudado a tener un flujo constante trimestral”, explica en analista.
Al respecto, Carlos López Jones, editor en jefe de Tendencias Económicas complementa que en México apenas se está entendiendo bien qué es un Fibra y por ello, no existe la costumbre de revisar históricamente qué son los dividendos; considera que los inversionistas a veces se fijan más en las noticias acerca de las compras de portafolios o inquilinos.
“Un punto importante es que el gobierno se ha dado cuenta de que a pesar de la incertidumbre global, el mercado inmobiliario está creciendo a tasas muy aceleradas; estamos viendo la construcción de rascacielos de una forma impresionante, lo cual se hubiera estancado en cualquier otra crisis, pero gracias a los Fibras que tienen los recursos y se lo deben gastar, estas construcciones no han parado; por el contrario, se han acelerado, lo que es muy atractivo para cualquier gobierno”, analiza.
Alik García considera que el mercado de Fibras no está saturado, porque la penetración es relativamente baja, y en ese sentido no hay competencia directa entre las Fibras, sino muchas propiedades inmobiliarias que están en manos de los particulares, por lo que hay todavía posibilidades de seguir creciendo.
En adición opina que el desempeño de algunos de los Fibras no es el esperado. En el caso de Fibra Uno –FUNO- ha tenido crecimientos muy importantes, pero en el caso de los enfocados al sector hotelero han sido un poco bajos: “Los márgenes hoy son pequeños en comparación a los Fibras comerciales o industriales. El punto atractivo de las hoteleras es que no están endeudadas, los límites de apalancamiento son muy bajos, pero al final se han quedado rezagadas; además, ha influido el tema de la regulación fiscal que no los ha favorecido, y sus ingresos son muy variables, por lo que los inversionistas se interesan más en un flujo seguro. En comparación con los otros sectores, llama la atención en primer lugar la Fibra de componente comercial, seguida por las industriales”.
MERCADO INVERSIONISTA DE FIBRAS
Los inversionistas que participan en las operaciones de los Fibras son principalmente inversionistas institucionales como las Afores, capital privado e inversionistas retail tanto de México como de carácter internacional.
“Hoy, las Afores tiene activos administrados por 140 000 mdd, de los cuales, en el ponderado de todas las Afores, se tiene capacidad para invertir 17% en vehículos estructurados; es decir, 25 000 mdd disponibles para CKD o Fibras; de estos, sólo se ha invertido la tercera parte, 8 000 mdd. Lo que ha dicho CONSAR es que el cambio de regulación que vendrá en enero les permitirá duplicar en los próximos dos años la inversión en vehículos estructurados. De las 11 Afores que existen, cuatro son las que más actividad tienen, y desde mi perspectiva, entre ellas están Banamex, Banorte Siglo XXI y Sura”, afirma Ingrid Castillo Rodríguez, Directora de análisis de GBM Grupo Bursátil Mexicano.
Carlos López Jones, enfatiza que hay cuatro puntos en los que debe poner atención el inversionista antes de poner sus recursos en este tipo de instrumento como los Fibras: “Primero, conocer alguno de los sectores en los que participan estos –comercial, oficinas, hoteles e industrial-, revisar el portafolio, considerar las figuras técnicas de cada Fibra, porque algunas tienen mayor volatilidad y los dividendos buenos rondan entre 5 y 6 por ciento”.
FHIPO PARTICIPA CON INFONAVIT EN BURSATILIZACIÓN Y CUMPLE EXPECTATIVAS
Con un rendimiento total acumulado superior a 10% en menos de un año, considerando las distribuciones de dividendos, el primer vehículo de inversión en México enfocado en portafolios hipotecarios residenciales de alta calidad -Mortgage REIT- ha materializado muy rápido su Plan de Negocios planteado en noviembre de 2014, ya que en menos de un año de operaciones, han regresado al mercado el pasado 8 de septiembre de 2015.
“Con tan sólo un periodo de operación de tres trimestres logramos consolidar nuestra primera emisión de deuda en el mercado, que fue la bursatilización de nuestra cartera a través del programa Cedevis Total. De cara a los inversionistas, esto demuestra que FHIPO como Mortgage REIT ha sido bien recibido, y además nos destaca como un vehículo de inversión eficiente y dinámico”, destaca Daniel Braatz, director financiero (CFO) de FHIPO.
Agrega que el Infonavit ha realizado bursatilizaciones desde hace 10 años, pero este año hizo la primera bursatilización de Cedevis en conjunto con Mortgage REIT, porque anteriormente lo había hecho con Banamex. “El mercado recibió muy bien que Infonavit usará por primera vez en la historia a un aliado en la bursatilización de la cartera como FHIPO, debido a que esta vez la transacción fue una operación de financiamiento, mientras que en nuestro IPO de 2014 fueron recursos de capital lo que levantamos en el mercado. De esta bursatilización por 4,200 millones en total, 2,600 millones le correspondieron a Fhipo por la participación que tenemos dentro de las carteras, y son los recursos que estamos utilizando hoy para continuar con los planes que tenemos con el Infonavit”, explica el directivo.
Complementa que tienen comprometidos los recursos de financiamiento, y están cerrando líneas de financiamiento con la banca comercial; de hecho, durante el 3T2015, FHIPO contrató una línea de almacenamiento con Banorte, según mencionaron en su último reporte de trimestre.
DIVERSIFICARÁ FHIPO A LOS ORIGINADORES PARA SUS PORTAFOLIOS
FHIPO participó en la bursatilización de su cartera Infonavit Total mediante la emisión en Certificados de Vivienda (CEDEVIs) Totales por un monto aproximado de 4,232.3 millones de pesos. Por lo que seguirán invirtiendo en créditos hipotecarios de Infonavit dentro de dos programas como Infonavit Total e Infonavit Más Crédito. Por el momento, están en negociaciones avanzadas con otros originadores para abrir programas de inversión con ellos, podrían trabajar con bancos, originadores hipotecarios e incluso Sociedad Hipotecaria Federal y Fovissste.
“Tenemos la intención de diversificarnos en productos hipotecarios y originadores; el Fovissste es atractivo, porque son créditos para un sector en el que aún no participamos. En nuestra opinión, los trabajadores formales del sector gobierno tienen menor rotación en el empleo, por lo que esperamos que la pérdida crediticia sea también menor; además, la consideramos una buena oportunidad, pues el Fovissste tiene una originación constante y gran demanda de sus derechohabientes por financiamiento a la vivienda”, revela Daniel Braatz.
Al 3T2015, la cartera hipotecaria total de FHIPO alcanzó cerca de 8,000 millones de pesos, conformada por aproximadamente 30,000 créditos. El retorno sobre el capital o ROE que obtuvo al 30 de septiembre de 2015 fue de 8.3%, superior al de cualquier vehículo similar en el mercado, como las FIBRAs tradicionales.
FIBRA UNO SEGUIRÁ SIENDO LÍDER EN EL MERCADO
Desde la creación de Fibra Uno en 2011 y después de ocho años por intentar crear al primer Fideicomiso de inversión en bienes Raíces en México, FUNO ha aumentado su área rentable 13 veces, han salido al mercado cuatro veces por capital, tres veces por deuda y han levantado recursos por más de 100 000 millones de pesos del mercado tanto de capital como de deuda para su crecimiento; tan solo en el 1T y 2T2015 han tenido un crecimiento superior al 10% en ingresos. Además, FUNO espera comenzar a operar entre 2015 y 2017 más de un millón de metros cuadrados.
Antonio Tejedo, Investor Relations Director de FUNO, resalta: “No sufrimos por la devaluación del tipo de cambio, pues aproximadamente 30% de los ingresos de FUNO están denominados en dólares. Creemos que podemos continuar el crecimiento de forma sostenida, porque tenemos como un millón 27 000 metros cuadrados en desarrollo, en 13 proyectos diferentes, y participamos en el segmento comercial, industrial y oficinas. En el sector comercial, abarcamos todo el espectro del segmento que va desde un local stand alone en esquina con restaurante de comida rápida, hasta un centro comercial tipo Fashion Mall del calibre de la Isla de Cancún, con tiendas de super lujo”.
“Todos los recursos del año pasado estaban comprometidos y nos tardamos poco menos de 10 meses en invertir, apenas en mayo comenzamos a pagar las adquisiciones. A finales de enero levantamos 10 000 millones de pesos adicionales de deuda, que también era para las adquisiciones. Al cierre del 30 junio tenemos en caja 7 000 millones de pesos, mismos que ya están comprometidos”.
“No creo que regresemos a los mercados de capital por precio, porque nuestra acción ha sufrido una baja que se deriva de la volatilidad y salida de algunos inversionistas. No estamos pensando hacer una emisión de capital en el corto plazo, tenemos potencial de capital, porque podemos apalancarnos con deuda, poca caja y algunas adquisiciones listas para ser usadas como moneda de cambio; ahorita traemos 30% de deuda sobre activos totales y queremos subir alrededor del 35 a 37%, aunque tenemos un límite autoimpuesto de 40% de deuda sobre activos”, adelanta Antonio Tejedo.
FIBRA SHOP AGREGARÁ 180 000 METROS CUADRADOS POR AÑO EN LOS PRÓXIMOS TRES AÑOS
El Fibra tiene un plan de invertir cerca de 3 500 mdp en nuevos centros comerciales – comprar o desarrollar. La primera parte será vía desarrollo y se ven buenas oportunidades en las ciudades del centro del país, donde han logrado comprar un centro comercial y ponerle una nueva marca, con cine, tienda de autoservicio o departamental, para anclarlo.
Por el momento, Fibra Shop tiene una negociación importante con los bancos que la han apoyado, para tener las líneas de crédito disponibles y hacer las inversiones. “Tenemos parte de caja y además acabamos de hacer operación de 3 000 mdp en los mercados de deuda; hoy Fibra Shop está en un buen momento, porque tiene 25% de apalancamiento, por lo que tendremos los recursos suficientes para el siguiente año, pues los de caja nos dan para cumplir compromisos, quedándonos todavía un aproximado de 800 mdp; por eso negociamos líneas de crédito. Hemos hechos entre 5 y 6 adquisiciones al año, y en el pipeline de 2016 estaremos alcanzando esa cifra”, explica Gabriel Ramírez, director de finanzas de Fibra Shop.
Este Fibra tiene 18 propiedades con presencia en 11 estados de la República Mexicana, aunque prefiere el desarrollo de la parte centro –que no únicamente el Bajío-, así como algunas zonas del sureste donde llegarán los beneficios de la reforma energética y donde el ingreso per cápita está subiendo. Comenzaron con 140 000 metros cuadrados de área rentable y ahora, tienen cerca de 500 000 metro cuadrados. El crecimiento ha sido importante, y tienen la visión de seguir creciendo 180 000 metros cuadrados cada año en los próximos tres años.
FIBRA E DARÁ IMPULSO A SECTOR ENERGÉTICO EN 2016
La creación de Fibra E –que no es un Fibra inmobiliario- responde a una de las medidas dadas a conocer por el Presidente Enrique Peña Nieto durante su tercer informe de gobierno en 2015. De las 10 medidas para impulsar el desarrollo económico y la desigualdad, dos están relacionadas con la Bolsa Mexicana de Valores y uno de ellos es Fibra E, diseñado para la participación de empresas tanto públicas como privadas, mexicanas y extranjeras.
La primera emisión de Fibra E –Fideicomiso de Inversión en Energía e Infraestructura– se daría a conocer en el primer trimestre de 2016. “En los próximos cinco años prevemos que haya distintos tipos de Fibra E, porque abarca diferentes sectores de la economía. Este instrumento es sólido, lo comenzamos a trabajar en diciembre, porque se parecía mucho a un instrumento americano, MLP -Master Limited Partnerships. Toma mucho de la Fibra inmobiliaria, con activos maduros que traen flujos, los cuales se pondrán en el Fideicomiso para su colocación”, explicó José Méndez Fabre, presidente de la Asociación Mexicana de Intermediarios Bursátiles – AMIB- tras el timbrazo inicial en el piso de remates de la Bolsa Mexicana de Valores, el pasado mes de octubre de 2015.
También mencionó que de acuerdo con la Consultora Ernst & Young se estimó que las colocaciones de este instrumento podrían alcanzar 70 000 millones de dólares para 2020, y a partir de 2016 llegarían hasta seis proyectos estabilizados con contratos de largo plazo. Fibra E tendrá una participación importante, porque contempla la inversión en gas natural, productos derivados del petróleo y gasoductos en el sector de energía. Para el caso de infraestructura serán caminos, carreteras, vías férreas, sistemas de transporte, puertos, seguridad pública y aguas, entre otros.
Al respecto, Ingrid Castillo Rodríguez, directora de análisis de GBM Grupo Bursátil Mexicano opina que “el principal reto es que tomen masa crítica. Adicionalmente, es importante la transparencia del marco regulatorioya que los activos sujetos de esta inversión son muy específicos, como concesiones, contratos de servicios con paraestatales y con riesgos altos en la parte energética. Y en tercer lugar es importante que haya impulso por parte de
empresas privadas como ICA, PINFRA, GMEXICO y ALFA con activos fibrables”.
En el documento “Se crea Fibra E para proyectos del Sector Energético” con fecha del 1 de octubre de 2015, se menciona que el objetivo principal es bursatilizar proyectos maduros de energía e infraestructura, con el fin de liberar recursos para nuevos proyectos:
“El fideicomiso debe constituirse de conformidad con la legislación mexicana, debiendo ser la fiduciaria una institución de crédito o casa de bolsa residente en México, autorizada para dichos efectos. Al menos el 70% del valor promedio anual del patrimonio del fideicomiso deberá estar invertido en entidades mexicanas, mientras que el remanente, en valores a cargo del gobierno federal… La fiduciaria deberá emitir certificados bursátiles fiduciarios al amparo del fideicomiso por la totalidad del patrimonio de éste. De igual forma, Fibra E deberá distribuir, cuando menos una vez al año y a más tardar el 15 de marzo del siguiente año, al menos el 95% del resultado determinado”, detalla el documento.
FIBRAS: Próximos proyectos
- Fibra Hotel –FIHO- desarrollará un hotel de servicios limitados con 115 cuartos en Cuautitlán Izcalli, dentro del centro comercial San Marcos Power Center. La apertura se contempla para el 3T2016.
- FIHO anunció la apertura del hotel Courtyard by Marriott Ciudad del Carmen con 133 habitaciones de servicios selectos.
- FUNO adquirió cuatro planteles universitarios localizados en Guadalajara de Grupo ICEL, el precio pactado fue de 2 295 millones liquidados en efectivo y representan un área rentable bruta de 76 295 metros cuadrados.
- FIHO desarrollará dos hoteles con 286 cuartos en el proyecto de usos mixtos Via 155 en la Ciudad de México, será un Fiesta Inn Lofts de 108 habitaciones –estancias prolongadas- y Fiesta Inn con 178 habitaciones –servicios selectos- ambos operados por Grupo Posadas. Se estima la apertura a finales de 2017 con una inversión aproximada de 335 millones de pesos.
- Fibra Monterrey –MTY- anuncia acuerdos vinculantes para la adquisición del portafolio “Providencia” y edificio “Prometeo” conformados por naves industriales y edificio de oficinas, respectivamente, en conjunto representan aproximadamente 90 600 metros cuadrados de área rentable bruta. Fibra Mty concluyó la adquisición del edificio “Monza 2” una propiedad comercial ocupada por un arrendatario ubicada en Chihuahua con más de 4 600 metros cuadrados de área rentable bruta.
- Fibra Terrafina –TERRA- Anunció la adquisición de un portafolio de 10 propiedades industriales por 59.4 millones de dólares, excluyendo costos de transacción e impuestos; la ubicación del portafolio está en San Luis Potosí, Irapuato y Monterrey.
- FIHO anuncia el desarrollo de un hotel de estancias prolongadas con 48 cuartos en la zona de La Fe, cerca del Aeropuerto en Monterrey, Nuevo León; será bajo la marca Fiesta Inn Lofts y será operado por Grupo Posadas.
- Fibra INN –FINN- anunció un acuerdo vinculante para adquirir cuatro propiedades en el estado de Chihuahua, que suman 551 habitaciones: Hampton Inn by Hilton Chihuahua, Courtyard by Marriott Chihuahua, City Express Chihuahua y City Express Junior Chihuahua.
- Fibra Prologis adquirió una terminal intermodal de distribución con servicio ferroviario, con ocupación total de un millón 93 000 pies cuadrados en el sub-mercado de Cuautitlán-Izcalli en la ciudad de México, por una inversión total de 14.1 millones de dólares.