POR RICHARD PERALES
Artículo cortesía de Anuario Inmobiliario Latinoamérica
En los últimos años, el mercado inmobiliario de Perú ha avanzado hacia su consolidación y especialización, con el incremento sostenido de la cantidad de fondos de inversión inmobiliaria locales que participan activamente en la industria. Actualmente, el Perú cuenta con siete fondos de inversión, seis de los cuales son vehículos de inversión privados orientados a inversionistas institucionales, administrados por una SAFI (Sociedad Administradora de Fondos de Inversión). Sólo uno de ellos es un fondo de inversión orientado a personas naturales.
La vocación de los fondos de inversión está en la compra y en el desarrollo de proyectos que generen retornos financieros mediante la venta o el alquiler de unidades inmobiliarias. Una parte importante de las inversiones vigentes está concentrada en proyectos de desarrollo inmobiliario residencial, con miras a satisfacer la demanda existente: 435 mil unidades sólo en la ciudad de Lima. Con el mismo dinamismo, las inversiones en activos comerciales (edificios de oficinas para alquiler, strip centers y centros comerciales) han tomado protagonismo en los últimos años acompañando el crecimiento económico.
La coyuntura actual
Desde fines de 2013, ambos mercados -el residencial y el de oficinas- enfrentan retos. De un lado, las ventas de los proyectos de vivienda han disminuido producto del endurecimiento de las políticas de evaluación crediticia de la banca. Las expectativas de recuperación están puestas en la implementación de mejores políticas de subsidios e incentivos y en la mejora del acceso al crédito, mediante la flexibilización de las políticas de la banca y presencia de nuevos jugadores en el mercado de créditos hipotecarios. En tanto, el mercado de oficinas –que cuenta con un inventario de 845,000 m2 repartidos en 66 edificios- ha mostrado una disminución en la colocación de m2 en proyectos destinados a la venta de unidades inmobiliarias. No obstante, los edificios categoría premium que se ofertan para alquiler, han mantenido su demanda corporativa especialmente en zonas estratégicas de la ciudad (Sanhattan y San Isidro Golf, en San Isidro).
En este contexto, la capacidad para identificar las mejores oportunidades de inversión, el acceso a información de mercado, la capacidad para desarrollar proyectos de manera integral e inclusive innovar en el diseño de nuevos negocios ( build to suit, sale and leaseback u otros) constituyen el principal valor que puede tener el equipo de gestores de un fondo.
Caso de éxito
En el primer trimestre de 2016, el Fondo de Inversión en Bienes Raíces Larraín Vial–Colliers (FIBRA LVC I) -estructura que está bajo la administración de LarrainVial SAFI y gestionado por Fibra Activos Inmobiliarios (FAI)- vendió por 35 millones de dólares uno de sus principales activos, el edificio de oficinas Fibra w/b, a un fondo de inversión europeo que mantiene presencia activa en Latinoamérica desde hace algunos años.
Esta operación es la primera que registra la participación de un comprador con estándares internacionales -un fondo de inversión alemán- en el mercado inmobiliario peruano y valida nuestra tesis de inversión en activos comerciales prime, con excelente ubicación, arrendados a clientes AAA y que generan flujos sólidos a largo plazo.
La gran apuesta
Durante 2015, y con el objetivo de potenciar la industria inmobiliaria, el Estado promovió leyes que facilitan la adquisición de viviendas, mediante esquemas de “alquiler-venta” y “ leasing residencial”. Es importante mencionar que estas leyes mejoraron la estabilidad jurídica del alquiler de viviendas, lo cual podría potenciar el negocio de proyectos multifamiliares en alquiler, que en otros mercados de la región está más desarrollado.
Adicionalmente, el Ministerio de Economía y Finanzas y la Bolsa de Valores de Lima lograron la promulgación de una ley que otorga incentivos tributarios para promover las inversiones a través de los Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (FIRBI), equivalente a los FIBRA mexicanos o los REIT en Estados Unidos. Concretamente, lo que permite esta ley es diferir el pago del impuesto a la renta producto de la ganancia de capital correspondiente hasta la liquidación y/o salida del activo del FIRBI. Sin embargo, la norma necesita ser revisada de manera más profunda, dado que hoy establece que las personas naturales que participen de esos vehículos de inversión se verían afectas al pago de impuesto a la renta del 30%, en lugar del 5% que pagan hoy por el arrendamiento de sus inmuebles. A la fecha, ambas iniciativas no han obtenido el impacto esperado por el gobierno y requieren mejoras para lograr el resultado previsto.
El mercado inmobiliario peruano tiene oportunidades claras y retos específicos. La producción anual de viviendas es aún muy modesta, a un ritmo de 24 mil unidades por año, y se necesitarían 19 años para cubrir la demanda insatisfecha. En los proyectos de retail, destaca el reducido grado de penetración (m2 per cápita) de tiendas por departamento, mejoramiento del hogar y supermercados ( Equilibrium, Análisis del sector retail 2015). Finalmente, en cuanto al tamaño del mercado de fondos de inversión, el Perú tiene un potencial importante. Su par colombiano tiene 55 fondos de inversión inmobiliarios activos, administrados por 43 firmas gestoras. En términos políticos, se espera que la tarea de estabilizar la económica y mejorar su crecimiento, devuelva la confianza en el consumidor y el dinamismo al sector inmobiliario.
Actualmente, Perú cuenta con siete fondos de inversión, seis de los cuales son vehículos de inversión privados orientados a inversionistas institucionales, administrados por una SAFI (Sociedad Administradora de Fondos de Inversión).