Previendo un incremento de más del 12% del inventario para 2017, una actividad de pre-arrendamiento del 20% y una proyección de la demanda estable en los próximos 6 meses, por parte de los comercializadores -de acuerdo con la encuesta realizada por Solili en el tercer trimestre de 2016-, un incremento en la tasa de disponibilidad es inminente.
El mercado de oficinas clase A de la Ciudad de México es más de 5.6 millones de m2, distribuidos en 360 desarrollos. En los últimos años, la ciudad ha experimentado un boom inmobiliario, detonando importantes proyectos corporativos. Para 2017, Solili, empresa proveedora de información del mercado inmobiliario en México, anticipa la entrega de 31 nuevos complejos corporativos para 2017, que sumarán más de 715 mil m2 de área rentable, previendo un crecimiento del inventario corporativo de más de 12%. Se espera que el impacto de la nueva oferta genere un incremento en la disponibilidad de espacios de oficinas.
Análisis General
La nueva oferta ofrecerá espacios de diferentes tamaños, reflejándose en las características de los edificios a entregarse en 2017. De acuerdo con datos de la firma Solili, de los 31 proyectos a culminar construcción el próximo año, 7 edificios tendrán un área rentable inferior a los 10 mil m2, siendo el más pequeño de 3,506 m2; por otra parte, hay varios proyectos de grandes dimensiones, con el más grande de 80 mil m2. La dimensión promedio del edificio es de 23,168 m2, resultando 32% más grande que el promedio de los complejos existentes. Serán 8 los edificios que cuenten con plantas tipo superiores a los 2,000 m2; sin embargo, son los de mayor tamaño ya que representan la mitad del total de área rentable esperada para 2017.
La mayoría de la nueva oferta es sostenible, dos terceras partes de los proyectos se encuentran pre-certificados LEED o están en proceso de certificación, que en términos absolutos se traduce en 9 proyectos ya pre-certificados, en su mayoría de nivel plata y oro, y otros 8 se encuentran en el proceso de certificación. Más del 70% de la oferta esperada en 2017 se concentrará en los submercados de Insurgentes Sur, Polanco y Periférico Sur. Como mercado total, la nueva oferta de 2017 se entregará con una distribución similar entre trimestres; sin embargo, no en todo los submercados se presentará este comportamiento, pues tan solo en el tercer semestre, en Insurgentes Sur, se adicionarán más de 100 mil metros de área arrendable.
Aunque se prevé un aumento en la disponibilidad de espacios corporativos en la ciudad de México, el precio promedio de salida de los 31 proyectos que se espera para 2017 es de 25.41 dólares por m2 por mes, 4.1% más alto que el precio promedio registrado en el tercer trimestre de 2016. De forma particular, el corredor de Lomas Palmas cuenta con precios de salida 20% superiores a lo que mostró al cierre del tercer trimestre de 2016, como efecto de la poca oferta proyectada para 2017 y la actividad de pre-arrendamiento, contrastando este comportamiento con los precios de salida para el corredor de Polanco, son casi 17% inferiores a los reportados en el tercer trimestre de 2016. Con casi 130 mil m2 aun disponibles de la nueva oferta esperada para 2017, los desarrolladores pueden ser competitivos al disminuir los precios de salida e impulsar la comercialización de sus edificios
Poco más del 20% del total de metros que se incorporarán en 2017 se encuentran pre-arrendados, por lo que, de seguir esta tendencia la tasa de disponibilidad, tendrá un importante repunte a lo largo del próximo año. Los submercados con mejor comportamiento en pre-arrendamiento son Periférico Sur y Lomas Palmas, donde casi 50% se encuentra pre-arrendado.
* Metodología Entregado: “ Los metros cuadrados totales y/o el número de edificios que han terminado construcción (el estatus ha cambiado de construcción a inventario) y han recibido un certificado de ocupación durante un periodo definido. Cuando un certificado de ocupación ha sido otorgado, la propiedad será considerada entregada aún cuando los inquilinos no han ocupado el espacio.”
* Metodología Área Neta Rentable: “Los metros cuadrados totales de un edificio que pueden ser ocupados o asignados a un inquilino para atender la solicitud del inquilino. Generalmente estos incluyen un porcentaje de áreas comunes incluyendo pasillos, áreas de recepciones y baños.”
Por Rob Hixson y Erik Nelson
erik@solili.mx
rob@solili.mx
