Luis Quintero, director ejecutivo de Corporativos/ ABS de HR Ratings, resaltó en entrevista que en los últimos meses ha sido activo el tema de los FIBRAs porque algunas han mostrado la intención por salir al mercado para colocar más deuda, para continuar con sus planes de crecimiento y desarrollo; otras, buscan levantar más capital. Ejemplo de ello, ha sido la reciente colocación de DANHOS17 con la colocación de Certificados Bursátiles Fiduciarios de largo plazo en el mercado mexicano de deuda por dos mil 500 millones de pesos y Fibra Shop con la emisión de deuda para nuevos proyectos, así como Fibra Terrafina.
Al respecto, Augusto Arellano, explica que en el caso de Fibra Danhos, Evercore participó en la estructura de deuda tanto del año pasado como la más reciente “en total se habían levantado seis mil millones de los ocho mil millones de pesos disponibles del programa. Aunque, evidentemente hay una parte impor tante que se destinará para el desarrollo de proyectos, es necesario recordar que cuando Danhos surgió en 2013 no tenía deuda. Al momento, ya tiene en operación los activos de Parque Toreo, Torre Virreyes y Parque Puebla, entonces crecieron mucho en activos y la entrega de resultados ha sido en ese sentido. Como ya tiene pocos proyectos en desarrollo, lo continuará con deuda porque no la tenía y creo que es bastante eficiente para ellos en el caso particular, seguir con su modelo de crecimiento con el desarrollo vía deuda”.
Por su parte, Fibra Uno “en cuanto a la creación del CKD Helios fue una circunstancia particular porque el desarrollo de Mítikah era muy grande como para tenerlo 100% dentro de la Fibra porque significaba un incremento en el riesgo de desarrollo importante y no era lo único que tenían en desarrollo. Terrafina, considero que ha hecho muy bien las cosas en términos de un crecimiento muy ordenado, si se observan las métricas se aprecia que Terrafina presenta uno de los dividendos por certificado más altos de la industria y constantemente ha crecido”, complementa Arellano.
Para el analista de HR Ratings, Luis Quintero, la llegada de las FIBRAs ha servido para brindar liquidez al mercado inmobiliario, por lo que le permitió a los desarrolladores seguir construyendo y traer mejores soluciones al mercado con inmuebles más atractivos y buscando cubrir las necesidades de los consumidores. “Hoy por hoy, vemos inmuebles que se están incorporando al mercado que son más completos y robustos, que no todos son de un solo tipo de uso porque se tiene componente comercial, residencial, hoteles u oficinas; creemos que las opciones que están llegando son más completas y atractivas para los usuarios, con mayor rentabilidad y tengan un flujo de usuarios a lo largo de su vida”.
En complemento, Eugenio Saldaña opina que las FIBRAs llegaron para aglomerar inmuebles que antes estaban en manos privadas y han permitido al público inversionista beneficiarse de las rentas o tener exposición a un sector que antes era poco líquido y difícil de acercarse. Además, este “vehículo fue creado principalmente para las Afores porque tienen dinero disponible, se benefician del régimen fiscal de las FIBRAs, y además están en búsqueda de invertir en diferentes instrumentos con un perfil distinto de riesgo-rendimiento”.
“Terrafina es quien ha realizado la mayor desinversión hasta el momento. El reciclaje de capital es parte importante en este tipo de vehículo, y para ser libre de impuestos, se tiene que cubrir un periodo de tenencia de cuatro años en que la propiedad está dentro de la FIBRA. Cuando debutaron las FIBRAs, los portafolios iniciales normalmente eran los más grandes. Ahora en muchos casos han rebasado los cuatro años de tenencia, por lo que pudieran ser vendidos en partes, libres de impuestos, que de otro modo, les hubiera costado impositivamente”, expone Saldaña.
Además, dado que las FIBRAs tienen que repartir todo su flujo, para crecer tienen que acudir a los mercados de capitales -deuda o acciones-, así como a la venta de activos -vía el reciclaje de propiedades que normalmente se ha utilizado para pagar deuda-. Cuando se compra un portafolio difícilmente todos los inmuebles son de la misma calidad y categoría y “ahora estamos en una etapa en que los portafolios iniciales de la mayoría de las FIBRAs -que cubrimos- ya podrían vender algunos activos y quedarse con los que les hacen más sentido operativamente”. Opina que hay un mayor potencial en el desarrollo de propiedades los portafolios grandes y visibles ya fueron adquiridos. Al haber muy pocos portafolios grandes y atractivos en el mercado, las tasas de capitalización para adquirirlos se podrían comprimir y encarecerlos.
Por Catalina Martínez Quintero
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