Los especialistas y directivos consultados coinciden en que todavía hay mercado para nuevas Fibras, respeto a los sectores, Augusto Arellano menciona que para las comunidades de retirados como las Fibras en EEUU –REIT’s- todavía falta más en México aunque hoy es un mercado interesante y para las dos siguientes décadas, presentará una dinámica en la pirámide poblacional y en cuanto a Multifamily, ya habrá Fibra de vivienda en renta en poco tiempo aunque no de gran tamaño.
Por su parte, Luis Quintero, director ejecutivo de Corporativos /ABS de HR Ratings cree que todavía existen portafolios en el mercado porque existen diversos inmuebles de tipo educativo o ligados con el sector salud “que son activos sólo considerados por dos Fibras aunque no representan tanto en sus portafolios, el tema de desarrollo lo vemos cada vez más en las Fibras pues están recurriendo más a esta opción por los retornos ofrecidos en el desarrollo desde inicio en comparación con comprar el inmueble.
Pueden llegar más Fibras diversificadas para resentir menos el cambio económico y creemos que puede ser hacia adelante una tendencia que vamos a observar y el otro tema, sería incrementar el desarrollo porque ofrece mayores rendimientos”.
Inmuebles enfocados a vivienda en renta, hospitales ni bodegas –storage- han estado dentro del espectro de inversión de las Fibras y respecto a próximos Fideicomisos en debutar públicamente, Eugenio Saldaña, anaLista de GBM opina que podría haber portafolios privados o empresas desarrolladoras interesadas en volverse Fibra. Además, menciona que en México las FIBRAs no han vivido un ciclo completo, hasta el momento solo se ha visto una tendencia positiva sectorialmente y no se han visto caídas ni en precios de rentas ni en ocupaciones de forma progresiva. Además de que prácticamente han vivido en un ambiente de tasas de interés bajas.
Administración Externa
- Se consideran más eficaces y económicas.
- Pueden causar conflicto de interés.
- Los objetivos del administrador no siempre van en línea con el de los accionistas.
- Por lo general, cuentan con equipo más robusto.
- Simplifica la operación para la FIBRA.
- Pueden causar problemas en el gobierno corporativo
- Menores controles e independencia al formar parte del Comité Técnico miembros del administrador externo.
- Los directores son nombrados por el administrador externo y no por el Comité Técnico de la FIBRA.
- Pueden tener un mayor enfoque en la adquisición de propiedades por incrementar el valor del activo y menor énfasis en la rentabilidad de los inmuebles.
- Países con mercados en desarrollo son administrados en su mayoría externamente.
Administración Interna
- Puede resultar más caro mantener una estructura
interna - Se disminuye riesgo de conflicto de interés
- Objetivos alineados entre la administración y los accionistas.
- Pueden contar con equipo más pequeño, como medida de reducir gastos.
- Necesidad de administrar un equipo funcional y contar con la infraestructura necesaria.
- Al estar alineados los objetivos del administrador y los accionistas se disminuye el riesgo a problemas en el gobierno corporativo.
- Los directores son nombrados por la administración pero al ser interna va en línea con el Comité Técnico.
- Más enfocados en mejorar la rentabilidad y no solamente en la adquisición de propiedades.
- Países con mercados maduros son administrados en su mayoría internamente.
Fuente: HR Ratings con base en información pública / documento “FIBRAs en México” del 5 de abril de 2017
Por Catalina Martínez Quintero
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