En los últimos años hemos sido testigos del crecimiento en los desarrollos inmobiliarios de Usos Mixtos; el costo de la tierra, competencia y creciente necesidad del uso eficiente del terreno disponible, aunado al retorno de inversión que implica la diversificación de usos, ha producido desarrollos cada vez más complejos.
Tradicionalmente los desarrollos de usos mixtos se conformaban principalmente por tres usos: Residencial, Comercial y Oficinas. Hoy, requieren de usos adicionales que generen valor al desarrollo: hoteles, wellness centers, museos, centros culturales y de entretenimiento; además de la especialización de la oferta tradicional; residencias de adultos mayores, co-living , vivienda en renta y venta y, hasta oferta para vivienda en renta Airbnb. En el caso de las oficinas, además de los espacios en renta y venta tradicionales, se han sumado las oficinas virtuales y co-working, este último tipo cada vez más en boga. El comercio puede incorporar el retail o comercio en detalle, supermercados y agencias de autos, restaurantes, desde el tipo fast food hasta los de especialidades y la cocina de autor.
Las razones que dan origen a esta complejidad se deben en parte a las necesidades que genera la nueva clase compradora: los millennials. Este tipo de comprador y/o usuario de vivienda busca una característica y es la “caminabilidad” -valga el término para expresar que los usos se encuentren dentro de una distancia caminable-. Es cierto que no existe una medida o solución universal, cada día son más los compradores que expresan su interés por comprar en desarrollos caminables y con acceso a transporte público.
En los Estados Unidos, la Asociación Nacional de Inmobiliarios –ANR por sus siglas en inglés- encontró en una encuesta nacional que hasta 12% más de los millennials prefieren caminar como un modo de transporte por encima de conducir un auto. Adicionalmente, los millennials prefieren vivir en comunidades donde las tiendas y restaurantes se encuentran dentro del rango de distancia caminable.
En estudios realizados por Walter P. Moore para determinar cuál es esa distancia caminable, encontramos que esta distancia depende de varios factores; por ejemplo, a través de la encuesta realizada, las mujeres están dispuestas a caminar hasta un kilómetro y medio para buscar un par de zapatos, mientras que los hombres se encuentran más que dispuestos a caminar hasta dos kilómetros para asistir a un partido de futbol. Como dije, no hay una regla general, pero lo que sí es cierto es que el uso del automóvil como sistema primario de transporte se ve más como una necesidad imperiosa que como un gusto.
Actualmente, como decía, los desarrollos de usos mixtos se han hecho cada vez más complejos, con mayor variedad de usos y con usos más específicos para atender con mayor precisión las necesidades de diversos compradores.
Desde el punto de vista del diseño, se han convertido de proyectos sumamente complejos, donde el cuidado en el diseño de las circulaciones es muy importante, pero no solo eso, desde el punto de vista de la administración de estas propiedades, debe preverse el diseño de la infraestructura que los soporta para que dicha administración sea posible y hasta legal. Los sistemas de distribución y medición de energía, por ejemplo, son diferentes para un condominio que para la vivienda u oficinas en renta. Algunos de estos servicios pueden compartirse, como un sistema de economía de escala; por ejemplo, las plantas de tratamiento de aguas residuales y la reutilización de esta agua para torres de enfriamiento del sistema de aire acondicionado de un uso diferente al origen de esta agua. Alimentación de agua potable, agua gris y tratada para diversos usos como consumo humano, wc y riego, respectivamente.
Otro claro ejemplo es el uso del estacionamiento, la variación horaria nos permite el uso más eficiente y completo del estacionamiento; por ejemplo, los horarios de los centros de entretenimiento son diferentes y opuestos a los de las oficinas, no así el uso residencial que requiere de lugares asignados y privados y de accesos diferenciados. Otros vehículos que deben tomarse en cuenta son: autobuses escolares y refugios para los niños, mensajería y correos, así como manejo de residuos; más ahora con las leyes que exigen separación de deshechos para su adecuada disposición final.
Por otra parte, los sistemas de transportación vertical deben ser suficientes para cubrir las necesidades de cada uso; los parámetros de diseño para los elevadores nos son iguales para las oficinas que para las residencias y el comercio. En el caso de las oficinas, la seguridad es primordial, por esta razón la transferencia y filtro de seguridad en un punto del edificio es necesaria mientras que, para las residencias, además de la seguridad es imperativa la privacidad.
Hablando de privacidad, es una característica que se contrapone con el comercio, ya que éste, necesita la mayor exposición posible al público, tanto interno como externo; lo queremos cerca de la zona residencial cuando es de conveniencia, pero separado; los restaurantes son más compatibles con las oficinas y el exterior, mientras que los supermercados deben ser más visibles y con mayor acceso al público externo. Los centros de entretenimiento son deseables lejos de las residencias y son generadores de gran cantidad de tránsito muy apreciado por los restaurantes y tiendas de tipo retail.
La oferta cultural comienza a ser un atractivo para estos desarrollos, los espacios de exhibición, ya sea al aire libre o en recintos cerrados, confiere a los desarrollos un aire de sofisticación cuando se trata de un mercado de mayor poder adquisitivo. Ya sea que se trate de teatro, galerías, museo, etcétera, la cultura es siempre bien vista y su inclusión en los nuevos desarrollos inmobiliarios es una clara diferenciación del resto. También, por otra parte, le otorga un propósito y significado al desarrollo, cuando se usan como espacios que dan oportunidad a nuevos o poco conocidos talentos, como apoyo a la comunidad cultural que mucho puede ayudar a enriquecer los espacios arquitectónicos.
Finalmente, el espacio público que aglutina y articula los diferentes usos, también debe tener un lugar primordial en el desarrollo. En 2014 en el artículo de noviembre, hablé de las comunidades planeadas y la importancia del espacio público para su éxito, le recomiendo le eche un ojo. Como decía, el espacio público es donde todo sucede, cuando menos todo lo que es visible y crea experiencias, experiencias que se graban en la mente de las personas y general una conciencia colectiva que da paso al sentimiento de pertenencia de las personas y el apego a una comunidad. Finalmente, el orgullo de habitar una comunidad y el prestigio para el desarrollador.
La creación de comunidades exitosas no es tarea fácil pero tampoco imposible. Los proyectos de usos mixtos complejos requieren de una etapa de planeación del diseño y financiera muy importantes, tan importantes como el diseño mismo, estos proyectos, por lo general, son proyectos de muchos miles de metros cuadrados y esto, necesariamente, conlleva a una planeación por etapas que pueden tomar años en completarse. Estas etapas deben diseñarse de modo que puedan cumplirse varias premisas; desde la primera etapa debe verse como si estuviera terminado, a nadie le gusta habitar una obra en construcción o que parezca inconclusa, los usos iniciales deben ser complementarios y los futuros deben percibirse como enriquecedores a la oferta inicial y no como algo que parece estar en un futuro lejano, donde el comprador prefiera esperar a ver un producto maduro.
El comprador debe percibir su adquisición como una inversión y las etapas subsecuentes son las que le añaden plusvalía a su inversión, en lugar de percibirse como un medio de financiamiento del desarrollo. Esto último puede sonar obvio, pero me ha tocado ser testigo de fracasos estrepitosos por un inadecuado enfoque en este sentido.
Los usos mixtos complejos, son proyectos que veremos con más frecuencia y una de las razones principales es el riesgo; aunque generalmente los beneficios pertenecen a los compradores (vía plusvalía), existen muchas ventajas desde el punto de vista del desarrollador, la más común es la diversificación, ya que los desarrolladores a través de una mejor oferta de cada uso, los inversionistas reducen su riesgo ya que poseen un portafolio diversificado. Dicho esto, la diversificación ayuda al desarrollador a minimizar el impacto total de un mal producto o de un producto mal enfocado, incluyendo la habilidad de contrarrestar las pérdidas o, re dirigir el producto cuando se perciba poca aceptación en el mercado sin que esto signifique la pérdida del desarrollo completo. Por estas razones, el desarrollo de usos mixtos se considera como una apuesta, relativamente, segura y, por esta misma razón, a mayor diversificación y especialización en el uso, el riesgo comercial es menor.
Por Luis Fernández de Ortega, luis.fdeortega@v-fo.com, @vfoarquitectos
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