Este año ha sido marcado por incertidumbre política y económica, pero esto no significa que el mercado inmobiliario industrial este indispuesto para enfrentar la adversidad. Y es que, aun con una baja generalizada en la absorción nacional, todos los demás indicadores parecen alinearse, en lo colectivo, a un desempeño adecuado y preventivo.
Desde 2017, mucho se ha hablado de los distintos eventos que actualmente nos impactan. Entre ellos destacan las elecciones en México de 2018, la negociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte -TLCAN- y la guerra comercial de Estados Unidos contra varios de sus principales socios comerciales. Se esperaba entonces que el segmento inmobiliario industrial, que tanto depende de la inversión extranjera y del comercio internacional, fuera especialmente vulnerable a estos acontecimientos.
De cuatro regiones industriales en México, dos sufrieron reducciones importantes en la absorción durante el primer semestre de 2018 comparado con el mismo periodo del año anterior. De las dos restantes, una experimentó estancamiento en su crecimiento y otra prosperó. Las dos regiones en las que la absorción disminuyó fueron las del Noreste y Centro del país. En la región Noreste, la absorción en los mercados de Saltillo y Reynosa se redujo 100,000 m2 aproximadamente en cada uno y aunque el mercado de Monterrey también se comprimió, este es su segundo año consecutivo con un primer semestre deprimido y por tal motivo la diferencia no fue tan grande. La región Centro, por su parte, se vio afectada por una disminución importante en la absorción de la Ciudad de México, donde los arrendamientos del semestre disminuyeron aproximadamente 200,000 m2 comparado con el 2017, una reducción con respecto al mismo período del año anterior del 40 por ciento.
Por otro lado, las regiones Norte y Bajío-Occidente aumentaron su absorción, aunque el cambio porcentual de Bajío-Occidente es apenas del 5% comparado con el primer semestre del año pasado. El crecimiento en la absorción de la región Norte fue considerable, donde el aumento con respecto al mismo semestre del año pasado fue impulsado por el extraordinario desempeño de los mercados de Mexicali y Tijuana. En Mexicali sobresalen dos operaciones Build to Suit -i. e. operaciones de edificios construidos de acuerdo a las especificaciones del cliente– que juntas superaron los 65,000 m2. Tijuana fue otra historia. Este es un mercado que ha mantenido una tasa de transacciones de renta alta que a su vez ha impulsado la inversión en espacios especulativos.
La tasa de disponibilidad en la región Norte incrementó gracias a su crecimiento en el mercado de Tijuana donde este indicador se elevó en gran medida por un aumento en la construcción especulativa. Esto sucede como reacción al desempeño alentador de su absorción en los últimos seis trimestres. La tasa de disponibilidad también creció en la región Bajío-Occidente, aunque en esta ubicación el crecimiento fue por el estancamiento momentáneo de proyectos en mercados como San Luis Potosí y la construcción especulativa que no alcanzó a frenar a tiempo.
Colectivamente, los precios de salida de las cuatro regiones no sufrieron reducciones marcadas comparadas con los del cierre del segundo trimestre de 2017. Los promedios ponderados de los precios por región se mantuvieron y en algunos casos incrementaron como sucedió en las regiones de Bajío-Occidente y Noreste. Además, podemos observar que el precio máximo aumentó en la región Centro con un crecimiento constante en los precios de comercialización para espacios nuevos en algunos de los corredores de la Ciudad de México. Este es un buen desempeño de precios considerando el panorama negativo de la economía global y en específico la reducción de la absorción en las zonas Centro y Noreste del país.
En resumen, las tasas de disponibilidad controladas y la estabilidad de los precios de salida demuestran que los principales participantes del mercado inmobiliario industrial en México han enfrentado la adversidad e incertidumbre con cordura; lo cual podría reflejar también la confianza que tienen en un panorama positivo a mediano y largo plazo.
Por Sergio Mireles, Founding Partner Datoz