Una buena o mala decisión inmobiliaria puede tener un impacto de varios millones de dólares, y el efecto financiero de un cambio de edificio puede ser positivo o negativo. Hoy más que nunca, las empresas nos buscan para ayudarles a implementar los análisis de ‘Stay vs Go’, ¿nos quedamos en el edificio actual? o ¿nos reubicamos? No existe una causa aislada única del porqué las empresas deciden cambiarse de edificio. Existen muchas razones la cuales siempre y cuando se sumen y se combinen de cierta manera, empujaran al usuario corporativo a cambiarse de edificio, o por lo menos a cuestionar si su ocupación actual es la mejor solución.
Cuestiones como crecimiento no esperado de la compañía, sistemas obsoletos en su edificio, estacionamiento insuficiente, utilizar (o más bien subutilizar) un inmueble muy valioso, hasta una sobreoferta de espacio de calidad en el mercado, pueden combinarse de tal manera que influyan en cambios decisivos en las estrategias inmobiliarias de las empresas.
Si bien la lista de razones para un cambio de edificio es muy larga, éstas podrían englobarse en tres temas principales:
a) Temas Internos de la empresa
b) Temas del Edificio
c) Temas del Mercado
Temas internos de la empresa
Nuevas Formas de Trabajo (Restacking). La tendencia global de nuevas formas de trabajo (denominada en CBRE: Workplace 360), en donde se reducen las áreas privativas a cambio de más áreas comunes con diseño innovador, generando mayor productividad vía comunicación visual, colisiones casuales, flexibilidad, lugares no-asignados, etc. Ha sido una razón contundente por la cual las corporaciones cuestionan si su edificio actual es la mejor solución.
Al tener que realizar una inversión en el 100% de sus interiores, algunas empresas optan por cambiarse a un nuevo edificio para evitar los costos y/o la incomodidad de remodelar un espacio ocupado.
En un sentido similar, algunas empresas han subido su exigencia en temas de seguridad de vida, infraestructura, tecnología, certificaciones ambientales (LEED, PCES, WELL), y evalúan el cambio si su edificio actual no logra actualizarse.
Reducción de Costos. No hay mucho que explicar en este tema, aunque naturalmente para que esta causa sea motivo de cambio de edificio, tiene que combinarse con un mercado inmobiliario con rentas menores a la que hoy paga la corporación.
Inmuebles Propios Subutilizados. En el siglo pasado, la industria farmacéutica en la CDMX ubicó sus fábricas en grandes terrenos al sur de la CDMX. En los últimos 20 años, muchas de ellas reubicaron su producción a provincia y a otros países, y sólo las oficinas corporativas continuaron ocupando inmuebles con parcelas que iban de 30,000 a 60,000 m², en zonas céntricas, bien conectadas, con servicios, y por supuesto con gran plusvalía. La razón del cambio en este caso es clara: capitalizar sus inmuebles y reducir costos de mantenimiento y operación. Al reubicarse a un edificio de oficinas moderno y eficiente, dichas empresas también mejoraron su operación de oficinas, y el capital liberado es entonces invertido en su negocio principal.
Varios. Existen otras razones internas de las empresas que de manera natural resultan en la necesidad de reevaluar su situación inmobiliaria, tales como crecimiento no estimado, compra de otras empresas, y cambios de visión del liderazgo local.
Temas del edificio
Mal Mantenimiento. En 25 años de experiencia, éste ha sido uno de los temas recurrentes del porqué las empresas buscan cambiarse de edificio. El usuario corporativo le da mucho valor a su calidad de vida, por lo que cuando ésta se ve afectada, dejan de ser relevantes otros valores que a primera vista pudieran ser más importantes como el diseño, la tecnología de punta o su ubicación.
Edificio Obsoleto. Ya sea seguridad de vida limitada, diseño ineficiente, falta de estacionamiento o bien infraestructura anticuada, la obsolescencia de un edificio no necesita combinarse con otras causas para influir en la decisión de cambio de una empresa.
Temas de mercado
Flight to Quality. Esta frase resume la tendencia de las empresas a reubicarse en edificios de mayor calidad y de menor precio que surgen en ciudades con mercados inmobiliarios, donde en un periodo de tiempo prolongado, la oferta es considerablemente mayor a la demanda. Lo anterior obliga a los edificios recién construidos o en construcción, no solo a ser competitivos económicamente para atraer clientes nuevos, sino también deberán de ser de mayor calidad.
Cambios Económicos y en Regulación Contable a Nivel Internacional. No sólo el mercado inmobiliario de una ciudad o país puede cambiar la estrategia inmobiliaria de las empresas, nuevas reglas contables o cambios económicos mundiales pueden hacer que una empresa cambie de edificio. Por ejemplo, en años recientes muchas firmas que pertenecen a la industria financiera y aseguradora, ha optado por capitalizarse vía la venta de sus propios inmuebles, rentándolos de regreso o bien reubicándose a un nuevo edificio.
A partir de enero del 2019 se aplicarán nuevas reglas contables establecidas por el International Accounting Standards Board (IASB) y el Financial Accounting Standards Board (FASB). Lo que obligará a que las empresas reevalúen sus estrategias inmobiliarias, al tener que registrar sus arrendamientos en el balance general de la empresa, lo cual podría significar también cambiar su plataforma inmobiliaria.
Por Pablo Yrizar de GRUPO CBRE
Este artículo fue parte de la edición 110 https://inmobiliare.com/inmobiliare_v2/inmobiliare-110/