A principios de septiembre, el secretario de Hacienda y Crédito Público, Arturo Herrera, hizo entrega al Congreso el Paquete Económico 2020, donde se establece la propuesta de lineamientos de ingresos y egresos para el próximo año. Uno de los rubros al que analistas ponen atención es el de los cambios sugeridos en la operación de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras).
Una Fibra es un instrumento de inversión, creado hace apenas un par de años, que se encarga de administrar y rentar proyectos de inmuebles e infraestructura. En otras naciones, este tipo de fideicomisos se conocen como REITS.
En México, existen dos figuras operativas para las Fibras; por una lado las privadas y por el otro las públicas, que están reguladas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. La nueva administración pretende eliminar las Fibras privadas bajo el argumento de que han sido utilizadas como herramientas para la evasión fiscal.
De acuerdo con la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, las Fibras privadas están constituidas en su mayoría por portafolios familiares que, lejos de contribuir al desarrollo inmobiliario de México, han puesto el escenario ‘ideal’ para la ejecución de estrategias para no pagar impuestos.
En caso de aprobarse la reforma que eliminaría las Fibras privadas, sus tenedores tendrían que pensar en la constitución de otro tipo de figuras de inversión o, bien, en listarse en la Bolsa Mexicana de Valores, que establece lineamientos específicos para poder operar el instrumento de inversión.
Las Fibras en México
De acuerdo con información de Bloomberg, en el país existen 15 Fibras públicas. Entre ellas, la más grande es Fibra UNO, cuyo valor de mercado asciende a poco más de 110 mdp. La Bolsa Mexicana de Valores asegura que este tipo de instrumentos son novedosos en México, ya que “brindan las condiciones necesarias para que el sector inmobiliario pueda detonar”. Asimismo, se pretende que sirvan como una fuente de liquidez para los desarrolladores.
La BMV permite que el régimen de Afores, Aseguradoras y Fianzas puedan invertir en Fibras.
Los requisitos para constituir una Fibra pública
Para que una Fibra pueda cotizar en el mercado accionario del país, la Bolsa Mexicana de Valores pide cumplir con estos lineamientos.
- Contar con un administrador profesional para la operación del inmueble
- Tener, al menos, 70% de los activos invertidos en bienes raíces
- Distribuir entre los tenedores el 95% del resultado del ejercicio fiscal anterior
- Los bienes inmuebles adquiridos deberán dedicarse al arrendamiento y no enajenarse antes de los cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición.
- Contar con los más altos estándares de Gobierno Corporativo.
- Por parte del administrador, contar con un historial de operación de inmuebles existentes de, al menos, tres años con información auditada e individualizada.
Con información de Bloomberg y BMV