De acuerdo con el Informe del Mercado Inmobiliario 2018 de Lamudi, las entidades federativas con mayor preferencia a la renta son Ciudad de México, Querétaro, Estado de México, Puebla y Nuevo León con 20.6%, 11.9%, 10.7%, 7.9% y 6.8%, respectivamente. Ante esta afluencia de alquiler, los especialistas proponen al titular realizar una investigación minuciosa sobre el inquilino para que este conozca y sepa quién es la persona que hará uso de su inmueble.
Juan Bernardo García Garza de Baker McKenzie, aconseja a las personas que se dediquen a los negocios inmobiliarios (ya sean en adquisición, desarrollo o arrendamiento) generen un plan de prevención, de la misma manera, se debe robustecer las políticas de revisión, due diligence y KYC para conocer a su cliente o a su arrendatario. Hay que hacer una diligencia debida profesional, como por ejemplo los que realiza Baker McKenzie, para poder demostrar la procedencia lícita de los bienes y documentar los actos jurídicos a través de contratos en donde tengamos claramente identificadas a las partes (los KYC toman mayor relevancia), se cuente con el original de estos documentos y exista fecha cierta (escritura pública, ratificación de firmas, se paguen los impuestos y se inscriban en el registro público los actos que necesiten inscribirse).
De acuerdo con Jordi Greenham, CEO de Homie, adicionalmente se debe realizar una minuciosa investigación; como por ejemplo, la que realiza Homie de verificar el historial crediticio del solicitante, su perfil académico, si cuenta con alguna demanda (mercantil, penal o civil). Además, el portal realiza amplia lista con el origen de los fondos generados mediante el ejercicio de actividades ilegales. “Contamos con una elaborada y profunda investigación para garantizar que la persona tenga la posibilidad de pagar, de igual modo que cuente con comportamientos crediticios positivos, [pero esta inspección] sirve también para evitar posibles riesgos en ese sentido”.
De esta manera recomienda a los arrendatarios cuenten con una certeza de la renta de su propiedad para que no represente un riesgo; además de tener un contrato que esté bien elaborado para la defensa del dueño, asimismo conocer las normas y reglas de este convenio que están firmando. }
Debido a las normas de seguridad que Homie ha elaborado en sus más de 2,500 arrendamientos, que han realizado en tres años, no se han suscrito un escenario de Extinción de Dominio.
En conclusión, como bien es sabido la Ley Nacional de Extinción de Dominio tiene muy poco de haber entrado en vigor así que es una realidad que ha preocupado a dueños y especialistas del sector, a causa de que es un riesgo tanto para el propietario como para el inmueble.
“Tal vez estuvo mal implementada porque permite omitir ciertos procedimientos […] pueden llegar a ejecutar el proceso de forma más rápida para adjudicarse el inmueble y subastar; y que la persona [a juicio] no tenga una defensa bien elaborada; sin embargo, lo correcto es el deber ser de las cosas, si un inmueble se llega a relacionar con algún tipo de delito, también el propietario tiene cierta responsabilidad por no haber realizado una meticulosa investigación”, expresa Greenham.
Ante esta situación el Gobierno Federal tiene que trabajar para brindar seguridad a los dueños o futuros compradores, así como a arrendadores que quieran invertir en bienes inmuebles.
Ignacio Morales Lechuga, sugiere que en el momento en que haya una consulta nacional se haga mención sobre los siguientes temas: que se respete la ‘buena fe’; que la presunción de inocencia se conserve en materia civil y penal; y que la venta de los inmuebles no sea anticipada.
Por Rubi Tapia
Este es un fragmento del artículo INCERTIDUMBRE POR LA NUEVA LEY NACIONAL DE EXTINCIÓN DE DOMINIO de la edición 116 https://inmobiliare.com/inmobiliare_v2/inmobiliare-116/