Como parte del informe “El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019”, presentado por el Banco de España, el organismo financiero consideró necesaria la intervención pública en el mercado pública y privado de alquiler, con el objetivo de resolver el problema de accesibilidad que existía previo a la emergencia sanitaria y que podría intensificarse a partir de la misma.
Situación del mercado inmobiliario
El primer capítulo del documento indica que a principios de 2014 la oferta inmobiliaria inició una enérgica recuperación posterior a la crisis de 2008; y la inversión real en vivienda de los hogares españoles se incrementó en un 47% de 2013 a 2019. No obstante, desde mediados de 2018 se observa una moderación del crecimiento en la oferta inmobiliaria debido a la desaceleración económica del país.
“Los niveles de iniciación de nuevas viviendas, aproximados por los visados de obra nueva, con algo más de 100.000 anuales en 2019, fueron los más reducidos desde 1990, si se exceptúa la etapa de la crisis financiera iniciada en 2008”, detalla el informe.
Los precios mostraron un crecimiento sostenido durante los últimos años, mientras que las transacciones inmobiliarias avanzaron significativamente expandiéndose principalmente en el segmento de vivienda usada. Pero en 2018 se presentó una caída del 3% en la compraventa.
En cuanto al mercado de alquiler, los precios han mantenido un aumento sostenido como resultado del fuerte repunte de la demanda, principalmente por parte de jóvenes; fenómeno que se explica por factores relacionados a la crisis de 2008, que repercutieron en el nivel de los salarios, el desempleo y la proporción de adquisición de inmuebles financiada con crédito, así como en el incremento de los impuestos sobre la compra y tenencia propiedades.
“Esta situación ha dificultado las posibilidades que tienen los jóvenes de comprar por la vía de limitar tanto el importe del ahorro acumulado como el acceso a la financiación ajena. Además, la incertidumbre asociada a la situación del mercado de trabajo (contratos temporales, alta tasa de desempleo) ha podido desincentivar las decisiones de los jóvenes de invertir en activos inmobiliarios, habiendo preferido muchos de ellos alquilar en lugar de adquirir su residencia”.
El repunte de los precios se origina también porque el mercado es muy escaso, debido a que España presentaba un régimen de propiedad elevado en comparación con los países vecinos. Sin embargo, se ha observado un cierto incremento del peso de los inversores institucionales, incluyendo las SOCIMI y los fondos de inversión especializados.
De igual modo, el extensivo uso del internet ha facilitado que las propiedades turísticas representen entre el 5 y 10% de las que se encuentran bajo el régimen de renta, en ciudades como Barcelona y Madrid.
Acceso limitado requiere intervención pública
Las condiciones financieras de las familias y los requisitos para la obtención de créditos hipotecarios han mermado el acceso a la vivienda, incrementando la demanda del mercado de renta. Mientras que el gasto destinado a este rubor excede el 30% de los ingresos de los hogares, por lo que su capacidad de gasto y ahorro se ve afectada.
La información de la Encuesta Financiera de las Familias apunta que desde 2017 el precio del alquiler continúa subiendo a un ritmo mayor que el crecimiento de la oferta.
En este sentido, la intervención pública podría contribuir a aliviar este problema social; y las medidas más efectivas para tal fin, son aquellas que se centran en incrementar de manera estable el número de inmuebles en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables, a través de una combinación de estímulos al sector privado para que facilite un incremento progresivo. Asimismo, considera políticas centradas en la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de en áreas tensionadas, expone el Banco de España.
EL organismo financiero destaca que aunque otra opción es limitar temporalmente los precios de alquiler para beneficiar a los colectivos con menores ingresos, esta acción “no ataja las causas subyacentes al problema de accesibilidad y puede generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas y aumentar los precios fuera de esas áreas”.
Ante esto, “las medidas temporales aprobadas por el Gobierno como la moratoria de las hipotecas o el aplazamiento del pago, contribuirán a mitigar alguno de los efectos del Covid-19 en el corto plazo”.