Los efectos derivados de una contingencia conllevan cambios importantes y la capacidad de adaptación será el factor clave para la recuperación del sector, ya que, cuando hay afectaciones, a la par surgen nuevas oportunidades en beneficio de la vivienda. Es importante considerar que el crecimiento demográfico en el país no es estático, trayendo consigo demanda de vivienda día con día.
La pandemia ocasionada por el coronavirus SARS-CoV-2 (Covid-19), ha generado una crisis de salud y económica a nivel mundial. En México, el primer contagio se presentó el 27 de febrero. A partir de entonces y hasta el 24 de marzo en que se anunció la Fase 2, acompañada de un confinamiento social generalizado; ha frenado las actividades económicas consideradas como no esenciales, esto es, todas aquellas diferentes a las relacionadas con el abastecimiento de alimentos, servicios de salud, seguridad y servicios básicos. Es decir, la construcción en general se detuvo súbitamente con afectaciones inmediatas en el mercado de vivienda.
El 16 de abril el gobierno federal, expresó que la fecha de retorno escalonado de las actividades será a partir del 1 de junio extendiendo un mes más el periodo de lo establecido el 23 de marzo. No obstante, mientras no exista una vacuna y una amplia cobertura de vacunación, las afectaciones o nuevos brotes de contagio hacen del 2020 un año complejo y sujeto a múltiples factores que impactan negativamente en la economía mexicana. La información más reciente de mediados de mayo refiere a que las actividades regresaran a la normalidad de manera escalonada y mediante un semáforo en función del municipio, contagios activos y condición de movilidad. A la par se otorgó a la construcción el nombramiento de actividad esencial, la cual deberá seguir protocolos de seguridad sanitaria especiales para reiniciar el primero de junio actividades.
Por lo anterior, se debe tomar en cuenta dos situaciones que impactan al mercado de vivienda en México. En primera, la caída registrada en los promedios de ventas totales mensuales, indicadores que mostraban un comportamiento negativo desde mediados de 2019. En segunda instancia, los efectos del distanciamiento social derivado del Covid-19, que mostraron en la primera medición trimestral del 2020 la prolongación de la caída con el parámetro más bajo en más de 15 años, de -12.1% de lo registrado en el primer trimestre del 2019 y se estima que en el segundo trimestre del 2020 sea más acentuado el descenso, ya que incluye más tiempo de freno total comparativamente con el primer trimestre del año en curso.
Antes de la crisis generada por el Covid-19, la industria tenía perspectivas de contracción como consecuencia de los post inicios de nuevos proyectos y la reducida inversión en los últimos 5 años, específicamente en los segmentos de vivienda Social y Económica (menores a $800 mil). Lo anterior es una gran oportunidad para detonar la inversión y acelerar la recuperación del mercado de vivienda en México.
PANORAMA DEL MERCADO DE VIVIENDA
El mercado de vivienda en México que a continuación se analiza, comprende la venta de vivienda nueva (independientemente de la fase del proceso constructivo, que ya se encuentra en comercialización) en las 41 ciudades con mayor dinámica del país, las cuales Softec monitorea trimestralmente y analiza desde hace 40 años.
Para tener un control a nivel nacional sobre los diferentes segmentos de vivienda se emplea el sistema de Softec, en uso desde 1987, que cuenta con cinco categorías: (S) social, (E) Económica, (M) Media, (R) Residencial y (RP) Residencial Plus. La clasificación Softec utiliza como criterio principal el precio total de la vivienda. Desde enero de 2016 se oficializó un Decreto a nivel federal para implementar la Unidad de Medida y Actualización (UMA), que sustituye al Salario Mínimo.
Uno de los principales parámetros de medición es el promedio de ventas mensuales que se registran por segmento. El primer trimestre del 2020 representó ventas mensuales promedio de 12,756 unidades, que conforman una diminución del -12.1% con relación a lo registrado al comienzo del 2019 (14,520 unidades), lo anterior, como lo muestra la gráfica es una continua tendencia decreciente. Sin embargo en lo particular los segmentos Residencial y Residencial Plus han mostrado crecimiento positivo en los últimos 10 años.
En general, las ventas se han caído desde hace más de 15 años. En gran parte se debe a la cada vez más notoria salida de proyectos de vivienda Social y Económica, con un decremento de ventas mensuales del -21.1% para la vivienda con precios por unidad de menos de $420 mil (S) y del -18.5% para la vivienda (E) de $420 a $800 mil. Lo anterior con relación al último trimestre del 2019 y el primero del 2020. Destacar que la vivienda Social y Económica son una gran oportunidad de mercado y concentra los precios más accesibles para las familias mexicanas.
Por otro lado, los proyectos de vivienda Media reportaron una caída en las ventas mensuales de -10.6%, en comparación con el mismo periodo; el segmento Residencial fue el único que incrementó sus ventas en un 0.4% y por último el mercado Residencial Plus presentan una caída del -6.2%.
El número de proyectos se entiende como los desarrollos de vivienda que en el momento en el que se realizó el levantamiento de información se encuentran vendiendo producto nuevo. Los proyectos activos en el primer trimestre del 2020 son 4,398 datos positivos con 0.1% respecto al cierre del 2019, los únicos segmentos con crecimiento fueron el Residencial (1.5%) y la vivienda Media (1.2%), mientras que el resto de los segmento de vivienda continúan disminuyendo al registrar una disminución del -7.8% en vivienda Social, segmento Economica -3.3% y finalmente Residencial Plus con -1.0%.
El inventario al finalizar el primer trimestre de 2020 concentró 248,244 unidades, cifra que muestra un decremento del -5.5% con respecto al último trimestre del 2019. Como se ha mencionado con anterioridad, la baja incorporación de nuevos proyectos de vivienda Social y Económica tiene múltiples impactos negativos, es este caso inventario disponible en los proyectos con precios de menos de $420 mil disminuyó -10.7% en la misma temporalidad de análisis.
La evolución de los precios por m² constantes en la mayoría de los segmentos registraron un incremento durante el primer trimestre del 2020 de 4.0% en comparación con el último trimestre del 2019. Los valores negativos corresponden a la vivienda Residencial Plus, la cual tuvo un decremento del -1.6% y vivienda Social con -0.3%. En lo particular el mayor crecimiento se registró en el segmento de vivienda Media, la cual tuvo un aumento del 8.2%, mientras que en la Residencial los precios subieron 4.0%. En general se observa en la gráfica que el mercado Residencial y Residencial Plus han llegado a estabilizar sus precios desde principios de 2017 y desde esa fecha existen cambios mínimos.
Respecto a las ciudades más importantes al cierre del primer trimestre de 2020 registran ventas mensuales de 12,756 unidades, destacan la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) que se ha mantenido como la plaza que tiene la mayor participación en las ventas, las cuales ascendieron a 2,014 unidades al mes, que representa el 15.8% del total de unidades vendidas en las 41 ciudades monitoreadas por Softec; en segundo lugar, la Zona Metropolitana de Guadalajara con 1,589 unidades al mes (12.5%)y la ZM de Monterrey que vende 1,471 unidades mensualmente (11.5%). En conjunto suman 5,074 unidades al meses aproximadamente 40% de las ventas totales.
En comparativa de las ventas mensuales promedio del cuarto trimestre 2019 y primero del 2020, la ZMCM bajó -6.2%, ZM de Guadalajara aumentó 0.2% y la ZM de Monterrey tuvo un descenso de -1.0%.
Partiendo de analizar los segmentos de vivienda de menor a mayor precio, la vivienda Social se encuentra en tendencia decreciente, dominada por la ZM de Guadalajara con 374 unidades al mes, ZM de Monterrey, 368 unidades; y Cancún, Playa del Carmen y Tulum, 234. En general disminuyó 11% comparado con el último trimestre de 2019.
La vivienda Económica se encuentra en tendencia decreciente, en primer lugar, dominada por la ZM de Ciudad de México con 398 unidades al mes, ZM de Monterrey, 366 unidades y ZM de Guadalajara, 349. En conjunto representa el 36%. En general disminuyó 10.7% comparado con el último trimestre de 2019. Vivienda Social y Económica es un mercado que se encuentra en caída desde el 2011; sin embargo, retomar por parte de los desarrolladores es una gran oportunidad de mercado a nivel nacional.
El mercado de la vivienda segmento Media se encuentra en tendencia decreciente de acuerdo a la métrica del primer trimestre, con una caída de -3.3% en comparativa con el último trimestre del 2019. Destaca en primer lugar la ZM de Guadalajara con 529 unidades al mes, ZMCM, 385 unidades y ZM de Monterrey, 374. La vivienda Media, principalmente en las grandes ciudades tiene una oportunidad de mercado ya que es cada vez más notoria la salida de proyectos y la mínima incorporación de nuevos.
La vivienda segmento Residencial mostró crecimiento general, de acuerdo a la métrica de los trimestres del 2019 y el primero del 2020 con 2.2%; se concentra en primer lugar en la ZM de la Ciudad de México con 629 unidades al mes, ZM de Querétaro, 270 unidades y ZM de Guadalajara con 262.
Finalmente, el segmento Residencial Plus, en el cuarto trimestre de 2019 y primero del 2020, representó una tendencia decreciente, el segmento desplazó 1,096 unidades al mes, con un decremento del -2.7%. En primer lugar, destaca la ZMCM con 557 unidades al mes y Cancún, Playa del Carmen y Tulum, 129 unidades.
Por Softec
Este es un fragmento del artículo Panorama de la vivienda en México de la edición 120 https://inmobiliare.com/inmobiliare_v2/digital/INMOBILIARE-120.pdf
*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.