La vivienda en renta es un excelente producto de inversión, pero hay una gran diferencia entre la que está profesionalmente desarrollada y administrada (en Estados Unidos se le conoce como Multifamily) en comparación a la vivienda en renta tradicional en México.
En nuestro país la vivienda en renta históricamente ha sido una forma de inversión pero tiene riesgos importantes que la hacen poco eficiente:
Bajos retornos: comprar un departamento para rentar hoy da alrededor de un 4% de retorno neto anual.
Complejidad en la operación: encontrar un inquilino, firmar contratos, dar mantenimiento a la unidad, etc. otra vez es complicado y consume mucho tiempo.
Concentración de riesgo: la mayoría de los propietarios sólo tienen una unidad de este tipo, por lo que este representa una parte importante de su patrimonio y dependen del flujo para cubrir sus gastos. El riesgo de que este flujo se frene por cualquier razón es muy problemático.
En cambio, el Multifamily genera una mayor estabilidad “ya que al ser específicamente diseñado, construido y operado para la renta, los retornos son significativamente altos: alrededor de 10% neto de gastos, más del doble de lo que da un proyecto tradicional”, comenta Rodrigo Suárez en entrevista para Inmobiliare.
Aunado al alto retorno, la complejidad de la operación recae sobre una empresa dedicada a eso, como HASTA Capital, la cual se encarga de la gestión del activo y de los inquilinos.
Para dar acceso a invertir en un Multifamily profesional a los inversionistas tradicionales, HASTA Capital ha desarrollado un nuevo concepto inmobiliario y modelo de negocio. “Vamos a desarrollar un edificio exactamente como si nuestro cliente fuera un gran fondo institucional, pero en vez de que sea nuestro inversionista, le vamos a vender las unidades a personas físicas. Posteriormente, todos los propietarios contribuyen sus unidades en un fideicomiso operado por nosotros a cambio de un porcentaje de las rentas generadas por todo el proyecto”, explica Suárez.
Con este negocio de vivienda en “venta para renta”, los inversionistas no solo recibirán un mejor retorno. También tendrán el beneficio de que su flujo es verdaderamente pasivo, ya que HASTA Capital se encarga de la administración profesional; además informa que el perfil de riesgo es muy bajo para todos los propietarios porque lo que ellos reciben es un porcentaje de los ingresos de todo el edificio, no solo lo que genere su propia unidad.
“Si compras la unidad 502 y por alguna razón llega a estar vacía por dos o tres meses, no importa porque las demás están ocupadas, y recibes un porcentaje de los ingresos generados por todas las unidades que hay”.
BAU CH511 nuevo desarrollo de alquiler
El proyecto que HASTA Capital desarrollará y operará en México bajo el concepto de vivienda en “venta para renta” es BAU CH511. Ubicado en Avenida Chapultepec entre Lieja y Burdeos, a espaldas del hotel Four Seasons y a una cuadra del Bosque de Chapultepec, el proyecto está a pasos de Paseo de la Reforma, el corredor de oficinas de Clase A más importante de México.
“Cuando se nos ocurrió este nuevo concepto inmobiliario de la “venta para renta”, lo primero que hicimos fue buscar la ubicación ideal para desarrollarlo; para que un proyecto de vivienda en renta tenga éxito necesitas estar cerca de dónde la gente trabaja, del entretenimiento, así como de bares, restaurantes, de espacios abiertos; es decir, de donde lleva a cabo su vida”, destaca Suárez.
El proyecto consiste en 62 unidades residenciales de aproximadamente 56 metros cuadrados cada una; adicionalmente, en la planta baja habrá un área de comercio.
Entre las amenidades que los residentes podrán disfrutar se encuentran: gimnasio, salón recreativo y una terraza al aire libre con vistas directas al Castillo de Chapultepec. “El edificio y las unidades están diseñados específicamente para maximizar su eficiencia y su rendimiento por metro cuadrado”.
Actualmente, BAU CH511 se encuentra en proceso de venta. Alrededor del 39% de las unidades están vendidas, por lo que esperan que a finales del 2022 inicie la construcción.
La presencia de HASTA Capital en EUA
El Multifamily es el activo de inversión inmobiliaria más atractivo entre los inversionistas institucionales de Estados Unidos, y de acuerdo con Rodrigo Suárez es el que históricamente recibe las mejores condiciones de financiamiento y tiene los mejores retornos.
“En EUA había un volumen de transacciones de Multifamily al año entre 180 mil y 200 mil millones de dólares, pero en el 2021 hubo más de 300 mil millones de dólares de transacciones”.
HASTA Capital desde su inicio identifico un apetito importante del capital privado de América Latina de invertir en Multifamily en EUA. Estos inversionistas, cada vez más sofisticados, buscaban la oportunidad de tener acceso a este tipo de proyectos, sin tener buenos mecanismos para este fin. Para atender esta necesidad, HASTA se dio a la tarea de crear la mejor plataforma institucional para que el capital privado de la región invirtiera en Multifamily en EUA. Desde el 2017 a la fecha, HASTA ha adquirido 17 propiedades de Multifamily en EUA por más de US$1,400MM, principalmente con capital privado de América Latina.
Arlington, Virginia
Por Rubi Tapia
Este es un fragmento del artículo HASTA CAPITAL líderes de la vivienda en renta en México desarrolla un producto nuevo de inversión de la edición 132 https://inmobiliare.com/inmobiliare_v2/inmobiliare-132/