Marzo ha sido un mes sin precedente en la historia de México, debido a que la economía se paralizó casi por completo para hacer frente a los efectos del Coronavirus.
El sector inmobiliario no ha sido la excepción, por lo cual el equipo de investigación de Siila México publicó un análisis comparativo sobre el comportamiento de los bonos a diez años y las tasas de capitalización general (OAR cap rates) para activos industriales A, tanto para México como para Estados Unidos, en una comparativa de lo que sucedió en 2008-2010 y la crisis actual.
Entre sus resultados encontraron que “…en ambos casos el comportamiento fue similar. Es decir, inmediatamente después de que la crisis ‘tocó tierra’, estos dos indicadores empezaron a separarse, básicamente porque los bancos centrales bajaron tasas de interés como estrategia de política monetaria para acelerar la economía y, por otro lado, los cap rates de adquisición comenzaron una trayectoria al alza por dos razones; la primera, una percepción de mayor riesgo en el incentivo y, la segunda, debido a que aquellos que cuentan con respaldo financiero sólido, salieron a comprar a precios bajos, subiendo así los cap rates”.
De acuerdo con la empresa de investigación inmobiliaria, durante la crisis actual este fenómeno se está repitiendo, el spread entre el rendimiento del Mbono y los cap rates de adquisición industrial actualmente es de entre 100 y 150 puntos base.
En el caso de propiedades del sector retail, el cap rate promedio de adquisición se mantuvo durante el primer trimestre; sin embargo, el tiempo de comercialización de un espacio disponible pasó de 8 a 12 meses en promedio, es decir, aumentó considerablemente.
“Al realizar nuestro Investor Survey, muchos de los jugadores dijeron que el valor del tiempo de vida del cliente (LTV) de aquellos proyectos que comiencen a desarrollarse, posiblemente se vea ajustado ya que los bancos pudieran emitir menor deuda; lo que significa un mayor costo de capital. Los jugadores con activos capitalizados por rentas tendrán que replantear el valor de estos en los siguientes doce meses, con supuestos más conservadores” comenta la empresa. Mientras que en el caso de propiedades de retail y hoteles, los inquilinos querrán renegociar los términos de contrato a su favor.