Por Oscar J. Franck Terrazas, CRE, FRICS, RICS Registered Valuer Managing Director IRV De México – ofranck@irvaluation.com
El índice de riesgo de país, así como otros con alta volatilidad, pasarán por los altos y mínimos del coronavirus y las perturbaciones económicas colaterales. Por lo tanto, una sola imagen del factor de riesgo en una fecha determinada no refleja una perspectiva de largo alcance. En situaciones inestables, se debe considerar una perspectiva de largo alcance, incluyendo el rendimiento promedio histórico en condiciones normales, ajustando para el período volátil. El sector inmobiliario comercial está planificado a largo plazo. Cuando se realiza un análisis de DCF de un portafolio, se supone que los flujos de efectivo son estables y la demanda es como se muestra en el historial de ingresos y gastos y sus proyecciones.
Se asumen estas condiciones relativamente estables, y mientras las proyecciones del ciclo de inversión son de 10 años, el impacto de Covid-19 es a corto plazo. Cuando se desarrollan disruptores extremos, el pánico y la visión a corto plazo no deben tomar el control. Graves acontecimientos disruptores han ocurrido en el pasado, y, lamentablemente, es probable que vuelvan a ocurrir. Sin embargo, el ingenio, el coraje y la resiliencia de la humanidad han superado estos desafíos.
El pasado: un puente hacia una perspectiva a largo plazo.
Debemos aprender del pasado, para poder aplicar las soluciones exitosas y evitar los errores. ¿Cómo respondieron el gobierno, el sector empresarial y la sociedad a los desafíos? México es un país extremadamente resistente. Ha superado el desastre en muchas ocasiones, como el gran terremoto de 1985 o la recesión económica de 2008-2009 y la pandemia de H1N1 mencionada anteriormente. Hay que ver cómo la economía, el mercado inmobiliario y sus principales actores se desempeñaron a través de tiempos difíciles, y cómo los superaron. ¿Hubo nuevas oportunidades que surgieron, y se aprovecharon estas oportunidades?
La información es crucial
La disponibilidad de información confiable es uno de los instrumentos más útiles que los valuadores y analistas pueden utilizar para navegar a través de aguas turbulentas. Sin datos frescos y dignos de confianza, el proceso de valuación no puede progresar correctamente. Una buena comprensión de lo que está sucediendo localmente es necesaria para evitar una visión borrosa. En México, donde la disponibilidad de datos de mercado a menudo está restringida, depende de la firma de avalúos el investigar y construir su propio banco de datos.
El análisis realizado debe reflejar la condición y el sentimiento del mercado, pero sin aislarlo de su rendimiento histórico y visión de largo alcance. La información sobre las principales transacciones recientes de ventas o arrendamientos dentro del sector seleccionado, o el inicio de nuevos desarrollos, durante el período de crisis, son bastante importantes. Estos son indicios de una perspectiva positiva hacia la recuperación y estabilización de los mercados. En México, las noticias alentadoras de recientes transacciones importantes que tuvieron lugar a principios de abril fueron bien recibidas por la comunidad de negocios.
Aquí se proporciona información relevante relacionada con el sector industrial de PwC y Moody’s-REIS. Sin embargo, se recomienda mucho leer todos los documentos que, además de Industrial, abarcan otros sectores y áreas. Además, considere la posibilidad de obtener una copia del Podcast de Colliers y SiiLA México, utilizando la información de contacto proporcionados. El material contenido en estos documentos y Podcast es una ayuda valiosa para tener una mejor comprensión de la situación actual.
Es trabajo en equipo
Hacer valuaciones en tiempos extremadamente inestables, como COVID-19, es extremadamente difícil debido a la inestabilidad del mercado y los indicadores económicos. Las inspecciones de propiedades y la logística de trabajo de campo son especialmente difíciles de ejecutar. Las valuaciones de grandes portafolios son producto del trabajo en equipo. El trabajo de cada uno de los miembros del equipo es fundamental y se debe dar crédito a cada uno de ellos, incluyendo aquellos que forman parte del equipo de los clientes y que proporcionan apoyo e información local a lo largo del proceso de investigación, inspección y valoración. Es la planificación y el trabajo en equipo lo que logra realizar el trabajo exitosamente.
Este es un fragmento del artículo Navegando las Aguas Turbulentas de México bajo Covid-19 de la edición 120.