Los avances en la ratificación del tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) en materia comercial, así como la expansión del e-commerce impulsaron el crecimiento y la demanda de los principales mercados inmobiliarios industriales del país durante el primer cuarto de 2020. Esto mantuvo sanos sus fundamentales frente a los posibles efectos del Covid-19, lo que confirmó a este segmento como el mejor posicionado del real estate en México.
Al cierre del primer trimestre del año, el inventario total, de los 21 mercados más dinámicos del país, tuvo un crecimiento anual de 2.68%, al alcanzar 81.8 millones de metros cuadrados. La región Noreste tiene el inventario más grande del país, con 23.2 millones de metros cuadrados. Asimismo, Ciudad de México y Monterrey continúan liderando dicho indicador, concentrando el 30.02% del inventario nacional.
La tasa de disponibilidad del país se situó en 6.26%, con 5.1 millones de metros cuadrados disponibles. Cabe mencionar que la tasa tuvo un crecimiento de 56 puntos base respecto a 2019, debido a la expansión de inventario. A nivel región, el Noreste registró la tasa de disponibilidad más alta, con 6.86%; mientras que a nivel mercado, Guanajuato tuvo 8.02%.
De enero a marzo, la absorción bruta del país fue de 928,188 metros cuadrados, 1.15% superior al mismo lapso del año anterior. En este periodo destacó la demanda en la región Bajío-Occidente, que tuvo un incremento anual de 40.27%, al sumar 267,716 metros cuadrados. Por otro lado, Ciudad de México fue el mercado con mayor absorción, con 263,951 metros cuadrados.
Sin embargo, los inicios de construcción tuvieron una caída anual de 27.34% y trimestral de 11.03%, al sólo edificar 559,646 metros cuadrados. De enero a diciembre de 2019, este indicador tuvo un aumento anual de 3%, pero en el 4Q-2019 cayó ligeramente respecto al mismo trimestre, es decir, la baja en inicios de construcción del 1Q-2020 no fue repentina, pero ésta pudo agravarse por la decisión gubernamental de no considerar al sector de la construcción como esencial, a la par de algunas desarrolladoras que decidieron suspender proyectos especulativos para preservar liquidez.
T-MEC impulsa manufactura y logística automotriz
Con la ratificación del T-MEC por parte de los tres países involucrados y el acercamiento de la entrada en vigor de éste, el próximo 1 de julio, la demanda de espacios industriales en los principales mercados manufactureros y logísticos del país se ha mantenido y, en algunos casos, ha incrementado de la mano de empresas de giro automotriz.
Este impulso se puede atribuir al cambio en las reglas de origen del T-MEC, que considera que un alza de 62.5% a 75% del contenido regional requerido para que los vehículos comercializados queden exentos de aranceles.
La evolución de la absorción bruta del Bajío-Occidente durante los últimos 3 años es evidencia de este fenómeno. El inicio de la renegociación del entonces, Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) a petición del presidente de Estados Unidos, produjo que, en el primer trimestre de 2018, la absorción bruta de la región tuviera una caída de aproximadamente 40%; Guanajuato fue el mercado más afectado.
En 1Q-2019, cuando México, Estados Unidos y Canadá comenzaron a alcanzar acuerdos, la demanda de naves industriales en esta región creció alrededor de 43%; Querétaro fue el mercado más beneficiado.
Al cierre del 1Q-2020, el Bajío-Occidente fue la región con mayor absorción bruta del país, con 267,716 metros cuadrados, lo que significó un alza de 40.27% respecto al año anterior. Guanajuato tuvo un alza en este indicador de 40.38%, mientras que Querétaro de 12.78%.
En este sentido, Guanajuato tuvo las transacciones más representativas de la región, pues cuatro empresas automotrices demandaron espacios manufactureros y logísticos. Destacan las expansiones de Mazda para logística y de la empresa japonesa que fabrica motores eléctricos, Shinano Kenshi, para manufactura. Asimismo, en Querétaro iniciará operaciones Aceway, que tiene sede en Hong Kong.
En el Noreste, Monterrey también tuvo un gran dinamismo en absorción bruta debido a las transacciones de empresas automotrices, uno de cada tres metros cuadrados demandados para renta fue para manufactura de esta industria, de las cuales cuatro fueron nuevas operaciones y una expansión, de empresas como la italiana Saleri y la japonesa Toyoda Gosei.
Por Sergio Mireles, socio fundador de Datoz, y Pamela Ventura, análisis y contenido.
Este es un fragmento del artículo E-commerce y T-MEC fortalecen al mercado inmobiliario industrial de la edición 120 https://inmobiliare.com/inmobiliare_v2/inmobiliare-120/
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