** Ander Legorreta
Mientras que el desempeño económico fue decepcionante en 2015, la perspectiva es positiva para 2016 debido a mejoras en demanda doméstica y a la inversión corporativa.
UN VISTAZO AL ESPEJO RETROVISOR
La inversión inmobiliaria global aumentó un 16% de enero a junio del 2015 comparado con el año anterior, y está ahora en su nivel más alto desde 2008, sólo un 13% por debajo del pico pre-crisis. Más aún, dado el fortalecimiento del dólar, este dato subestima la fuerza del mercado. En términos de euros, el volumen global creció un 30% en el año.
Las principales ciudades (“Gateway Cities”) se han mantenido con una demanda excepcionalmente alta, en
particular con muchos jugadores globales todavía firmemente enfocados a mercados líquidos y accesibles. Los rendimientos en dichas ciudades están a niveles cercanos a los mínimos históricos. Como resultado, el interés se está ampliando a otras ciudades, lo que ha disminuido la brecha en los retornos entre los mercados primarios y secundarios.
En medio de una gran volatilidad internacional, este incremento en el apetito por riesgo se ha suavizado en los últimos meses con una mayor cantidad de inversionistas buscando concentrarse en ciudades primarias. Por ejemplo, las 25 mayores ciudades destino de inversión incrementaron
significativamente su participación de mercado a lo largo del año. Esta tendencia ha sido liderada por los Estados Unidos y ejemplificada por Nueva York, nuevamente el destino número uno de inversión en el mundo, con una participación de mercado del 8%, seguida de Londres, que es el primer destino para compradores extranjeros; mientras que Tokio, Los Angeles y San Francisco complementaron la lista de las primeras cinco. Esta lista de las primeras cinco ciudades no cambió con respecto al año anterior.
Los jugadores internacionales han sido nuevamente los más ávidos compradores de propiedades, aunque el crecimiento en su actividad disminuyó comparado con el año previo. Aunque los compradores americanos son los dominantes, la inversión global se incrementó a un mayor paso. Asia es aún el segundo mayor inversionista global, mientras que la actividad de Medio Oriente se incrementó sensiblemente a pesar del menor precio del petróleo, empujado principalmente por Qatar. Los mayores compradores globales por país fueron Estados Unidos, Singapur, Canadá, China y Noruega.
¿QUE NOS ESPERA EN EL FUTURO CERCANO?
Mientras que la creciente incertidumbre económica continuará afectando a los inversionistas, la confianza corporativa es alta en términos generales. Cuando esto se junta a los cambios en la demanda forjados por las nuevas prácticas de vida y trabajo, se apuntala un panorama fundamentalmente robusto para los activos inmobiliarios de alta calidad.
Mientras que el desempeño económico fue decepcionante en 2015, la perspectiva es positiva para 2016 debido a mejoras en demanda doméstica y a la inversión corporativa. Sin embargo, no todos los mercados pueden ser analizados con la misma lente, debido a los patrones de crecimiento cada vez más divergentes, dependiendo de su exposición a las materias primas, efectos en el comercio internacional y a la estabilidad geopolítica.
Se deberá vigilar con especial cuidado los posibles efectos negativos en la inversión inmobiliaria global derivados de los cambios en la política monetaria, el incremento en las tasas de interés, cambios en los mercados financieros derivados de las dos variables anteriores, los flujos migratorios, y que continúen o se implementen las reformas estructurales en muchos mercados que permitan aumentar la productividad y levantar barreras de entrada y limitantes a la competitividad.
IMPLICACIONES PARA EL MERCADO INMOBILIARIO
Con un ambiente donde las tasas de interés se mantendrán bajas por un periodo más largo, pero donde los inversionistas estarán nerviosos por los riesgos que los rodean, el periodo de una fuerte demanda por propiedades generadoras de flujos estables deberá sostenerse, y el ciclo en la mayoría de los mercados globales será más largo de lo normal.
Con una todavía creciente liquidez y una mayor toma de utilidades y restructuraciones, se espera que la actividad de inversión inmobiliaria global se mantenga alta e incluso creciente, mientras que los rendimientos serán empujados a la baja debido a que las tasas de interés siguen muy bajas. El pronóstico de Cushman & Wakefield para la primera mitad del año 2016, es que el volumen de inversión global crecerá un 17% respecto del año anterior, llegando a 1.1 trillones de dólares americanos, sin incluir desarrollo, liderado nuevamente por el crecimiento en Europa y Norteamérica.
LATINOAMÉRICA Y MÉXICO: PRESENTE Y FUTURO
Las condiciones económicas han sido complicadas para Latinoamérica durante 2014 y 2015 debido a la dramática caída de los precios de las materias primas, la salida de capitales por el “flight to quality” y a la elevada incertidumbre. En 2014, la inversión inmobiliaria en la región cayó un 17% al tiempo en que los inversionistas se movían de los mercados emergentes. Las mayores disminuciones se vieron en el sector comercial (retail). Las cifras finales para el cierre de 2015 apuntaron una reducción aunque menor en términos porcentuales.
La aversión al riesgo también ha afectado a México, donde la recuperación interna no tiene mucha tracción y persiste un temor sobre el impacto fiscal de los menores precios del petróleo y el crecimiento en general. Esto ha generado una menor liquidez en el mercado, incluso impactando en una menor actividad del sector de las Fibras. Sin embargo, la Ciudad de México está experimentando un importante resurgimiento en la inversión en nuevo desarrollo, en particular de oficinas, ya que las reformas energética, financiera y de telecomunicaciones apuntan a una mayor demanda de espacio de oficinas en el corto y mediano plazo.
La depreciación cambiaría del peso que ha pasado de 14.83 pesos por dólar a principios de enero de 2015, a los 19 pesos actuales en promedio –considerando ajustes diarios- (24.41% de depreciación), ante un entorno donde los fundamentales de la política macroeconómica permanecen estables, está provocando una marcada atención de los inversionistas a aumentar su exposición en el mercado mexicano. Esto es especialmente cierto para proyectos comerciales estabilizados en pesos y para proyectos de desarrollo enfocados a productos que se rentan en dólares como oficinas, industriales y hoteleros en destinos de playa.
Cushman & Wakefield ha podido confirmar el interés de aumentar la exposición en México de parte de fondos alemanes y de plataformas de inversión norteamericanas, además de recibir serias intenciones de inversión por parte de nuevos participantes extranjeros, tanto institucionales como de inversionistas individuales. Todos coinciden en que las condiciones actuales representan una ventana de oportunidad que debe ser aprovechada.
Es importante resaltar que existe una escasez de oferta de productos inmobiliarios de clase mundial estabilizados, lo que está provocando que muchos inversionistas estén enfocando sus esfuerzos a la inversión en proyectos de desarrollo.