El comercio electrónico va a crecer y los centros comerciales tienen que prepararse, invirtiendo en su posicionamiento como destino social y no sólo comercial.
Capitalizando el uso de suelo y la reducida disponibilidad de terreno, los desarrolladores empujan cada vez más el concepto, promoviendo un nuevo estilo de vida citadino.
Condiciones como un alto crecimiento de la población urbana, el de la clase media y una estabilidad económica mejor a la de otros países de la región, colocan a México como un destino interesante para que algunas marcas -fashion, lujo, comida, deportes, etcétera- decidan crecer sus operaciones. Al respecto, Amanda Bourlier, Analista Senior de Euromonitor, opina que los motivos de las marcas para expandirse en México son varios y desde la perspectiva de éstas –sobre todo las enfocadas en fast fashion-, México representa una buena oportunidad, porque el ingreso promedio por hogar y el Producto Interno Bruto van aumentando, tanto como el sostenido interés de los consumidores en marcas internacionales.
“A nivel de mercado, nuestras proyecciones son más optimistas para categorías de conveniencia –tiendas y super farmacias- y menos para aquellas más afectadas por las ventas en línea -electrónica, videojuegos y productos de video-, pero en cada categoría hay oportunidad para la creatividad y la innovación. La gran ventaja que tienen los centros comerciales en México es que las ventas online son todavía pocas dadas la baja penetración de tarjetas y la preocupación por la seguridad; además, muchos retailers en México con tiendas físicas, todavía no venden en línea, y comprar en páginas internacionales es mucho más caro que comprar en una tienda física”.
“Pero el comercio electrónico va a crecer, y los centros comerciales tienen que prepararse. Mi recomendación sería seguir invirtiendo en desarrollar su posicionamiento como un destino social y no sólo como destino comercial; por tal razón, los nuevos centros comerciales en México y en muchos países de la región incorporan cada vez más restaurantes y actividades recreativas”, enfatiza Amanda Bourlier.
Elías Mizrahi, Director de Relación con Inversionistas de Fibra Danhos, coincide con la analista de Euromonitor en que marcas como H&M o Forever21 ven en México una demografía oportuna, compuesta por jóvenes y adultos con poder adquisitivo y un consumo favorecido en los últimos dos años. Respecto a la expansión de algunos centros comerciales, menciona que las marcas quisieran Elías Mizrahi, Director de Relación con Inversionistas de Fibra Danhos, coincide con la analista de Euromonitor en que marcas como H&M o Forever21 ven en México una demografía oportuna, compuesta por jóvenes y adultos con poder adquisitivo y un consumo favorecido en los últimos dos años. Respecto a la expansión de algunos centros comerciales, menciona que las marcas quisieran estar en los centros comerciales maduros, pero algunos ya no tienen espacios; la expansión de éstas requiere de 2,000 a 2,500 metros cuadrados, por lo que ya no es posible en algunos casos.
El 11 de julio de 2016 Fibra Danhos realizó una colocación de Certificados Bursátiles Fiduciarios de largo plazo en el mercado mexicano de deuda por 4,000 millones de pesos mexicanos; por lo tanto, habrá recursos para crecer inversiones. En cuanto a las expansiones de dos de sus centros comerciales, se informó en su reporte 2T2016, que se realizó la apertura al público de la expansión en Parque Delta -100 % de comercialización- con la llegada de nuevas marcas como H&M, Old Navy, American Eagle, Cheesecake Factory, Victoria´s Secret y una nueva sección de cines Platino de Cinemex y otros que se incorporarán próximamente.
En el caso de la expansión en Parque Tezontle, informaron que opera con normalidad la nueva terraza de restaurantes así como los inquilinos Forever21, Old Navy, American Eagle, Chedraui y Sanborns; la afluencia de visitantes creció 24% con respecto a 2T2015 y se agregó cerca del 30 o 35% de área rentable.
Respecto a Parque Vía Vallejo, Fibra Danhos es dueño al 100%, t iene contratos firmados por 73,675 metros cuadrados, y a la fecha cuenta con 100 locales -61,459 metros cuadrados que están en operación y representan 75.7% del área rentable bruta del proyecto. “Tenemos formatos nuevos en Vallejo como City Club, Alsea y H&M, entre otras; el proyecto es un espacio impresionante de 80,000 metros cuadrados, con áreas abiertas donde también hay restaurantes, las cuales han sido bien recibidas, pues gente de oficina está prefiriendo comer a espacios abiertos”, menciona Elías Mizrahi.
En enero de este año, el proyecto Toreo inició operaciones en las torres de oficinas B y C; el NOI de ambas torres alcanzó 8.7 millones de pesos; los contratos de arrendamiento firmados por 32,732m², representan el 50.1% de su ARB, destacando la reciente incorporación de AT&T, Bancomer, IOS Offices, GfK México, Merck, Nielsen, OHL, Old Navy y Almacenes García, entre otros. Además, se firmó un contrato de arrendamiento por 7,230 m² con Grupo Axo.
En el reporte de 2T2016, Fibra Danhos anunció que terminará la obra del hotel y de la Torre A de Toreo durante la segunda mitad de 2016, esperando iniciar operaciones en el hotel durante 3T2016, y el pre-arrendamiento de la Torre A en el momento que se alcance el 60% de avance, en comercialización con contratos firmados en las torres B y C.
“Mucha gente lo sabe, Liverpool se va a incorporar a Toreo como tienda ancla, eso habla de cómo ha madurado el centro comercial y lo exitoso que ha sido, estamos alcanzando más de un millón de visitas útiles al mes. En cuanto al hotel, estará listo a finales de agosto o principios de septiembre, y será un Fiesta Americana cinco estrellas, operado por Grupo Posadas”, explica el Director de Relación con Inversionistas de Fibra Danhos.
En Torre Virreyes se firmó un contrato de arrendamiento por 3,200 met ros cuadrados con Bank of America y 608 metros cuadrados con Spotify; 68% del área rentable bruta de dicho proyecto se encuentra en operación. Al respecto, Elías Mizrahi complementa que a nivel de calle cuentan con oferta comercial como Puntarena, Maison Kayser, Cocina-abierta y Starbucks, con lo que se da una opción a los usuarios de la Torre, pero atendiendo también a los clientes de of icinas que hay en la zona baja de Lomas de Chapultepec -clientes como Deutsche Bank, Evercore y fondos de inversión como Blackstone-, por lo que el proyecto se ha consolidado con inquilinos de muy alta calidad. Además, Espacio Virreyes es un salón de usos múltiples donde se ofrece a inquilinos 
y externos la posibilidad de realizar conferencias, capacitaciones, desayunos o cócteles para sus clientes.
El proyecto Parque Puebla sigue en construcción, habiéndose formalizado la integración de Liverpool y Cinépolis; asimismo, Parque Las Antenas también contará con estos dos inquilinos, y la inversión contemplada para su primera etapa de construcción es de 3,000 millones de pesos.
MRP prepara portafolio comercial de impacto
Producto de la búsqueda de un estilo de vida diferente –donde se viva más cerca de la oficina y donde se invierta menos tiempo en el automóvil- crece la tendencia hacia los proyectos de usos mixtos o a la inclusión de un componente comercial en la parte baja de los edificios corporativos; sin embargo, de acuerdo con Eduardo Güémez, Director General de Mexico Retail Properties –MRP-, es muy importante tener cuidado con la mezcla comercial y determinar el tipo de servicios complementarios en la zona.
“Seguimos observando que en muchos puntos del país, el centro comercial básico que fomenta el tránsito del comercio informal al formal, conserva su lugar; éstos van a depender primordialmente de los autoservicios en crecimiento. También vemos una tendencia clara hacia los usos mixtos en las grandes ciudades que se redensifican; de hecho, gran parte de los recursos que se invirtieron en nuestro último CKD están destinados a usos mixtos, en ciudades de este tipo”.
En cuanto a la posible saturación existente de centros comerciales, Eduardo Güémez responde diciendo que ésta depende del tipo de centro comercial y la ubicación específica. “Yo creo que la industria ha cambiado de manera importante, porque si bien antes los centros comerciales eran muy parecidos, ahora hay una variable gama. Tenemos centros que proveen conveniencia y servicios, mientras otros se, especializan en entretenimientos, comodidad o lujo. La llegada de nuevos establecimientos y un público cada vez más exigente y demandante de experiencias diferentes da espacio para nuevos desarrollos y el redesarrollo observado de manera cotidiana en ampliaciones y mejoras”.
Eduardo Güémez explica que el dinero manejado en MRP está en un vehículo cerrado, y eso significa que el capital del fondo se debe regresar dentro de un periodo determinado, por lo que no pueden quedarse con las propiedades que desarrollan de manera indefinida. “En este cuarto fondo se atendieron primero los desarrollos fuera de CDMX, que eran más sencillos y cuyo proceso es menor en tiempo. Con esta mezcla de centros comerciales de diferentes tamaños y ubicaciones hemos comprometido todos los recursos de nuestro primer CKD”.
“MRP vendió los 49 proyectos de sus primeros fondos a Fibra Uno. Todos los nuevos
proyectos forman parte del primer CKD de MRP de 5,000 millones de pesos de capital. Estamos en los últimos pasos de levantar un CKD que nos dará recursos para continuar con nuestra estrategia de inversión. Esperamos levantar alrededor de 8,000millones de pesos”.
Respecto al portafolio a Fibra Uno -49 propiedades conformadas por tres fondos-, Eduardo Güémez revela que en su momento se analizaron diversas salidas para los inversionistas, incluyendo lanzar una Fibra propia. “Tras un análisis detallado y conversaciones con los inversionistas se decidió ir por el camino de la venta para maximizar el retorno de los inversionistas que participaban en los fondos”.
En cuanto a su intención de desarrollar un Fibra, menciona que se buscará maximizar el valor para los inversionistas, por lo que nada está descartado. “En el momento apropiado se analizarán opciones diferentes de venta para maximizar el retorno de los inversionistas participantes. Con la llegada de las Fibras se le dio liquidez y un poco más de apertura al mercado; antes éste era mucho más opaco, hoy, teniendo un mercado público y líquido, se da más certeza al inversionista. Cuando los primeros fondos entraron a México, la gran pregunta era si los inversionistas iban a tener un mercado líquido para efectuar su salida; y con los Fibras, se mitiga de manera importante esa incertidumbre. Vinieron a cambiar el mercado”.
Los desarrollos de usos mixtos surgen de la necesidad de acortar tiempos de traslado entre el lugar donde se vive, se trabaja y se socializa. Una de las ventajas es también aprovechar mejor la infraestructura instalada y crear nuevas comunidades, brindando proyectos inmobiliarios con las mejores características de diseño y funcionalidad en beneficio de los usuarios, afirma el Director General de Emblem Capital, Ing. Gabriel González Garza.
Quadra Towers es un proyecto de usos mixtos compuesto por comercio y oficinas, cuya oportunidad se dio al encontrar el terreno en la zona de La Rioja –zona sur del Área Metropolitana de Monterrey-, donde hay un mercado muy atractivo y con características socioeconómicas, para tener un proyecto de primer nivel con alta calidad de construcción y diseño.
El ingeniero Gabriel González Garza, detalla que “Quadra Towers conjuga apar iencia y funcionalidad para empresarios y ejecutivos enfocados en su negocio.
La fachada de Quadra Towers transmite a sus usuarios la experiencia de un diseño arquitectónico inigualable, que juega con volúmenes y texturas. Está conformado por tres volúmenes, uno de comercio y dos de oficinas, entre los cuales se crea un patio. El diseño contrasta acabados –incluyendo dos tipos de cristal-, que generan una combinación muy elegante para un corporativo”.
Agregó que Emblem Capital tiene más proyectos de usos mixtos en el área metropolitana de Monterrey, y que ven oportunidades en corredores de alto impacto bien comunicados con las zonas residenciales y cercanos a universidades, hospitales y zonas comerciales.
Punto Valle revolucionará San Pedro Garza con hotel y salas de cine para niños
Con un avance de comercialización mayor al 60%, los desarrolladores del proyecto confirman que tendrán el primer Hotel Westin de la Ciudad y el primer Cinépolis con concepto de salas dobles, así como Sala Junior en San Pedro Garza García. El proyecto se desarrollará en una sola etapa y las puertas abrirán para el primer trimestre de 2018.
De acuerdo con los desarrolladores, Juan Carlos Durán y Ana Catalina Garza, “San Pedro Garza García es uno de los municipios más ricos de Latinoamérica, y era necesario que tuviera un centro urbano que ofreciera de manera local una experiencia única de compra, entretenimiento y gastronomía, tal como sucede en las grandes ciudades del mundo. El terreno pertenecía a una institución educativa muy reconocida, la cual buscaba que el nuevo dueño le diera un oficio que contribuyera a la comunidad, tal y como había sido con la institución”.
Agregan que el reto principal como desarrolladores es ejecutar un proyecto que verdaderamente brinde experiencias únicas a los visitantes, además de generar un espacio que la comunidad haga suyo. Por ello, Punto Valle busca satisfacer la necesidad de tener un espacio seguro y al aire libre, donde las familias puedan convivir y tener experiencias de entretenimiento únicas.
“Punto Valle busca ser el nuevo punto de reunión de la ciudad, por ello, nuestras áreas comunes se vuelven el espacio más importante del proyecto. La arquitectura de paisaje es esencial para generar un ambiente de centro urbano con áreas verdes para el descanso, esparcimiento y espacios para actividades culturales y de entretenimiento. Esto es lo que hace la diferencia entre estar en un centro comercial o un centro urbano con ambiente de calle y parque al aire libre”, enfatizan los desarrolladores.
Juan Carlos Durán y Ana Catalina Garza opinan que los desarrollos de usos mixtos son una tendencia que surge de la necesidad de generar micro comunidades que ofrezcan una mejor calidad de vida en la actualidad, donde se vive a un ritmo acelerado, con mucho tráfico automovilístico, y donde las distancias han crecido. Detallan que Punto Valle cuenta con una ubicación privilegiada al estar en la entrada y salida principal de San Pedro Garza García en el punto más céntrico de la ciudad, rodeado de hogares con alto nivel socioeconómico; además, cuenta con una arquitectura vanguardista que rompe la estandarización comercial, permitiendo que cada marca tenga su propia fachada, para brindar un ambiente único de centro urbano.
Por Catalina Martínez Quintero