El U. S. Green Building Council (Consejo de Edificación Sustentable de los Estados Unidos) creó el sistema de certificación “LEED for Homes” con el objetivo de responder a estas interrogantes y por medio de este sistema de certificación, se pueden garantizar las cualidades sustentables de una vivienda, a través de un procedimiento de verificación de la calidad de la construcción que consiste en dos tipos de pruebas entre los que destacan: pruebas de rendimiento y pruebas de verificación en la propia obra, realizadas por personal independiente que no forma parte del proceso y que, por lo tanto, puede emitir un juicio desinteresado.
Las pruebas de desempeño destinadas a edificios comerciales, colegios, hospitales, etc. difieren de las realizadas en edificios de vivienda ya que el sistema “LEED for Homes” intenta resolver una problemática propia de los edificios de vivienda. Este sistema de certificación surge de la necesidad de los compradores, constructores y promotores de viviendas de saber si las viviendas que están comprando o construyendo cumplen, o no, con ciertos criterios de sustentabilidad. Los resultados de las verificaciones realizadas proporcionan esta certeza. A diferencia del resto de edificios LEED, en viviendas todas y cada una de las medidas se comprueba in situ por un agente especializado llamado Green Rater.
Diferencias entre LEED for Homes y el resto de sistemas de certificación LEED
Las casas del programa “LEED for Homes”, al igual que el resto de sistemas de certificación LEED, están diseñadas de tal forma que garantizan la salud de los usuarios y la durabilidad de la construcción. De igual manera, ahorran energía, agua y otros recursos, minimizan los residuos de edificación y preservan los recursos naturales.
El denominador común de todos los sistemas de certificación LEED se halla en un conjunto de prerrequisitos, obligatorios para todos los proyectos, y en la constitución de créditos opcionales que proporcionan puntos a medida que los requerimientos son cumplidos.
En todos los sistemas de certificación LEED existen cuatro niveles de certificación: Certificado, Plata, Oro y Platino. La diferencia en LEED for Homes consiste en que los puntos para alcanzar cada uno de los niveles cambia dependiendo de la relación entre la superficie construida y el número de dormitorios; con ello se premia a aquellas viviendas que optimizan su tamaño. Está comprobado que si una vivienda duplica su superficie pero mantiene el mismo número de dormitorios, el consumo energético incrementa entre 15% y 50%, en función del diseño, la ubicación y el comportamiento de los usuarios.
La novedad fundamental de LEED for Homes radica en la existencia de dos nuevas figuras: “LEED for Homes Provider” y “Green Rater”. La primera funciona como un apoyo técnico y de control de calidad, y la segunda actúa como un agente que verifica, in situ, las medidas implementadas y realiza pruebas, si el caso lo requiere.
Crecimiento del número de casas certificadas.
El número de viviendas registradas en esta certificación aumenta progresivamente cada año, lo que demuestra el interés de compradores y promotores por viviendas amigables con el medioambiente y se manifiesta en un notable 
crecimiento de este mercado. Un ejemplo de ello es la situación en Estados Unidos: durante la última década el número de viviendas certificadas ha aumentado entre un 30% y un 50% anual. En 2005 tan sólo un 2% de las casas se construían con criterios de sustentabilidad, en cambio, en 2013, el porcentaje aumentaba hasta el 23% y en 2016 se podría llegar al 33% según algunas estimaciones, de las cuales el 44% están destinadas a programas sociales para personas con bajos recursos.
Actualmente, no existen “LEED for Homes Providers” fuera de Estados Unidos; sin embargo, es posible certificar viviendas en cualquier parte del mundo ya que un profesionista “Green Rater” es el único agente especializado que, necesariamente, debe visitar la obra. Gracias a que el USGBC abrió el programa a proyectos fuera de este país, se ha visto un aumento importante en el número de certificaciones en los últimos años, particularmente en países del Medio Oriente como Arabia Saudita y países emergentes como China. Todavía el número de casas certificadas fuera de Estados Unidos y Canadá supone el 1% del total, pero se espera que este porcentaje aumente significativamente en los próximos años.
Durante los primeros momentos de crecimiento de este mercado, la motivación y el valor de los proyectos LEED y de la arquitectura sustentable en general, estaba basada en razones económicas: por un lado las viviendas LEED pueden ahorrar entre 400 y 1,200 dólares al año en energía pero por otro lado, las viviendas LEED, estadísticamente, tienen un valor de venta 9% superior a aquellas casas de características similares pero no sustentables (datos obtenidos gracias a un estudio realizado en California entre 2007 y 2012).
En la actualidad, esta tendencia está cambiando hacia una motivación que involucra la salud de los ocupantes pues se ha demostrado que viviendas que toman en cuenta factores de calidad ambiental interior, mejoran la salud de pacientes con asma y alergias. En una investigación realizada en la “Harvard School of Public Health” se estudiaron, a lo largo de dos años, a personas que vivían en casas convencionales y en casas LEED Platino. Los investigadores midieron la calidad del aire en ambas viviendas y los usuarios respondieron a una serie de cuestionarios. El resultado se puede resumir en los siguientes puntos:
- El 86% de las viviendas convencionales tenían problemas de ventilación.
- Los participantes en el grupo de viviendas verdes experimentaban menos los síntomas del síndrome del edificio enfermo, como estornudos, asma y dolor de cabeza, en un 47%.
- En las viviendas LEED Platino los niveles de PM2.5 eran un 57% menores, los de NO2 un menores y los de nicotina un 93% más bajos.
Las conclusiones del estudio fueron que esta reducción en los contaminantes se debe a que las casas LEED son más herméticas gracias a los test que en ellas se realizan (blower door test, que se comentará en este mismo artículo), y al uso más frecuente de la ventilación mecánica, que utiliza filtros de alta eficiencia. De esta manera, la necesidad de abrir las ventanas es menor, y los contaminantes se mantienen al exterior del edificio.
A pesar de que el costo de una vivienda LEED es, estadísticamente, 2.4% superior a las casas convencionales, la diferencia se rentabiliza rápidamente, ya que, según el índice HERS utilizado como referencia para medir la eficiencia energética de las casas, se pueden conseguir potencialmente ahorros entre 30%, para una casa LEED Certificada, hasta un 60% para una casa LEED Platino.
Los “Green Raters” deben trabajar a través de “LEED for Homes Providers”.
El “Green Rater” juega un papel fundamental en el proceso de certificación de viviendas LEED.
La participación del consultor LEED AP Homes es opcional.
Ya se puede certificar viviendas LEED en cualquier país.
¿Cuál es el papel del profesionista “Green Rater”?
El “Green Rater” juega un papel fundamental en el proceso de certificación de viviendas LEED porque es el agente que visita la obra y asegura que las medidas de sustentabilidad han sido realmente instaladas, que los test (evaluaciones) de rendimiento han sido efectuados y que la vivienda alcanza las metas requeridas por LEED y por el promotor. El “Green Rater” es, por un lado, el punto de enlace entre el “LEED for Homes Provider” y el equipo del proyecto, y por otro lado, es el encargado de completar el paquete de documentación LEED.
Las organizaciones “LEED for Homes Provider” son responsables de facilitar el proceso de certificación, administrando el proyecto, ofreciendo soporte técnico y enviando el paquete de documentación final al U. S. Green Building Council . De igual manera, estas organizaciones, supervisan el trabajo de los “Green Rater” mediante un sistema de control de calidad interno.
La figura del consultor LEED AP Homes (Profesional Acreditado LEED), a diferencia del resto de los sistemas de certificación LEED, es menos común, no es obligatoria aunque dependiendo de la complejidad del proyecto sí es recomendable y la decisión de contratarlo o no, depende de la experiencia que tenga el equipo de diseño en construcciones sustentables. Dado que el consultor LEED AP Homes es un experto en construcción sustentable cuya principal función consiste en asesorar al equipo de diseño, se preserva la independencia del “Green Rater”, ya que si éste se involucra en exceso durante la fase de diseño realizando algún tipo de cálculo, podría caer en un conflicto de interés durante las actividades de verificación. Con tal de evitar cierta complicidad o conflicto de interés entre el equipo de proyecto y el “Green Rater”, este último no puede proveer servicios de diseño o construcción y su función es la de verificar que los cálculos sean correctos pero nunca realizarlos. De la misma manera, tampoco puede corregir fallos que se encuentren en la obra o en la vivienda terminada; ellos sólo deberán informar al equipo de proyecto de los errores hallados para que otros los corrijan. Su tarea consiste en verificar fichas técnicas y en revisar informes de test de rendimiento, o bien, si lo consideran necesario, en efectuar esas mismas evaluaciones con sus propios medios.
Proceso
Los pasos que un promotor o constructor debe seguir para iniciar el proceso de certificación son los siguientes:
- Contactar con el “LEED for Homes Provider” y/o “Green Rater”
- Llevar a cabo una reunión de inicio donde se encuentre alguno de los dos agentes representante de las organizaciones mencionadas anteriormente, quien explicará cada uno de los prerrequisitos LEED, los créditos y la distribución de las responsabilidades de cada uno. Para obtener un nivel de certificación objetivo es conveniente que en esta reunión estén presentes el promotor, el constructor, el arquitecto y los ingenieros.
- Registrar el proyecto directamente en la plataforma del USGBC. A partir de este momento se puede promocionar la venta de la vivienda con el logo LEED, incluso si no está todavía certificada.
- El Green Rater deberá visitar la obra, al menos una vez durante la fase de construcción, prioritariamente al final de la instalación del aislamiento. Durante esta visita de obra el “Green Rater” deberá verificar que las medidas de mitigación de los riesgos de durabilidad estén siendo instaladas, que la ductería esté perfectamente sellada y colocada. Adicionalmente, deberá comprobar que el aislamiento de la casa esté correctamente ubicado mediante una lista de inspección que cubra todos los posibles puentes térmicos y puntos débiles, que son fallos comunes en este rubro y una parte fundamental del proceso de certificación.
- Una vez que la vivienda esté totalmente terminada, el agente realizará nuevamente una visita para verificar las medidas haya sido realmente instaladas y que los tests de rendimiento han sido efectuados.
- El “Green Rater” reunirá el paquete de documentación del proyecto con las medidas de sustentabilidad que incluye: checklist (lista de verificación), Accountability form (ficha de asignación de responsabilidades), Durability Evaluation form (ficha de evaluación de durabilidad) y Durability inspectio
- El “LEED for Homes Provider” revisa la documentación, y si todas las pruebas han sido realizadas, enviará la documentación al USGBC, quien es el encargado de otorgar la certificación.
- El USGBC, después de revisar la información, emite un certificado indicando el nivel de certificación logrado.
Control de la Calidad
Con el objetivo de asegurar el mismo nivel de cumplimiento y homogeneizar los criterios de cumplimiento en todos los proyectos, cada “LEED for Homes Provider” es sometido a una auditoría de calidad por parte del USGBC una vez al año. A su vez, cada “LEED for Homes Provider” audita el trabajo de los “Green Rater” como parte del sistema interno de aseguramiento de la calidad.
¿Cuáles son los tipos de proyectos admitidos en “LEED for Homes”?
La aceptación en este programa depende de los niveles de construcción: cualquier vivienda unifamiliar es admitida en este programa, así como los edificios de vivienda multifamiliar de hasta 3 niveles de altura. Los inmuebles de vivienda entre 4 y 6 niveles también son tolerados, aunque los requerimientos de los créditos no son los mismos. Las construcciones de 7 niveles o más, pueden ser aceptados si las instalaciones, como la calefacción no son centralizadas; sin embargo, en estos casos, el proyecto deberá ser estudiado de forma particular.
En otros tipos de edificios, como es el caso de las residencias de estudiantes, la certificación pueden ser realizadas, siempre y cuando, los baños y la cocina estén incluidos en el propio edificio.
Las grandes reformas de edificios que incluyan la mejora en la envolvente y que permitan inspeccionar sus muros exteriores para verificar el aislamiento también son admitidos en el programa.
Regionalidad
Si bien es cierto que inicialmente el sistema de certificación estaba orientado al modo de construir en Estados Unidos, basado generalmente en un entramado de madera, el USGBC ha adaptado el sistema, mediante una guía que facilita el proceso, a otros métodos constructivos con base en envolventes y divisiones con materiales cerámicos o de concreto y estructuras diferentes a la madera. LEED es una certificación enfocada a las viviendas de alto estándar por lo que las construcciones con balas de paja y/o adobe que no constituyen su principal objetivo, son premiadas sólo en algunos créditos.
Durabilidad
LEED considera la durabilidad de la construcción como una de las cualidades más importantes de una vivienda sustentable, por lo que le exige a todos los proyectos identificar todos los riesgos de durabilidad que puedan afectar al edificio y posteriormente, mitigarlos con medidas de prevención. Los riesgos que deben ser cubiertos comprenden, al menos: entrada de agua a través de sótanos, cubierta y fachada, infiltración de aire y pérdidas de calor por puentes térmicos; así como condensación intersticial, inundaciones, control de plagas y desastres naturales.
Muestreo
Cuando un proyecto incluye un gran número de viviendas es posible hacer un muestreo de las mismas sin necesidad de verificar todas las medida en cada una de las viviendas. Este porcentaje puede variar entre un 10% y un 33% de las unidades construidas, dependiendo de la experiencia del constructor. No obstante, se exige que el constructor tenga implementado un sistema de control de la calidad previo. En el caso de que se encuentren fallos en las medidas verificadas, el número de viviendas inspeccionadas aumenta en cada muestreo y, si los errores siguen apareciendo, podría incluso suspenderse el proceso. Si tal es el caso, deberá verificarse vivienda por vivienda.
Pruebas
Existen una serie de pruebas e inspecciones en obra que se realizan con el apoyo de un HERS/Energy Rater. Normalmente, para ahorrar costos al proceso de certificación, el papel de HERS/Energy Rater y el de Green Rater son asumidos por la misma persona, aunque no obligatorio que esto sea así.
El test más novedosos es el llamado “blower door test” que se efectúa instalando, de forma provisional, un ventilador en la puerta de entrada y cerrando todas las ventanas. Este test permite conocer el nivel de infiltración del aire a través de la envolvente. En el caso de que la infiltración sea excesiva, se libera humo para conocer el punto por donde se pierde el aire, se toman las medidas necesarias y se vuelve a repetir el test hasta que los requisitos se cumplan. Es de gran utilidad en climas muy fríos para evitar pérdidas de aire caliente a través de fisuras en la envolvente del edificio.
Otro test importante consiste en comprobar la carga de refrigerante, el cual permite verificar que los equipos con bomba de calor tengan la carga exacta necesaria y, de esta manera, se optimiza la eficiencia energética del equipo. La experiencia dice que menos de la mitad de los equipos de aire acondicionado instalados operan con la carga adecuada de refrigerante, disminuyendo su eficiencia.
Diferencias con otros sistemas de certificación
Existen otros sistemas de certificación para viviendas, como por ejemplo BREAAM y EDGE. El primero, al igual que LEED está orientado a un estándar de calidad tipo “high end” para demostrar el máximo compromiso medioambiental y de respeto a la salud de los usuarios. El segundo, concebido por el Banco Mundial y el IFC (International Finance Corporation) para que los países emergentes y del tercer mundo puedan demostrar sus compromisos medioambientales en tres rubros: agua, energía y materiales, es un sistema mucho más accesible desde el punto de vista económico y de exigencias técnicas. En el primer caso, el proceso de certificación lo puede realizar directamente el dueño del proyecto con su equipo a través de una plataforma online, sin la necesidad de un consultor EDGE. A pesar de que esta figura puede aparecer en los primeros proyectos certificados, la intención es prescindir de ella con el fin de ahorrar costos al cliente.
LEED y BREAAM son sistemas similares en su procedimiento de evaluación basados en puntos que permiten llegar a distintos niveles de certificación; ambos exigen requerimientos técnicos sensiblemente más rigurosos que los de EDGE y ambos requieren una componente muy fuerte de Commissioning y de pruebas en los sistemas electromecánicos. De forma opuesta, en el sistema EDGE le exigencia es llegar, al menos, a un 20% de ahorro en energía, agua y energía incorporada en los materiales. A partir de este punto, en cada uno de estos rubros, el edificio puede ser certificado; de este modo, todos los edificios obtienen el mismo nivel de certificación.
El punto en común en los tres sistemas es la existencia de auditoras in situ para demostrar que las medidas que el promotor quiso implementar en un inicio han sido realmente instaladas. En el caso de LEED y BREAAM el motivode esta auditora consiste en asegurar al cliente final que las medidas medioambientales y de calidad han sido realmente instaladas.
De manera distinta, en EDGE, aunque los motivos de la auditoría también están relacionados con el interés de garantizar al cliente que las medidas han sido instaladas, los desarrolladores buscan, con esta certificación, conseguir un financiamiento más ventajoso por parte de los bancos locales gracias al apoyo del IFC (International Finance Corporation), que actúa como banco de segundo nivel. A ello podemos agregar que las empresas lo están utilizando también como una herramienta para diferenciarse de sus competidores.
Por Gustavo De las Heras Izquierdo