Tres plataformas de crowdfunding inmobiliario han conseguido cerca de 89.5 millones de pesos, y cada una ya tiene planes de expandirse.
Con 3,152 inversionistas participando, las 3 plataformas existentes en México, Briq, Inverspot y Expansive, están sentando las bases para dar financiamiento a los pequeños y medianos desarrolladores; al momento, las tres plataformas suman 60 proyectos fondeados.
El financiamiento para los proyectos de vivienda, principalmente ubicados en la Ciudad de México, son obtenidos a partir de una inscripción en las páginas web de las plataformas de crowdfunding inmobiliario, donde la tecnología es un aliado para el desarrollador que por distintos motivos, no pueden acceder a créditos bancarios; además, representa una alternativa de diversificación de portafolio para los inversionistas que buscan buenos rendimientos.
Hasta inicios del mes de septiembre pasado, las tres plataformas de crowdfunding inmobiliario en México habían levantado cerca de 89.5 millones de pesos (los datos varían, debido a que en promedio los proyectos tardan en ser financiados entre 5 y 6 semanas, después de subir las características de los proyectos a las plataformas), pero continuamente aumentan los montos tanto como los proyectos.
De acuerdo con Gonzalo Sánchez, coordinador de la Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo A.C. – Afico-, el crowdfunding llegó a México en 2010 con l primera plataforma llamada Fondeadora, y un año después llegó Prestadero como una plataforma de deuda. En la Afico están agrupadas 21 plataformas y la mayoría son enfocadas al modelo de deuda –préstamo entre personas-, además de recompensas, capital y donativos.
“La industria de crowdfunding en México está en cuatro etapas: 1) Los emprendedores identificaron las necesidades y comenzaron a hacer las pruebas piloto, operando con la regulación vigente; 2) Se consolidaron las plataformas gracias un modelo de negocio rentable; 3) Se generó una nueva regulación; y 4) Se desarrolló la operación formal”, detalla Gonzalo Sánchez.
Briq.mx, inversión en bienes raíces al alcance de todos
Con financiamientos que van hasta los 15 millones de pesos para los desarrolladores, y con participaciones por persona desde 25 mil pesos -dependiendo del proyecto-, Briq.mx se erige como una plataforma de crowdfunding inmobiliario que brinda la oportunidad para participar en el mercado de los bienes raíces y obtener rendimientos atractivos.
En entrevista para Inmobiliare, Juan Carlos Castro, socio fundador de Briq, platica que la idea surgió cuando su socio Fernando Ramos, se planteó el modelo de negocios como un caso teórico al estar estudiando la maestría en Chicago. Posteriormente se hicieron pruebas con financiamientos pequeños por montos de 500 mil pesos sin garantía hipotecaria, y poco a poco las cosas comenzaron a marchar bien, de tal forma que buscaron un socio financiero.
“En un inicio nos enfocamos en un producto de deuda, una especie de crédito puente con una tasa fija, plazo y una garantía hipotecaria –o fiduciaria dependiendo del tamaño del proyecto-, ofreciendo flexibilidad y agilidad. Para el producto de deuda, buscamos financiar hasta la mitad de los requerimientos de capital del proyecto. Otorgamos rendimientos que van del 10 al 12% dependiendo del proyecto, y cobramos una comisión por originación al desarrollador, que va entre 2.5 y 3%, la cual se determina al evaluar el proyecto, tamaño y producto. Estamos en proceso de lanzar también inversiones de capital”.
Asimismo, comenta que hay un nicho de desarrolladores medianos y pequeños, que no pueden o no les gusta trabajar con la banca comercial, por lo tanto no tenía contemplado usar crédito. Briq quiere ser esa solución para ellos, por los montos que manejan son proyectos pequeños localizados principalmente en la Ciudad de México –aunque ya entraron al mercado de Querétaro.
“El esquema es de deuda senior, por lo tanto no hay otro crédito; el resto del capital debe venir del desarrollador y preventas”, complementa el socio fundador de Briq. Cuando un inversionista decide participar en Briq se le elabora un perfil donde podrá observar el portafolio donde está participando, así como los reportes de la obra; la inversión se debe depositar vía cuenta bancaria –no se acepta efectivo. “En México vemos que el potencial es enorme, porque las opciones de inversión son limitadas y no toda la gente puede acceder a ellas. Lo que queremos es tener los procesos muy definidos, que si bien nadie nos los exige, creemos que así se debe hacer. Trabajamos con despachos fiscalistas, firmamos contratos, etcétera. Los inversionistas en nuestra plataforma invierten por riesgo y cuenta propia, es muy importante para nosotros ser 100% transparentes en los riesgos que hay en cada inversión”, enfatiza Juan Carlos Castro.
Briq realiza un duediligence para saber cómo ha trabajado el desarrollador, solicitando referencias y revisando la documentación tanto legal como financiera de la empresa. Una vez superado este filtro, evalúan los proyectos de manera particular, analizan las necesidades de capital, precio de mercado y se presenta a un Comité de Independientes –profesionales que reúnen más de 40 años de experiencia en el sector inmobiliario-, una vez que ellos aprueban los proyectos, se procede a subir la información a la plataforma. El rigor para seleccionar los proyectos es alto, ya que de enero a la fecha han evaluado 100 proyectos y llevan cinco proyectos fondeados.
Inverspot se expandirá con modelo de franquicias y pondrá módulos virtuales
Con el claro objetivo de cerrar 2016 con un total de 100 millones de pesos obtenidos a través del crowdfunding inmobiliario, Inverspot, a tan solo ocho meses de haber comenzado operaciones, logró obtener los primeros 56 millones de pesos -gracias al crecimiento-, y se ha puesto la meta de captar otros 40 millones de pesos en lo que resta del año.
La industria del crowdfunding inmobiliario ha tenido una aceptación tan fuerte entre los más de 252 inversionistas que participan con Inverspot, que entre los planes de la plataforma ya contemplan para 2017 lanzar el primer módulo de atención virtual, para generar el conocimiento de la inversión inmobiliaria, así como dar a conocer qué es Inverspot. Dichos módulos estarán en zonas estratégicas de la ciudad de México, ubicados en los centros comerciales; de inicio serán tres módulos y terminarán el siguiente año con 30.
Por el momento, Inverspot sólo cuenta con proyectos en la Ciudad de México, porque es un mercado que conocen perfectamente; sin embargo, en un futuro contemplan expandir sus operaciones a otros estados de la República Mexicana, con un modelo de franquicia con representantes de Inverspot, pero la operación se centraría en la Ciudad de México.
Inverspot participa en el financiamiento a un desarrollador en cualquier etapa del proyecto –socios del terreno, preventa o fondeo de obra como crédito puente, pero en sociedad. Un área de oportunidad interesante que ha detectado esta plataforma son los proyectos de remodelación, las cuales otorgan plusvalía al bien inmueble, además, son inversiones a muy corto plazo (6 a 8 meses). Las zonas donde buscan proyectos de este tipo son la colonia Nápoles, Narvarte, Santa María La Ribera y Roma, porque éstas generan buenas plusvalías.
En entrevista para Inmobiliare, David Agmon Mizrahi, Director Ejecutivo de Inverspot, detalla que dado el interés del mercado, se conformó un grupo de socios con muchos años invirtiendo en el sector, cuya experiencia les fortalece, pues pueden hacer análisis de los proyectos de manera más específica, para alcanzar los objetivos planteados.
“Para decidir con qué proyectos y desarrolladores trabajar, realizamos un análisis en tres etapas: 1) revisar la reputación del desarrollador, saber qué construye, tipo de materiales, las zonas donde desarrolla y los rendimientos que históricamente ha dado a los inversionistas; 2) revisar la estructura financiera para ver la viabilidad, asegurándonos de que arroje buenos números; y 3) revisar la estructura legal, para saber si se trata de una copropiedad o fideicomiso, así como conocer la manera como se pueda anclar al proyecto vía legal, para proteger el dinero de los inversionistas”, explica David Agmon.
“Tenemos 13 proyectos totalmente fondeados, tres proyectos activos -los proyectos tardan entre 4 a 6 semanas en fondearse. Constantemente estamos sacando proyectos nuevos, la plataforma les sirve a las personas que tienen 100 mil pesos y también para aquéllos que cuentan con millones, porque de esa manera logran diversificar sus inversiones. En lugar de comprar una preventa en un solo departamento, pueden invertir 300 o 400 mil pesos a cada proyecto, lo que hace que su portafolio sea de varios proyectos y se minimice el riesgo”, enfatiza.
“Estamos revisando siete proyectos, pero creemos que sólo uno será viable, y tenemos estimado de aquí al cierre de diciembre de 2016, para cerrar cuatro proyectos más. Por el momento, el proyecto más chico para invertir es de 100 mil pesos, y son 10 mensualidades de 10 mil pesos. Otro de 50 mil pesos iniciales y 10 mensualidades de 5 mil pesos. El rendimiento que ofrecemos está entre 18 y 20% anual”, resalta David Agmon.
“Estamos revisando siete proyectos, pero creemos que sólo uno será viable, y tenemos estimado de aquí al cierre de diciembre de 2016, para cerrar cuatro proyectos más. Por el momento, el proyecto más chico para invertir es de 100 mil pesos, y son 10 mensualidades de 10 mil pesos. Otro de 50 mil pesos iniciales y 10 mensualidades de 5 mil pesos. El rendimiento que ofrecemos está entre 18 y 20% anual”, resalta David Agmon.
Inverspot cobra al desarrollador una comisión por sus servicios, que oscila entre el 3 y el 5%. En cuanto se concluye el proyecto, los inversionistas reciben su dinero conforme se venda el proyecto y la ganancia se da al final, aquí se hace una retención de impuesto por el 20% y se entrega una constancia al inversionista.
En caso de que el inversionista, por cualquier circunstancia quiera retirar su capital, Inverspot les regresa el monto invertido a ese día, sin penalidades ni ganancia, el dinero lo tendrán en los siguientes 10 días de la solicitud. La inversión no se realiza en línea, ésta se hace vía bancaria, posterior a la firma de un contrato. Es necesario aclarar que la plataforma sólo sirve para apartar el lugar en el grupo de inversión e Inverspot se encarga de realizar el contacto.
Expansive trabaja en modelos para ir más allá del crowdfunding
Junio de 2015 fue la fecha que detonó la llegada de Expansive al mercado mexicano. Esta empresa dedicada al crowdfunding inmobiliario cuenta con más de 600 inversionistas registrados en la plataforma, con la intención de invertir en alguno o varios de los proyectos que tiene Expansive para fondear. En entrevista para Inmobiliare, Adolfo Zavala, fundador de Expansive, detalla que al mes de septiembre de 2016 se han realizado 42 inversiones de las cuales 22 provienen de recursos conocidos como Friends&Family, y las 20 restantes de manera orgánica; en poco más de un año han levantado más de 14 millones de pesos, y considera que al ser un modelo probado, confía en que México será un terreno fértil para desarrollar más proyectos financiados por la plataforma.
Respecto al crowdfunding, Ricardo Tinajero, socio fundador de Expansive, resalta que este modelo rompe las barreras de entrada para realizar inversiones y fondear, pudiendo ser una alternativa a la banca comercial en las mismas dos vertientes, inversión y fondeo. “El mercado estaba dejando fuera a posibles inversionistas; el ticket para entrar era bastante alto, entre uno a varios millones de pesos. Otra alternativa era comprar el inmueble directamente podía ser en preventa, pero no se llega a capturar el valor de la construcción- y en ocasiones, se desconoce el trabajo del desarrollador en proyectos anteriores”, enfatiza.
Los proyectos que interesan a Expansive son desarrollos residenciales verticales multifamiliares o unifamiliares ubicados en la Ciudad de México, pero no descartan atender a mercados aledaños a la Ciudad de México como Querétaro y Puebla.
Adolfo Zavala menciona que las zonas de su interés en la Ciudad de México son la colonia Doctores –con precios entre los 40 a 42 mil pesos por metro cuadrado-, Tabacalera, San Rafael, Escandón, Tacubaya y Santa María La Ribera, zonas que hace unos años no se tenían mucho en mente, pero que hoy son demandadas, por quedar cerca de oficinas, avenidas, estaciones del metro. Hoy en día, las personas prefieren ubicación a amenidades y amplitud. De ahí la importancia que toman estas colonias cercanas al Distrito central de negocios.
Debido al interés por parte de algunos inversionistas por ser dueños de una fracción de los inmuebles, Adolfo Zavala adelanta en entrevista que “estamos terminando de estructurar un producto, donde se compra un activo y se pulveriza entre varios propietarios, para posteriormente, rentar el inmueble haciendo que los inversionistas gocen de la ganancia; al término de 3 a 5 años, se pacta la venta del activo; los inversionistas tendrán la plusvalía de ese inmueble, además de las rentas”.
Sobre cómo surge Expansive, Zavala recuerda que observó la existencia del crowdfunding inmobiliario en Estados Unidos y consideró que este interesante modelo de negocios también podría adaptarse a México. “Detectamos fundamentalmente dos problemas, que los pequeños y medianos constructores, así como arquitectos tienen poco acceso al crédito, y los Bancos en México son bastante restrictivos, piden estados financieros de los últimos años, historial extenso, etcétera. Por lo tanto, los desarrolladores o firmas de arquitectura que llevan poco tiempo, independientemente de lo bueno que puedan ser o del predio que tengan para realizar un proyecto, encuentran obstáculos para tener el crédito necesario. Por el lado de los inversionistas, las tasas de interés que te puede pagar el banco por tu dinero es muy baja, y la brecha que existe con respecto a la tasa activa (a la que te prestan) es una de las más grandes en el mundo”.
El también economista, menciona que el monto mínimo para participar en los proyectos de Expansive es de 50 mil pesos por proyecto, y se realiza en un solo pago, a veces dependerá del proyecto y habrá tickets más grandes. La comisión que cobra Expansive por levantar capital es de 3%, que absorbe directo el desarrollador. “Participamos en dos vertientes: préstamo al desarrollador y la llamada equity, a través del cual estamos dando rendimientos alrededor del 13% en deuda, para proyectos a un año (aunque tuvimos un caso donde dimos 20% anual para un desarrollo a dos años, bajo el esquema de coinversión)”.
Ricardo Tinajero explica que para decidir fondear un proyecto, primero observan al desarrollador y la experiencia previa de éste, porque no quieren transmitir el riesgo de un primer proyecto a todos los inversionistas. Se basan en cuatro pilares que son: la existencia de un buen mercado, una estrategia de financiamiento acorde a lo que buscan, un proyecto técnicamente viable y que legalmente todo esté en orden.
Las inversiones que manejan no son líquidas, por lo tanto los inversionistas no se pueden salir del proyecto hasta que se concluya; sin embargo, prevén que si hay alguna emergencia donde los inversionistas necesiten retirar su capital, haya un mecanismo para que los socios o alguien más pueda comprar con un algún descuento la participación del inversionista que retira su dinero.
Una vez que los inversionistas están dentro del proyecto, tienen acceso a un infomemo detallado, donde se contempla el horizonte de inversión, así como los riesgos y avances de la obra, además siempre podrán consultar la información del desarrollador o arquitecto encargado del proyecto. En Expansive, no reciben dinero en efectivo, porque los recursos deben venir de una cuenta bancaria, donde ahí mismo se deposita el dinero de vuelta (al término de la obra). Algo importante es que el nombre de la cuenta bancaria debe corresponder a la persona que realiza la inversión, se firma un contrato o adhesión a fideicomiso, y adicionalmente se piden algunos documentos.
Adolfo Zavala considera que por la falta de regulación enfocada al crowdfunding, y como una medida de seguridad tanto para Expansive como los que participan con ellos, es necesario cubrir tres frentes: 1) el contrato de Expansive con los inversionistas; 2) Expansive con el desarrollador; y 3) que la operación tanto como los inversionistas y desarrolladores estén dentro del marco legal. “Está claro que debemos saber de dónde provienen los fondos, por si la Secretaría de Hacienda y Crédito Público nos pregunta sobre su procedencia; necesitamos tenerla documentada y bancarizada. Es necesario destacar que al final de la inversión, cuando se regresa el capital y rendimiento, se retiene un porcentaje del 20% de impuestos a las personas físicas”.
“La información del modelo es básico, y asociaciones como la Afico ayudan a que la industria del fondeo colectivo crezca con un cierto código de ética, aplicable a las plataformas de fondeo colectivo”, remata Ricardo Tinajero.
Crowdfunding en México espera tener las reglas claras
Gonzalo Sánchez, coordinador de Afico, reconoce que la industria del crowdfunding en general, no cuenta con una regulación específica y los modelos enfocados al sector inmobiliario, operan sobre las lagunas que hay en la regulación vigente, por lo que se esperaba que fuera en el mes de septiembre, cuando se diera a conocer información al respecto; pero, ante el cambio con el titular de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, parece que la espera se prolongará. “En septiembre se presentaría la regulación de Fintech –tecnologías financieras- porque el crowdfunding es una pequeña parte de las tecnologías que giran en torno a las finanzas; con la regulación se pondrán las reglas del juego claras”, explica.
Por el momento, las que operan están bajo la regulación vigente y probablemente vaya a haber algunas modificaciones en su operación, en temas de transparencia o reporte a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Lo que sí adelantó es que la transparencia va a ser uno de los puntos clave para crear seguridad, así como el que las plataformas sean realmente útiles para evaluar las oportunidades de inversión, sin letras chiquitas y que toda la información esté en la plataforma”, añade Gonzalo Sánchez, quien confirmó que para elaborar la regulación, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público tuvo acercamientos con el Reino Unido; las autoridades se han apoyado en otros gobiernos y es un trabajo que lleva por lo menos dos años de preparación.
“El Banco Interamericano de Desarrollo -BID-, por medio del Fondo Multilateral de Inversiones -Fomin-, apoya a México para regular el crowdfunding, ellos han puesto sobre la mesa el diálogo entre la industria a través de la Afico y los reguladores como la CNBV y SHCP. Este proyecto ha sido crucial, porque no hay otro país en donde se haya hecho un esfuerzo para tener una regulación viable para todos”, relata Sánchez.
Algunas cuestiones importantes a cuidar son la transparencia, los estándares de información y la protección al inversionista. Gonzalo Sánchez menciona que como plataforma, tienen un proceso de acreditación que les sirve como autoregulación, pero las mismas plataformas son quienes lo ponen. “Esta acreditación es una verificación de las buenas prácticas de la industria, que se basa en los códigos de prácticas de diferentes asociaciones británicas, americanas y canadienses. Lo que
busca es verificar que las plataformas sigan los estándares en cuanto a funcionalidad, seguridad de la información y verificación del perfil legal de la plataforma, así como validar la identidad de los emprendedores detrás de la plataforma”, detalla el Coordinador de Afico.
Agrega que en Colombia, no hay una regulación y los interesados han manifestado que no hay un interés por hacerlo, por lo tanto, México se convertiría en pionero tanto en temas regulatorios como de innovación. De acuerdo con el documento **Crowdfunding en México: cómo el poder de las tecnologías digitales están transformando la innovación, el emprendimiento y la inclusión económica, los marcos normativos que existen en México están diseñados para los instrumentos de inversión tradicionales y los modelos que se mueven más lentamente que las innovaciones, con recursos tecnológicos. En su apartado 6.5.1 se menciona que uno de los pasos a seguir es “establecer un marco legal que permita que el crowdfunding basado en valores, incluya las obligaciones de los emisores para presentar información a los inversionistas y rendir informes con frecuencia”.
Respecto a las medidas para mejorar tanto la infraestructura de seguridad cibernética como para evitar fraudes, la publicación sugiere definir un modelo de operación “procedimiento adecuado”, para las PCF con la finalidad de que “cumplan con las normas regulatorias nuevas y existentes, incluido el uso de los sistemas existentes y procesos para la prevención y detención de fraudes y lavado de dinero, a la vez que se brinda protección a los inversionistas mediante la transparencia y divulgación de la información.
Ejemplos de legislación de crowdfunding en el mundo
- La comisión de valores financiera de Italia –CONSOB- fue la primera de un país europeo en aprobar la legislación; entró en vigor el 27 de julio de 2012, con lo que se permitió el crowdfunding basado en acciones. “La normativa núm. 18592 permite que cualquier inversionista, sin importar la nacionalidad o el lugar de residencia, compre títulos de renta variable mediante una plataforma italiana de crowdfunding basada en acciones, siempre que el inversionista apruebe una evaluación que demuestre que entiende los riesgos implicados y puede permitirse la posibilidad de perder su inversión… Los elementos clave del marco incluyen la restricción a entidades para recaudar capital bajo una categoría definida como ‘Empresas emergentes innovadoras’ (reconocidas como tales por la Cámara de Comercio); una institución o inversionista profesional debe suscribirse a un mínimo del 5 por ciento de los valores vendidos, lo que limita la recaudación a cinco millones de euros, y ello permite que los inversionistas se retiren antes de que se cierre la ronda y vendan sus acciones, si el propietario mayoritario liquida su inversión”.
- La Autoridad de Servicios Financieros –FSA-, organismo regulador del Reino Unido, está adoptando un enfoque dual; por el momento se encuentran evaluando la estrategia de hacer cambios a la política normativa nacional a largo plazo, así como la expedición de licencias a las PCF individuales que soliciten autorización y aprueben la auditoría requerida. “La autorización de la FSA incrementa la confianza del inversionista y brinda niveles suplementarios de protección. Crowdcube.com fue la primera PCF del Reino Unido basada en acciones que recibió la autorización de la FSA como una PCF regulada”.
**Fuente: Crowdfunding en México: cómo el poder de las tecnologías digitales están transformando la innovación, el emprendimiento y la inclusión económica. 2014. Fondo Multilateral de Inversiones, Acceso a Mercados y Capacidades. Washington, D.C.: Banco Interamericano de Desarrollo, páginas 56,68 y 100.
Por Catalina Martínez Quintero