** Joaquín de Monet
Capital global fluye hacia inmuebles en los EE.UU. y el fortalecimiento del dólar
Una convergencia de las tendencias económicas globales hace que 2016 sea un año oportuno para que latinoamericanos diversifiquen sus inversiones en portafolios de bienes raíces, en especial relacionados con los gestores profesionales que puedan identificar oportunidades de alta calidad, particularmente en los mercados que ahora están apareciendo en el radar, tales como el de oficinas suburbanas.
El mercado inmobiliario comercial de los EE.UU. jamás estuvo tan fuerte. El 
índice de precio de Green Street Advisors llegó a 122.7 en noviembre 2015, mostrando un incremento respecto al pico previo observado en 2008, de 100 antes de la contracción inmobiliaria. Además, Eastdil Secured les aconsejó recientemente a sus clientes que el número de transacciones de bienes raíces de este año será mayor que en 2015 y que el capital internacional ha incrementado en el mercado de los EE.UU.
Con la volatilidad e incertidumbre de la bolsa de valores a nivel mundial, los inversores están buscando inversiones seguras, pero los bonos de la tesorería de EE.UU. tienen un rendimiento de 2.0%, y aún menos (o hasta rendimientos negativos) en otros países. Consecuentemente, estamos viendo que a nivel internacional, el capital está siendo invertido en propiedades de calidad en los EE.UU. como en ningún otro lugar.
Parte de lo atractivo de las propiedades en EE.UU. proviene del fortalecimiento de su economía; en enero, el World Bank estimó que la economía norteamericana crecerá 2.7% en 2016, mientras que Europa y Japón crecerán 1.7% y 1.3% respectivamente. Desafortunadamente, se estima que las economías latinoamericanas tendrán en conjunto un crecimiento de apenas 0.1%.
Para inversionistas latinoamericanos en EE.UU., también existe la ventaja de cobertura de divisas en efectivo para bienes raíces. Claramente, los activos estadounidenses apreciarán y darán a sus inversores ingresos en dólares, equilibrando así los riesgos de su moneda nacional. Mientras los bancos centrales en el mundo azotan las economías con expansionismo monetario, el dólar estadounidense ha subido 25% en valor contra un índice de monedas internacionales en los últimos 18 meses. Como contraste, la Reserva Federal de los EE.UU. elevó sus tasas de interés el año pasado y se ha comprometido a cuatro aumentos más en 2016. Predecir las acciones de la Reserva Federal es una tarea riesgosa, pero podemos vislumbrar un fortalecimiento aún mayor para el dólar.
Dada la fuerza de la economía estadounidense y los mercados de bienes raíces, la Reserva Federal puede justificarse en su postura. El desempleo de los EE.UU. está cerca de 5%, y parece seguir cayendo, mientras que la confianza del consumidor es alta. La caída del petróleo provocará problemas en varias industrias, pero en general ha reducido impuestos en los EE.UU., generando ayuda económica, un rasgo que a veces pasa desapercibido.
Dentro de una mejor economía, el mercado de bienes raíces es particularmente atractivo ya que la demanda es más a menudo superada por la oferta. Por múltiples razones, a menudo las leyes locales de zonificación, la oferta de propiedades nuevas -incluyendo oficinas- es muchas veces limitada en mercados clave. Eastdil Secured informó recientemente, que la oferta de oficinas nuevas en los EE.UU. está 30% por debajo de los niveles históricos, lo que se traduce en mercados controlados por los propietarios.
Inversionistas institucionales, tanto locales como internacionales están muy cómodos con propiedades urbanas de clase A, incluyendo oficinas, y esos sectores han mostrado una apreciación importante en años recientes. Capital proveniente de Asia, ha sido evidente en las propiedades de trofeo como el Waldorf Astoria de Nueva York al igual que los campos petrolíferos en Texas.
En 2016, podemos esperar que brillen algunos mercados de oficinas clave de los EE.UU. así como propiedades industriales -almacén de primera clase- y empiecen a aparecer más en los radares de inversionistas, una vez que éstos se empiecen a familiarizar con dichos mercados y comiencen a buscar rendimientos mayores en los mercados secundarios –tales como las oficinas suburbanas-, los cuales ofrecen retornos 3 o 4 veces mayores que los bonos de 10 años de la Tesorería.
Los suburbios pueden lucir aún más atrayentes ya que las empresas buscan sacarle más provecho al dinero que pagan de renta. Jones Lang LaSalle informó recientemente: “Con las rentas de los edificios de clase A en los centros de las ciudades, 59.1% mayores a las de los suburbios, se espera ver una disminución en vacancias en los mercados secundarios, ya que inquilinos explorarán oportunidades en los suburbios en los próximos 12 a 24 meses”.
Antes de meterse al mercado de oficinas suburbano, el inversionista latinoamericano deberá escoger un profesional basado en los EE.UU., con mucha experiencia en el sector y con una trayectoria probada, con el que pueda crear una relación y después pueda guiar y dar certidumbre del proceso de inversión, ya sea por medio de un fondo o por una cuenta separada. En general, ciertos mercados de propiedades suburbanas son una opción sólida para invertir, pero hay trampas regionales y los resultados pueden ser maximizados con la ejecución eficiente.
CONCLUSIÓN
En gran medida, EE.UU. se ha ganado la confianza de los inversores en todo el mundo. El país tiene un clima político relativamente estable, leyes de propiedad y contractuales profundamente establecidos, equipos altamente desarrollados y profesionales para facilitar transacciones y un entorno acogedor para la inversión extranjera.
Países emergentes, incluyendo Latinoamérica, pueden ser golpeados por los cambios en los precios de las materias primas o los caprichos de gobierno. En cualquier mercado, la mejor estrategia para inversionistas serios es diversificar internacionalmente para asegurar que los activos no estén vinculados a una sola situación económica, monetaria o política. Hoy en día, el mercado de bienes raíces es la mejor opción para la diversificación; de hecho, los inversionistas en todo el mundo ya se están dando cuenta.