Ante la realidad que significa el crecimiento demográfico, la movilidad económica y la urbanización de los asentamientos humanos en México, la constante disminución del número de proyectos y unidades de vivienda nueva terminada que inician cada año, representa una importante oportunidad para el desarrollo inmobiliario ordenado, pero también un reto empresarial para llevar a buen puerto el desarrollar vivienda nueva terminada.
Desde el lado de los retos, al cierre de 2018, la coyuntura entre el cambio de sexenio y su respectivo proceso electoral, el fuerte desgaste del modelo de grandes desarrollos habitacionales de interés social, la inoperante, y para algunos segmentos, la inexistente política de vivienda y de generación de reservas territoriales para el crecimiento y la cautela que la anunciada transformación del gobierno ha ocasionado en las inversiones inmobiliarias, provocando un efecto negativo en el inicio de nuevos proyectos y unidades de vivienda nueva terminada.
Las cifras de inicio de proyectos y unidades de vivienda nueva terminada en 2018 presentaron nuevamente una tendencia negativa respecto a la cantidad de nuevos proyectos y unidades iniciadas en años anteriores. Dado que esta tendencia decreciente continuó y se agudizó en 2018, las proyecciones de venta de vivienda nueva terminada también se prevé que continuarán a la baja en al menos, los dos próximos años.
Así, mientras en 2018 se estiman ventas de vivienda nueva terminada formal por poco más de 308.5 mil unidades, 2.1% menos que las 315.3 mil que se vendieron en 2017. Para 2019, la proyección de Softec estima ventas de 6.9% menores a las de 2018, mientras que en 2020 se prevén de 8.2% menores a las del año anterior. Se estima que hasta 2021 se incrementaría levemente el volumen de ventas (1.4%).
Los segmentos más afectados por estos fenómenos siguen siendo los de interés social. La restricción normativa, financiera y de producto han limitado el inicio de nuevos proyectos y unidades para fortalecer las ventas. Y dado que es en este bloque del mercado, en el que la producción y el volumen de ventas tienen su mayor dimensión, se espera entonces un efecto a la baja en el total. Por su parte, los segmentos de mayor valor también han sufrido una disminución en la reposición de proyectos y unidades, pero la proporción a la baja es mucho menos pronunciada que en los segmentos de interés social.
En muchas ciudades que cuentan con fuertes limitantes para el crecimiento territorial, los proyectos verticales han incrementado su oferta. Ciudades como Huatulco, Puebla, Tampico, Xalapa, Villahermosa, Zona Metropolitana de la Ciudad de México, Vallarta, Tuxtla, Cancún, Acapulco, Los Cabos, Mazatlán, Tijuana y Cuernavaca, la proporción de departamentos respecto a las casas se ubica por encima de la media nacional de unidades en proceso de formato vertical con un 29 por ciento. Este cambio de estructura en la oferta del mercado, en teoría debería fomentar la mejor ubicación de los proyectos y con ello incrementos en el valor del precio por m2. Sin embargo, no en todos los casos los planes de desarrollo municipales permiten el desarrollo vertical, o incluso el desarrollo multifamiliar. Mientras esto no se modifique, el desarrollo habitacional formal seguirá tratando de satisfacer a una demanda creciente en volumen y exigencias en desventaja.
La decreciente reposición de inventarios coincide con el crecimiento del nivel de precios promedio. Tanto por unidad, como por m2, los precios promedio en pesos de 2018 muestran un incremento constante. Lo anterior, se debe en parte a la estructura de mercado en la que compiten los desarrolladores de vivienda que permite la suma entre los cambios de estructura de los productos en los mercados (creciente participación de los segmentos de mayor precio en formatos verticales), así como la disparidad entre la oferta y la demanda, incidan en el incremento de precios. El reto consistirá en que estos precios crecientes sigan estando por debajo del valor actual y futuro, percibido por los compradores. Si el precio rebasa la expectativa de valor, productos sucedáneos como la vivienda usada o en renta mejorarán su participación en la atención de las necesidades de vivienda.
Desde el lado de las oportunidades, las limitantes descritas anteriormente definitivamente tienen su contraparte para empresas desarrolladoras que hayan remontado diversas curvas de aprendizaje: normativas, operativas, financieras y comerciales. Sin generar robustas estructuras empresariales, las empresas flexibles con proyectos diversificados en tamaño, segmento, ubicación, fuentes de financiamiento, esquemas de pago y concepto tendrán mejores oportunidades de adaptarse a los cambios que los retos exigen y superar esta nueva depuración que enfrenta hoy el mercado.
Por Claudia Velázquez Directora de Operaciones de Softec
Este es un artículo de la edición 112 https://inmobiliare.com/inmobiliare_v2/inmobiliare-112/