El avalúo es un informe emitido por una compañía de valuación que determina y respalda el valor de una propiedad y/o artículo en cifras monetarias.
“Existen diversos avalúos para valoración de todas las tipologías de inmuebles, ya que todo tipo de bienes pueden ser sujetos a un proceso de valuación. Por ejemplo: naves e instalaciones industriales, hoteles, colegios, almacenes, bodegas, entre otros”, comenta en entrevista para Inmobiliare, Luis Leirado, Director General de Tasvalúo.
Además, de ser valorados para saber su coste (enfoque físico), también sirve para fijar o estimar la renta susceptible de estos inmuebles.
Si bien es cierto que los avalúos más solicitados son los residenciales o habitacionales, existen de otro tipo como el comercial, industrial, empresarial o de artículos de gran formato como buques y aviones.
El comercial es el que sirve para vender o comprar un inmueble, “en México, la vivienda propia es el principal activo de las familias por lo que resulta fundamental saber, incluso en distintos momentos de vida y para diversos propósitos, cuál es su valor”.
También, está el de renta, el cual determina el monto a cobrar por alquilar una casa o departamento, “esté es bastante recomendable para las personas que buscan alquilar un inmueble. A través de los avalúos se puede determinar un precio justo y la base gravable del impuesto predial”.
Hay otros como el hipotecario, el de seguro, de inversión, de herencia y de valor contable de activos.
Relación de la SHF y un avalúo
Existen enfoques específicos para la valuación del inmueble como la de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y la de la Tesorería de la entidad correspondiente, explica el Titular de Tasvalúo.
Las reglas de la SHF van destinadas a las finalidades de la financiación de viviendas con crédito hipotecario acorde a la Ley de Transparencia. Se pueden utilizar tres enfoques más habituales: comparación o mercado; capitalización y coste de reposición o físico.
Aunque las reglas de la Sociedad Hipotecaria Federal se apliquen solamente para el crédito garantizado de vivienda sus metodologías son suficientemente internacionales como para que puedan ser aplicadas en otros inmuebles y para distintas finalidades, según las normas de cada caso, así lo explica el director.
Requisitos para un avalúo
Los proceso de valuación inmobiliaria en Tasvalúos parte de un requerimiento del propietario o intermediario financiero, posteriormente se entrega información básica para realizar una cotización, se aprueba, después se propone y se realiza la visita.
Adicionalmente se entrega información del inmueble, y finalmente se entrega el dictamen o avalúo, así lo explica el representante de la empresa.
Para realizar el avalúo, se necesitan los siguientes requisitos del inmueble:
- Escrituras o título de propiedad
- Boleta predial
- Boleta de agua
- CFE
- Planos arquitectónicos
Adicionalmente, para otro tipo de inmuebles se solicitan documentos específicos de acuerdo a cada tipología de edificio.
Durante este periodo de valuación y para la resolución final se realizará una adecuada inspección de los materiales constructivos, ubicación, edad y estado de conservación del inmueble.
Además de la calidad del diseño y de la construcción del bien en relación a la de los comparables y sus similitudes ya que es de máxima importancia en el valor, todo ello está referido a la superficie oficial y comprobada del inmueble en valoración, informa el director.
Los días que tardará un proceso de valuación depende del avalúo a solicitar: vivienda de 3 a 4 días, comerciales de 6 a 8, y especiales de 8 a 12, o en casos de complejidad ha de estimarse y pactarse el plazo final.
Se debe considerar que la relación que hay entre el avalúo y el precio final del inmueble es un referente para el vendedor y el comprador, “es un documento estable, a través de metodologías específicas, que determina el valor de las cosas. El precio final de venta de un inmueble es considerado de la oferta y demanda”.
Este documento tiene una vigencia “entre seis meses y un año como estándar, pero también depende del enfoque que se desea gestionar y el tipo de activo; este periodo es avalado mientras el inmueble no haya sido modificado o cambien las condiciones económicas [del país]”.
En cuestión de costos, de acuerdo con la Sociedad de Asesores Hipotecarios en 2018, un avalúo tenía un costo entre $2 y $2.5 pesos por milla.
En Tasvalúos las tarifas están de acuerdo con el cliente y tipo de inmueble, para las realización de avalúos realizados por unidades de valuación reguladas y suspendidas por la SHF.
Tasvalúo
Durante el primer cuatrimestre de 2019, la empresa de Tasvalúo ha realizado cerca de 20 mil avalúos.
La firma nace en 2016 de un proceso de fortalecimiento global de los grupos empresariales: Tecnitasa y Promecap, ambas dedicadas a la valuación de bienes y activos con más de tres décadas de experiencia y conocimientos del sector financiero español e hispanoamericano, debido al conocimiento en el sector inmobiliario y financiero en México, mediante la adquisición e integración de la entonces unidad de avalúos de BBVA.