Poco a poco se está tratando de integrar a la sociedad a la nueva normalidad; lograr que la gente regrese a las oficinas, no será una tarea fácil y dependerá en gran medida de las soluciones que cada compañía resuelva.
Entre las tendencias observadas se encuentra que, los proyectos se mantendrán en fase de planeación hasta que estén dadas las condiciones económicas para su arranque, en tanto que los que están en ejecución continuarán las negociaciones sobre los esquemas de financiamiento y nuevos protocolos de operación.
Existirán nuevas disposiciones y usos de los lugares, amenities e ingresos en horarios escalonados, procurando disminuir la densidad de personas y minimizar el flujo vertical de desplazamiento en los inmuebles. De acuerdo con Solili, los espacios flexibles a mediano plazo tendrán una mayor demanda por su capacidad de incrementar o disminuir el área que utiliza una empresa, lo que los coworking aprovecharán.
De acuerdo con la firma global de investigación Jones Lang LaSalle (JLL), en este momento existen cuatro factores que van a jugar un papel importante para moldear el futuro de la demanda de corporativos en el corto y largo plazo. Estos son: el trabajo a distancia, el diseño de oficinas, la tecnología y los patrones en los traslados.
- Trabajo a distancia
Existen muchas ventajas para los empleados al trabajar desde casa, entre ellas se encuentra evitar trayectos y la flexibilidad de horarios. Sin embargo, muchas personas por su estilo de vida en el hogar lo encuentran por debajo de lo ideal, ya sea por limitaciones de espacio, falta de privacidad o mayores distracciones, además que la interacción social es de suma importancia para los trabajadores.
Sin embargo, la pandemia ha obligado a las empresas a reconfigurar su modelo, ya que alrededor de 88% no contaban con el trabajo a distancia antes del Covid-19, señalan especialistas de la escuela de negocios The Power MBA.
Al respecto, Pedro Azcué, CEO de JLL México comenta, en entrevista exclusiva para Inmobiliare: “Vemos que mucha gente van a continuar en home office –no porque sea mejor o les guste, no porque sea la panacea–, simple y sencillamente, porque no hay otra opción. A algunos les gustará, algunos dicen que son más productivos, sean o no, lo cierto es que no va haber opción, por lo menos de aquí a fin de año”.
En el largo plazo es cuando se tendrá que valorar si se logra mantener la productividad fuera de la oficina. Aunque la tendencia apunta a que la mayoría de las empresas buscarán adoptar un sistema híbrido que permita seguir haciendo teletrabajo alternando con reuniones en los corporativos con rotación del personal; donde “el factor flexibilidad va a resultar clave en la satisfacción del empleado y el equilibrio entre el trabajo en casa y a distancia”, señala JLL, aclarando que un incremento del trabajo desde casa no es equivalente directo a una menor demanda.
Cabe aclarar, que actualmente, los corporativos en México permanecen cerrados y cuando se dé la aprobación por parte de las autoridades para la reapertura se tendrá que seguir una serie de disposiciones, entre ellas el parámetro de distanciamiento que, en promedio va del metro y medio a los dos metros entre persona y persona, por lo que la densidad cambiará radicalmente.
“No hay manera que se pueda meter al mismo número de personas que se tenía antes. Dependiendo de cómo se encuentre planeada la oficinas será el acomodo, pero es una regla muy sencilla, difícilmente se va a poder meter más de la mitad de la gente que se tenía antes, prácticamente no hay manera, porque hasta en salas de juntas es el mismo tipo de distanciamiento” afirma Azcué.
En este sentido, en un principio se tendrá que elegir los empleados que permanecerán trabajando vía remota y los que asistirán a los inmuebles corporativos. El CEO de JLL recomienda que se realicen grupos de rotación por semana, ya que por día será más complicado seguir con los protocolos de limpieza.
“Los grupos que pueden funcionar mejor de forma remota los vamos a dejar remotos. Hay gente que hace dos horas y media a la oficina, esas personas han manifestado interés de seguir trabajando desde de su casa. Pero con los grupos más tradicionales probablemente lo que vayamos a emplear es un grupo de rotación por semana; los cambios no se harán de día a día, porque es mucho más complicado en cuanto a la limpieza y sanitización”.
- Diseño de oficinas
En los últimos años los modelos de oficina han pasado de estaciones o cubículos asignados hacia estaciones no asignadas con amenidades compartidas. “Como consecuencia, las densidades de las plantas y los porcentajes de uso de los escritorios se han visto incrementados siendo esta una tendencia mucho más acentuada en ciudades urbanas”, manifiesta JLL.
Sin embargo, como ya se mencionó con el Covid-19 se ha revertido y existe la necesidad de aplicar protocolos de des-densificación con equipos fraccionados, trabajo desde casa y un rediseño suave y ligero.
“Por la situación de la pandemia y de la depresión económica en la que estamos, yo creo que la inmensa mayoría de las compañías no tienen dinero para ir a re-cambiar sus oficinas de una manera drástica. Aparte, estos cambios que quisieran hacerse, no saben si van a tener que ser permanentes, ya que si sale una vacuna todo esto puede revertirse a los estándares que teníamos antes de la pandemia. […] no hay claridad que esa reconversión vaya a ser necesaria permanentemente”, declara Pedro Azcué.
Con tanta incertidumbre sobre lo que puede pasar en los próximos meses la mayoría de las empresas van a optar por hacer adecuaciones ligeras en los inmuebles, ya que en cambios estructurales fácilmente se puede gastar 700 mil dólares por metro cuadrado, y en este momento las compañías en general están muy apretadas por la baja económica.
“Honestamente no veo que las empresas realicen inversiones fuertes en mobiliario nuevo, no veo a todos cambiando el formato de cubículos y quitando todo lo que ya tienen. Veo más flexibilidad en los horarios de trabajo, más orden en la forma de operar de una oficina”, manifesta Carlos Olson González, VP Occupier Services de Savills México, en el webinario organizado por SiiLA ‘Mercado de Oficinas en el 2T2020’, quien también destaca que los escritorios compartidos a mediano plazo podrían dejar de existir, ya que cada persona pedirá tener el suyo.
En el mismo foro virtual, José Carlos Alemán, CEO de SiiLA dijo que, “para muchos propietarios será difícil adaptar los espacios de oficinas, porque incluye: escaleras, elevadores, ductos de aire, todo lo que se necesite modificar, etc. Para garantizar el distanciamiento social y la seguridad”.
Más que cambios estructurales, se centrarán en la adopción de protocolos de bioseguridad y señaléticas, con un mayor control en la cruces de gente y contacto. Pero en el largo plazo, luego de la aparición de una vacuna o tratamiento efectivo, los escritorios compartidos y la des-densificación extrema se atenuará en comparación con los niveles iniciales que se tenían antes de la pandemia.
“Un relajamiento en la densidad de los asientos va a elevar la demanda de espacios de oficina en algunos mercados. Si bien pudieran necesitar menos escritorios con ocupación a tiempo completo por empleado, las oficinas se van a tener que enfocar en la interacción lo cual va a requerir nuevos espacios para la colaboración y a servir también para contrarrestar un poco la caída en la demanda”, afirma JLL en el documento El futuro en la demanda de espacios de oficina a nivel mundial.
- Tecnología
Luego del ejercicio masivo de trabajo desde casa con lo cual se apuntaló una continuidad en la productividad y eficiencia, las tecnologías en línea como Microsoft Teams y Zoom han tenido un crecimiento de usuarios sin precedente.
La tecnología y la conectividad se están volviendo fundamentales para integrar los equipos, ya sea laborando en el sitios o a distancia. Sin embargo, “es muy poco probable que la tecnología en sí vaya a tener un impacto importante en la demanda de arrendamientos en general”, reafirma JLL en su reporte, pero enfatiza que “en el largo plazo, se espera que la demanda de los ocupantes gravite hacia los edificios de oficina inteligentes con un alto grado de robustez tecnológica, capaces de apoyar a las empresas en iniciativas relativas al medio ambiente, la sustentabilidad, la salud y el bienestar”.
- Patrones en los traslados
Uno de los rubros que causa más inquietud en las autoridades para el reingreso a las oficinas es el tema de los traslados, especialmente en aquellas ciudades que más dependen del transporte público, por lo que se está promoviendo el caminar o usar bicicleta.
Por lo que, una de las medidas que se está aplicando en diversos países pero que todavía no se adopta en México es la descentralización de los corporativos, el cual implica que las grandes firmas tengan una central y puedan abrir otras oficinas más pequeñas, expone Olson González.
Este punto, puede ser aprovechado por los corporativos de coworking, como es el caso de Wework que en Asia implementó lo que llama como ‘City hub’ el cual consiste en tomar diversos espacios en distintos edificios para que los empleados eviten tomar el transporte público y puedan estar trabajando en el lugar que les queda más cerca, asegura Andres Lachica, Broker Development Manager LATAM de la empresa en el webinario de SiiLA; quien también afirma, “como nadie sabe qué va a pasar y existe mucha incertidumbre, la flexibilidad en los contratos es un punto importante del coworking para mitigar riesgos”.
En el largo plazo se espera que las oficinas se enfoquen en ubicaciones urbanas más céntricas y mucho mejor dotadas de amenidades. “Estos factores van a apuntalar la demanda y valor de aquellos mercados urbanos con buen servicio de transporte”, afirma JLL.
Por Xareni Zafra
Este es un fragmento del artículo Tendencias en el sector de oficinas: hacia la nueva normalidad de la edición 121 https://inmobiliare.com/inmobiliare_v2/inmobiliare-121/