La industria de la construcción es de las más importantes en el movimiento de la economía, a pesar de ello continúa registrando índices de productividad bajos que no se han logrado incrementar a través de los años en comparación con otras industrias.
En los últimos 20 años la innovación dentro del sector la contemplamos principalmente a través del uso de distintas herramientas tecnológicas, pero poco se ha intervenido en la innovación del modelo operativo y de gestión. De acuerdo con fuentes especializadas, un gran número de proyectos continúan presentando retrasos significativos en los tiempos de ejecución y la gran mayoría exceden sustancialmente los presupuestos iniciales previstos por los propietarios.
En sus inicios, la administración de las construcciones se basaba en catálogos de conceptos y precios unitarios; donde una gran cantidad de personas dedican su tiempo a la elaboración de generadores de obra, en lugar de estudiar y validar el alcance completo de los proyectos. Lo anterior se traduce en una gran cantidad de órdenes de cambio adicionales, por conceptos no incluidos y/o variaciones en las cantidades de obra de los catálogos, lo que origina una relación de conflicto entre los involucrados durante la construcción, y conocer los costos del proyecto hasta el término de la obra.
En los últimos años, el sector ha tenido una necesidad imperante de colaboración para poder alinear de manera temprana las variables importantes de un proyecto: intención de diseño, presupuesto, programa de obra y calidad. A partir de esta necesidad comenzaron a surgir otro tipo de relaciones contractuales, iniciando la modalidad de Precio Alzado o Precio Máximo Garantizado. Un cambio en el modelo operativo que modifica el enfoque poco eficiente de ir de lo micro a lo macro, y en su lugar, buscar que los equipos se enfoquen al alcance y funcionamiento global de los proyectos. Lo anterior ha permitido a su vez que los propietarios consideren incluir los servicios de preconstrucción durante las etapas de diseño del proyecto, con objeto de validar si el diseño hace sentido con las proformas, además de revisar la constructibilidad e ingenierías de valor; y que, al término de estas etapas, el proyecto cumpla realmente con sus objetivos de negocio. Esta nueva fórmula de colaboración entre ClienteArquitecto- Constructor será clave para el desarrollo eficiente de los proyectos.
Una problemática recurrente en el sector ha sido el constante rediseño y retrabajos durante las etapas de diseño y construcción; lo cual, origina una reducción de productividad que implica incrementos de costo y tiempo de ejecución. Desarrollar un proyecto bajo nuevas metodologías como Target Value Design permitirá alinear conjuntamente al Propietario y al equipo de Diseño y Construcción con esfuerzos dirigidos a alcanzar las variables y objetivos de negocio del propietario. El propósito es diseñar un proyecto hacia un objetivo real de costo y tiempo establecidos, respetando siempre la intención de diseño del proyecto, en lugar de continuar realizando proyectos ejecutivos para posteriormente presupuestarlos.
En México vemos cada día más proyectos inmobiliarios bajo la modalidad Diseño-Construcción, con una sola entidad que alinea los requerimientos del propietario y define tempranamente las variables principales del proyecto.
La necesidad de colaborar más y mejor, de compartir información y ser más competitivos en conjunto no será un proceso fácil, todavía nos falta mucho camino por recorrer para adaptarnos a este nuevo modelo operativo más eficiente y seguir rompiendo los viejos paradigmas de esta industria.
Por Humberto Treviño, Director General The Beck Group
Texto de los 20 años de Inmobiliare https://inmobiliare.com/inmobiliare_v2/inmobiliare-120/