Por Catalina Martínez Quintero
catalina.martinez@inmobiliare.com
Los dos Fibras hoteleros reportan el 2T16, un fondo de capital apuesta por invertir en modelo de estancias prolongadas y un hotel en el aeropuerto de la CDMX da plus para los viajeros.
El turismo representa la tercera fuente generadora de divisas para el país, después del sector automotriz y las remesas, durante el periodo de enero a abril de 2016 hubo un crecimiento de 5.5%, mientras que en el número de visitantes vía aérea aumentó 7.8% en viajes internacionales y 7.2% en nacionales. Las ciudades más visitadas por los turistas con mayor incremento por vía aérea entre enero y abril de 2016 son: Guadalajara, con incremento de 11.1%; Ciudad de México, con 16.2%; León, con 11.9%; y Monterrey, con 10.7%, de acuerdo con información difundida por la Secretaría de Turismo Federal..
FibraHotel tiene patrimonio que asciende a 9,454 millones de pesos
Con 83 hoteles de los cuales 70 están en operación equivalente a 9,782 cuartos, el Reporte del 2T2016 FIHO anunció que abrió tres inmuebles: Live Aqua Monterrey Valle, Fiesta Americana Grand Monterrey Valle y AC By Marriott Guadalajara, y realizó la adquisición del hotel Fiesta Americana Hermosillo, significando 622 cuartos adicionales en operación. Los ingresos totales del trimestre ascendieron a 635 millones de pesos. FibraHotel trabaja en conjunto con cuatro operadores y 15 marcas distintas.
“Al 30 de junio de 2016, FibraHotel tenía una disposición de efectivo de 543 millones de pesos (753 millones incluyendo el acreditamiento del IVA) y un endeudamiento de 1,611 millones. Al 30 de junio, el patrimonio total asciende a 9,454 millones de pesos”, se detalla en el documento dado a conocer por FIHO.
“En total, en lo que va de 2016, hemos abierto ocho hoteles con más de 1,100 cuartos y casi 2,000 millones de inversión. Esto quiere decir que en conjunto entre hoteles recientemente abiertos y la inversión en desarrollo en proceso, tenemos casi 3,000 millones de pesos en inversión generando pocos retornos. Dada esta situación, estamos en un punto de inflexión en donde las aperturas de varios hoteles ya se han dado y es momento de enfocarnos en la estabilización de los hoteles en donde continuaremos trabajando los próximos trimestres para lograr los retornos esperados. Durante el trimestre continuamos anunciando alianzas con desarrolladores líderes como Artha- Capital, en un hotel en Villa del Mar Veracruz, y GICSA con un hotel en Forum Buenavista, y adicionalmente firmamos una nueva línea de crédito por 1,000 millones de pesos para continuar financiando nuestro pipeline de hoteles”, comentó Simón Galante, Director General de FibraHotel.
FibraHotel ha tenido buena actividad en los últimos meses con las recientes inauguraciones de sus hoteles, por el momento todavía cuentan con recursos; el objetivo es continuar con sus planes de expansión. En entrevista para Inmobiliare Magazine, Guillermo Bravo, Director de Relación con Inversionistas de Fibra Hotel menciona que el mercado de turismo de negocios va muy bien, y que un indicador es que los hoteles estabilizados han crecido por arriba de 10% en lo que va del año. Además, resalta que han visto poca disponibilidad de hoteles para adquisición y últimamente el crecimiento se ha enfocado más al desarrollo.
Respecto al tema de los hoteles en los desarrollos de usos mixtos, Guillermo Bravo afirma que entre los varios beneficios del desarrollo de usos mixtos, el huésped aprecia tener servicios adicionales a lo que ofrece el hotel tradicional, especialmente en la categoría de servicios limitados; “además, los huéspedes tienen la oportunidad de asistir al cine o entretenerse en el centro comercial junto al hotel. Por lo que el tema de seguridad y confort es algo que agradece el huésped, así como la garantía de una mejor ubicación dentro de la ciudad”.
Detalla que el portafolio estabilizado tiene números positivos a pesar de que los hoteles ubicados en el Golfo de México han caído un poco en comparación con otras ubicaciones, sin embargo tienen expectativas positivas en general, porque dichas bajas no han tenido un impacto negativo.
Fibra Inn analiza adquisiciones y alianzas con inversionistas terceros
Al concluir el 2T2016, Fibra Inn reporta tener 41 hoteles en operación-11 servicio limitado, 18 servicio selecto, 12 servicio completo y uno de estancia prolongada- así como un acuerdo de compra, por lo que en total sumarían 7,027 cuartos. De los 41 hoteles tuvieron 418 millones de pesos por concepto de ingresos por hospedaje, lo que representa 43.4% de crecimiento comparado con el mismo periodo del año anterior. De los ingresos de este trimestre 22.4 millones de pesos -5.1%-, son derivados del arrendamiento de inmuebles por otros servicios diferentes al hospedaje como: arrendamiento de salas de junta, coffee breaks, salones y restaurantes, así como la renta de algunos locales comerciales.
En el documento del Reporte Trimestral 2T16 dado a conocer por Fibra Inn, Oscar Calvillo –Director General de Fibra Inn- comentó: “Respecto a la adquisición de nuevos hoteles, se siguen vislumbrando oportunidades sobre las que hemos sido altamente cuidadosos, mientras seguimos trabajando en el desarrollo de un pipeline futuro de hoteles bajo un modelo de desarrollo externo a la Fibra, a través de alianzas estratégicas con inversionistas terceros”.
“Nosotros nos enfocamos a propiedades que dan servicios al viajero de negocios y este sector es muy estable –a diferencia de los resort- nosotros tenemos un ciclo de negocios durante todo el año con ingresos estables. Tenemos viajeros tanto nacionales como extranjeros, y eso va mucho en función de lo que va ocurriendo con la inversión en México: exportaciones, sector manufacturero, industrial y automotriz. Nuestros hoteles están ubicados principalmente en la parte norte del país –donde está la industria manufacturera-, en nuestros reportes se observa un crecimiento en tarifa de doble dígito”, detalla Lizette Chang, Directora de Relación con Inversionistas de Fibra Inn.
Agrega que los hoteles buscan marcas globales y en su portafolio las tienen, justo las que atraen al viajero de negocios, porque así el cliente garantiza estándares internacionales. “Hemos hecho varias reconversiones de marcas y ésa es una de las estrategias para agregar valor a los portafolios de Fibra Inn, también podemos respetar la marca y agregar cuartos, remodelar propiedades o las tres opciones”.
Extended Suites crecerá con inversión de Northgate Capital
Debido a la gran oportunidad existente para desarrollar un mercado de hotelería enfocado al viajero de negocios de estancias prolongadas, Extended Suites surge en 2009 cuando identifican un nicho de mercado que en México no existía, por lo que Monterrey es la primera ciudad en tener un proyecto hotelero de la empresa en 2011.
La diferencia radica en el tipo de habitación que debe tener cocina completa –refrigerador, horno de microondas y estufa- y para ser considerado de estancia prolongada el huésped debe pasar de las cinco noches.
Al respecto, Francisco Hernández, Director de operaciones de Extended Suites relata en entrevista para Inmobiliare Magazine que “en México, cuando comenzamos con este proyecto, no había ningún jugador atendiendo esta demanda, la cual suplía un hotel tradicional, departamentos o casas. Nosotros llegamos a Monterrey para atender el segmento y después de un par de años comenzamos con la construcción de dos hoteles más, uno en Coatzacoalcos –inaugurado a finales de 2014- y otro en Ciudad del Carmen –finales 1S2015”.
Una vez probado el modelo, Extended Suites comenzó la búsqueda de un inversionista y encontraron en Northgate Capital al socio que necesitaban para tener un crecimiento más agresivo. En septiembre del año pasado se acercaron con nosotros y después de la negociación, donde se analizó el mercado y modelo de negocios, decidimos hacer una inversión por 530 millones de pesos que se cerró el 30 de junio”, declara Alejandro Medina, Director General de Northgate Capital.
Agrega que “somos un fondo generalista con inversiones en muchos tipos de empresas –Recórcholis, Elara Telecomunicaciones, ABC Leasing, Linio y Extended Suites-, lo que buscamos en una empresa para invertir en ella, que tenga un equipo gerencial sólido y cuyo crecimiento sea claro –en este caso Extended Suites tiene el objetivo de crecer de 3 a 12 hoteles en los siguientes dos años. También, buscamos compañías con un modelo de negocios escalable, -en este caso Extended Suites tiene un nicho muy identificado y estándares definidos-, nosotros somos socios temporales -4 a 7 años tradicionalmente- y buscamos a socios que llegado el momento estén dispuestos a desinvertir su parte. Nosotros, al ser un socio temporal, tenemos que regresar la inversión con un buen retorno”.
Una de las ventajas que tienen los inmuebles de Extended Suites es la estandarización de sus instalaciones. Los hoteles cuentan con 124 habitaciones, lavandería de autoservicio, alberca y gimnasio. “Generalmente los huéspedes cocinan dentro de su habitación, salen a trabajar por la mañana –industria- y regresan por la noche.
Tenemos una estancia promedio de 60 noches, incluso algunos ya llevan dos años y ya han traído a sus familias. A las compañías les ayudamos a solucionar los problemas de hospedaje, porque tenemos convenios con empresas y también estamos abiertos al público“, explica Francisco Hernández.
También detalla que el edificio lo replican a donde vayan, siempre será el mismo, sólo cambia el tamaño del terreno. Y lo hacen de esa manera para lograr eficiencia en la operación, así como para crecer en el menor tiempo posible; por ello, el tiempo de construcción de los hoteles es de siete meses.
“Tenemos todo prefabricado, contamos con un proceso donde van a ser nueve estructuras exactamente iguales, así como 2,500 camas, nueve elevadores, por lo que llegamos al terreno y armamos todo. El edificio cumple con las normas de seguridad americanas y tenemos ocho habitaciones listas para recibir a personas con capacidades diferentes, 76 habitaciones sencillas, 42 dobles y seis con sofá cama.
Como empresa identificamos las ciudades con el factor de la demanda, los terrenos que buscamos se deben adaptar a nuestro hotel, porque es un proyecto que no modificamos, y los terrenos tienen entre 3,500 y 5,000 metros cuadrados –ubicados cerca de plazas comerciales y restaurantes”.
Adelantaron ambos entrevistados que ya exploran ubicaciones como Mexicali, Tijuana y Ciudad Juárez. Alejandro Medina resalta que “en la primera etapa del crecimiento con el Fondo, esperan tener nueve propiedades más en dos años. Bancomext apoyó a Extended Suites en el desarrollo de los primeros tres hoteles –creyeron en el modelo- y estamos en pláticas con ellos, porque están interesados en financiar parte de los siguientes nueve hoteles”.
Courtyard by Marriott Aeropuerto ofrece Travel’s Lounge
Con cuatro años en operación y más de 200 habitaciones, Courtyard by Marriott, ubicado en el aeropuerto Benito Juárez de la Ciudad de México, tiene como distintivo el servicio de Travel ’s Lounge, que es un espacio diseñado para el huésped que hace escalas pequeñas – 3, 4 o 5 horas-, por lo que en dicho lugar se pueden refrescar o descansar un tiempo –el espacio tiene cinco baños amplios e independientes. “Los clientes cuentan con un baño privado con todas las comodidades y lujos que ofrece nuestra marca, y una la sala con internet y televisión, donde los viajeros de negocios que sólo necesitan atender una junta y subir después al siguiente vuelo, pueden descansar o dejar su equipaje en los lockers para salir de las instalaciones por un costo de 29 dólares hasta por cinco horas”, explica Susana Díaz, Directora de Ventas de Courtyard by Marriott Aeropuerto.
El inmueble es un hotel nuevo, construido desde cero y tiene una estancia promedio de 1.3 noches. En el área del comedor, que es un espacio abierto con tapicería en color morado y verde, se cuenta con mesas para dos o más personas, así como otros lugares abiertos, donde de manera independiente el huésped puede comer, ver la televisión en el canal de su preferencia o trabajar –el espacio cuenta con internet y conexión eléctrica.
En la parte baja del inmueble –no forma parte del hotel- cuentan con locales comerciales y un skygarden, por lo que la luz que entra hacia el hotel da la sensación de no estar encerrado y tampoco se escucha ruido del exterior, por lo que el descanso y privacidad está garantizado. Además cuenta con siete salones de reuniones con capacidad de 5 a 100 personas, “ofrecemos a las empresas de los alrededores o quien lo solicite, el espacio para reuniones –por ejemplo, un directivo llega de viaje tiene una junta con el personal de la empresa, sin salir del aeropuerto, y posteriormente toma un vuelo de regreso. En nuestras instalaciones contamos con pantallas donde se aprecian los vuelos de llegada, partida, y demoras, conectado a las pantallas del aeropuerto; también contamos con una pantalla donde pueden consultar nuestros servicios y revisar si hay un hotel de la cadena en su siguiente destino. Las opciones de restaurantes y atracciones a los alrededores, así como la manera de llegar a ellos también está disponible en la pantalla” resalta, Susana Díaz.
Entre otras áreas del hotel, hay un Centro de negocios donde podrán hacerse impresiones o consultas en internet. Si bien, 80% de los huéspedes son hombres de negocio, también lo son las tripulaciones de las aerolíneas y las familias que en temporada vacacional tomarán vuelos en horario de madrugada, o bien, los que hacen escalas para continuar su viaje.
“En este primer trimestre del año vendimos 30% respecto del año pasado, debido al incremento en el número de vuelos, la Fórmula 1 y otros eventos como conciertos, que sin duda representan una oportunidad interesante. Todas nuestras habitaciones cuentan con frigobar, café de cortesía y pueden ser dobles o sencillas”, complementa la directora de ventas de Courtyard by Marriott Aeropuerto.