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Instrumentos de inversión para el sector de vivienda

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Durante el evento virtual de Expo Negocios Inmobiliarios (EXNI+), Enrique Ayón, DGA comercial empresarial de ION Financiera, Federico Cerdas, Presidente y Co-fundador de Global Businesses Inc. & Cobra Development Fund; Víctor Manuel Requejo, Presidente del Banco Inmobiliario Mexicano (BIM) estuvieron hablando sobre las estrategias de inversión para la reactivación del sector, así como los nuevos modelos de financiamiento; la persona encargada de moderar el panel Instrumentos de inversión para el sector de vivienda fue: Ignacio Torres, CFO fundador & CEO de 4S Real Estate.

Tanto en el año pasado como en este año, ha ido disminuyendo el volumen de vivienda en cuestión de colocación, ante esto Víctor Manuel Requejo estimó que la combinación de la disminución en la compra de vivienda y en la construcción fluctúa entre un 28 y 40%, esto depende del producto, “entre más caro es el inmueble, la disminución en la venta ha sido mayor. Estamos acostumbrados en los últimos años a hablar de viviendas caras y cuando las construimos nos estamos olvidando del mercado masivo en donde la tasa de interés tendría mayor efecto”.

De acuerdo con el banquero, el mercado masivo ronda de los 400 mil pesos a un millón de pesos, del cual hay poco producto; y que los desarrolladores que construyen ese tipo de viviendas, lo llegan a vender rápido y en caso de que no tengan más proyectos por ofrecer es porque no tienen más.

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Con relación a que si en este momento existe financiamiento para proyectos, Enrique Ayón explicó que cualquiera que sea viable tendrá los recursos para construirse, es decir, “en términos técnicos, legales, financieros y comerciales, si bajo ese escenario existe esa combinación de factores, creo que la banca, las instituciones y las sofomes siguen abiertas para prestar”.

Además, explicó que también tiene que ver la dinámica del desarrollador, “hay modelos de negocio que le permiten dos o cinco proyectos o más, y bajo ese escenario creo que cualquier proyecto técnicamente es financiable, por lo que digo que están abiertas las instituciones financieras; la banca no ha cerrado, las tasas de interés son prácticamente fijas y a largo plazo; y ese es la oportunidad en términos de venta”.

También destacó que los saldos de crédito puente han ido creciendo en todas las instituciones, ya que la gente está dispuesta a financiar, por lo que consideró que los proyectos por tamaño de volumen de negocio son financiables.

En cuanto a los modelos para financiamiento, Víctor Manuel Requejo comentó que se verán nuevos instrumentos de captación, los cuales se han ido desarrollando desde hace tiempo, pero que hoy en día se tendrá más presencia de estos por la cuestión digital, como lo es el crowdfunding que ha estado presente desde hace tiempo.

Hay muchas operaciones que se realizan en México, hacen colectas entre amigos y se juntan de 15 hasta 25 personas aportando unos 5 o 10 millones de pesos, cada uno, y hacen grandes edificios, lo cual es muy común y ha sido siempre; ahora lo que se quiere popularizar esto a base de inversionistas pequeños a través de lo que llaman el crowdfunding, que tendrá mucho éxito, porque lo permitirán las innovaciones digitales”.

Con el tema de cómo los desarrolladores podrán obtener un crédito, Federico Cerdas explicó que se tienen que hacer proyectos que hagan sentido; asimismo que se tenga presente que el crédito es una herramienta poderosa que se debe de utilizar de manera correcta con proyectos sólidos, con una visión de mercado profunda y que este 100% enfocada a las necesidades.

También, el CEO comentó que hay cuatro puntos para que un proyecto sea viable, “primero que haga sentido, que se tenga un producto que sea requerido por tu consumidor, esto se refiere a que en realidad lo compren las personas; que se cumplan con los requisitos legales que son by the book, que se tengan los papeles en orden, que no falte nada para poder acceder a ese crédito; que se tenga una estructura, es decir, esa visión de mercado; y por último que el dinero se destine de manera correcta”.

Por Redacción Inmobiliare

Este es un fragmento de la reseña de EXNI+ https://inmobiliare.com/inmobiliare-123/

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Inversiones en activos inmobiliarios en España

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El último panel de EXNI+ 2020 presentó los beneficios de invertir en España; en el cual participaron: Diego Díaz, Responsable de Relación con Inversionistas y Desarrollo de Negocios SK Servicios España; Carlos Márquez Padilla, Director General y Co-fundador Ibvest Madrid; y Mariano J. Capellino, CEO INMSA Real Estate Investments Company; bajo la moderación de Guillermo Almazo, Publisher de Inmobiliare.

Durante el encuentro los panelistas comentaron que en todo el mundo existe un apetito histórico por tener activos inmobiliarios, sin embargo, existe poca diversificación entre países porque aparentemente es más complicado.

No obstante, “es mucho más eficiente diversificar en el Real Estate que entre bonos, acciones y tipos de cambio. Creamos en Ibvest que la gente se mantiene en su zona de confort, con una estrategia de poca diversificación, porque existen altas barreras a la entrada”, comentó Márquez. Entre las limitantes que se identifican está el hecho de conocer poco sobre el mercado de otras ciudades, además hay una barrera clara que es la distancia física, se requiere de un alto grado de tramitología, y la operación del activo no es tan sencilla.

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Ibvest busca canalizar inversiones de América a España, al momento de entender el perfil de riesgo y retorno que tiene cada inversionista y al ayudarles en todos los trámites para que puedan entrar de una manera muy sencilla a la adquisición o a la renta de inmuebles; por ello, propone mirar las propiedades como una empresa que generan retornos.

“Cuando se decide invertir se debe evaluar los flujos que genera el activo, el perfil de riesgo y la eficiencia operativa”. En la diversificación internacional lo que se debe buscar es elegir un sitio con una moneda estable, que cuente con precios de entrada por debajo del valor fundamental y que la rentabilidad se compare de manera favorable con el mercado accionario.

En el caso de Madrid, España, las condiciones de financiamiento están en un momento propicio para invertir; pese a la coyuntura tan complicada, la ciudad se ve relativamente sólida en cuanto su marco fiscal y ha sido resiliente a los movimientos, con un crecimiento muy ordenado, afirma Márquez.

De acuerdo con el directivo de INMSA ahora con esta crisis se ofrecen oportunidades únicas para lograr altos retornos en mercados sumamente seguros, estables y transparentes. Ellos lo que están aplicando es una estrategia en el mercado oportunista y distress. Que se entiende como el aprovechamiento del ciclo que es lo que permite obtener alta rentabilidad.

“Cuando tú tomas las tasas de apreciaciones que se generan en los 5 años de recuperación del mercado luego de una crisis, generalmente esa tasa supera el 10% neto de inflación; por ejemplo […] en Madrid del año 2014 al 2018 pasó por encima del 12% anual solamente de apreciación”, expresa Capellino.

La otras estrategia que implementan es comprar activos de bajo valor del banco y en subastas que es donde se producen los problemas cuando hay crisis. “Vamos a esa fuente primaria para adquirir activos mínimos entre un 20 y un 30% debajo del valor de ese momento, que además de haber caído en 40 o 50 por ciento, se compran con un descuento de un 20 a 30%. La tercera estrategia es la del valor añadido, es decir adquirir activos que requieran gestión, que estén vacíos, que necesiten de renovación, reposicionamiento y demás, con lo cual eso genera otra capa de valor agregado”.

En la diversificación internacional es fundamental la digitalización del property management para que el inquilino pueda interactuar con el gestor vía online y por supuesto que el inversionista conozca el estado en el que está su proyecto de forma que no tenga que desplazarse, comentó Diego Díaz de SK Servicios, quien agregó: “Para nosotros la cercanía es importante, por ello tenemos cinco sedes en todo el territorio nacional, que nos genera un termómetro de sensaciones muy certero en cuanto a la situación del mercado en cada ciudad”.

Asimismo, explicó que con una inversión a partir de 500 mil euros en el Real Estate español, se tiene derecho a una visa para el inversor y su familia. “Esto es muy interesante, hay muchos compatriotas que la están utilizando. Además, el gobierno español tradicionalmente está facilitando el acceso a este tipo de visas”, que no sólo es para ese país, sino para toda la unión europea.

https://www.youtube.com/watch?v=gOnUFWnMSxg

Por Redacción Inmobiliare

Este es un fragmento de la reseña de EXNI+ https://inmobiliare.com/inmobiliare-123/

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