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Finanzas

Inversión en desarrollo de vivienda en renta, perspectiva del inversionista

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Especialistas del sector inmobiliario hablaron sobre el mercado de vivienda en renta, la regulación de los inmuebles y su estructura financiera. Los panelistas fueron: Francisco Andragnes, CEO de Metro Buildings; Jordan Malugen, Director General de Nomad Living; Jerónimo Hirschfeld, CEO de One Real Estate Investment Miami; Alejandro Pérez, Director Capital Markets de Newmark Knight Frank; y Juan Bernardo García Garza, Partener Chief Real Estate LAM de Baker & Mckenzie; con la moderación de Eugene Towle, Presidente de Softec.

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DE IZQUIERDA A DERECHA: Eugene Towle, presidente Softec; Alejandro Pérez, director capital markets Newmark Knight Frank; Francisco Andragnes, Chief Executive Officer Metro Buildings; Jerónimo Hirschfeld, Chief Executive Officer One Real Estate Investment Miami, Jordan Malugen, director general Nomad Living y Juan Bernardo García Garza, partener Chief Executive Officer Baker & Mckenzie.

1.- “El perfil sociodemográfico de nuestros residentes es alto, estamos hablando de 80 mil pesos mensuales en México, son gente que podrían comprar un departamento, pero no lo están haciendo por otras razones” Jordan Malugen, Director General de Nomad Living.

2.- Asimismo, en México existe un mercado con una oferta muy poco institucional y desorganizada, por lo que detectaron la oportunidad de empezar productos bien administrados.

3.- “Los inversionistas en general, si ven hoy un portafolio institucional en Estados Unidos, el principal activo es la vivienda en renta. Y lo que descubrieron los inversionistas es que es un activo que tiene un perfil de riesgo óptimo, en el sentido que es un activo que mantiene a largo plazo un dueño, que puede darle mantenimiento para que siga en buenas condiciones a largo plazo, pero principalmente es un tema de riesgo anticíclico. El único activo que da protección es la vivienda en renta” comentó Francisco Andragnes.

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4.- “La persona que realiza un edifico de vivienda en venta y luego renta los departamento que diseñó para vender, va a perder más dinero porque es un producto distinto, ya que este tiene otros tamaños y otros acabados […] Hoy en día el desarrollador busca ganar por lo menos un 10% sobre su producto” enfatizó Francisco Andragnes.

5.- El problema que identifica Juan Bernardo García Garza, es un un banco jurídico obsoleto, tanto a nivel código civil, como a nivel régimen de condominio, lo que genera una serie de problemas de arrendamiento.

6.- En la Ciudad de México, al igual que en Guadalajara y Monterrey, existe una tendencia fuerte hacia el crecimiento de las nueva alcaldías centrales como Miguel Hidalgo, Benito Juárez, Álvaro Obregón y Cuauhtémoc. En los últimos 10-12 años se ha presenciado una demanda fuerte por repoblar esas zonas, aunado a que la generaciones prefieren vivir cerca de las fuentes de trabajo, comentó Alejandro Pérez.

7.- “Creo que en los próximos años habrá un desarrollo grande de vivienda multifamiliar en México, anteriormente no funcionaba o no se estaban desarrollando como hoy en día […] Los desarrolladores que están empezando a construir multifamiliares tienen que ponerse creativos de cómo estructuran sus crédito o su capital para poder hacerlo a largo plazo” dijo Jerónimo Hirschfeld.

8.- “ En Estados Unidos es bastante fácil recuperar tu inmueble, dependiendo de algunas ciudades, si el inquilino no te paga lo registras en la corte y logras rescatar tu propiedad en un lapso de 30 o 40 días”, mencionó Jerónimo Hirschfeld.

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9.- Hay estados que están a la vanguardia de extinción de dominio, el factor diferenciador es la ley federal, las legislaciones estatales y cada estado tiene diferentes estatutos y la gran preocupación de los arrendatarios es que pasa si le aplican dicho mecanismo.

10.- Hacer viviendas en renta cerca de los corredores de oficinas o donde hay transporte público es favorable, ya que hay una alta demanda del crecimiento de la ciudad ya que está cerca de todos los movimientos urbanos.

Por Redacción Inmobiliare

Este es un fragmento del artículo OPORTUNIDADES E INCERTIDUMBRE
FRENTE A LOS CAMBIOS POLÍTICOS EN MÉXICO, 
de la edición 111 http://inmobiliare.com/inmobiliare-111/

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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