El mercado inmobiliario global comenzó a acelerar durante 2025, aunque el capital no regresó de manera uniforme. El valor de las operaciones alcanzó 873 mil millones de dólares, un incremento anual cercano al 12%, mientras que el número de transacciones permaneció prácticamente sin cambios.
El comportamiento muestra un mercado más selectivo: el aumento del volumen estuvo relacionado principalmente con operaciones de mayor tamaño y no con un crecimiento generalizado de la actividad, de acuerdo con el Global Private Markets Report 2026 de McKinsey.
Esta transformación también está cambiando las decisiones de inversión. La selección específica de activos explicó aproximadamente 70% de las diferencias de desempeño frente a benchmarks nacionales durante 2025, frente a menos de 50% entre 2020 y 2022.
Para los inversionistas, esto implica que elegir correctamente el submercado, perfil de inquilinos, estructura de capital y características del inmueble está adquiriendo mayor peso frente a una estrategia basada únicamente en seleccionar un país o sector inmobiliario.
Data centers y activos especializados ganan participación
Los inmuebles especializados —categoría que incluye data centers, vivienda para adultos mayores y estudiantes, así como industrial flexible— continuaron aumentando su participación en las transacciones inmobiliarias.
En 2025 representaron 14% del volumen total de operaciones, mientras que las transacciones de data centers aumentaron 37%, convirtiéndolos en uno de los segmentos de mayor crecimiento a escala global.
Sin embargo, McKinsey advierte que incluso dentro de los sectores con fuerte demanda la selección del activo resulta determinante.
En data centers, por ejemplo, la disponibilidad de energía está modificando la geografía de la inversión. Las limitaciones de capacidad en los principales hubs han impulsado desarrollo y arrendamiento hacia mercados secundarios con mayor disponibilidad energética.
En Estados Unidos, cerca de ocho gigawatts de arrendamientos durante 2025 se localizaron en estos mercados, conforme la demanda vinculada con hyperscalers e inteligencia artificial buscó capacidad eléctrica disponible.
La tesis de inversión, por tanto, ya no consiste únicamente en obtener exposición al sector de data centers. Factores como acceso a energía, mezcla de inquilinos, ubicación y estructura financiera pueden determinar el desempeño de cada activo.
Oficinas Clase A concentran el regreso del capital
La selectividad también está apareciendo en uno de los sectores inmobiliarios más cuestionados de los últimos años: las oficinas.
McKinsey identifica un flight to quality que está favoreciendo a inmuebles Clase A y bien ubicados, mientras los edificios de menor calidad continúan enfrentando presiones relacionadas con obsolescencia, configuraciones anticuadas y menores amenidades.
El volumen global de operaciones de oficinas aumentó aproximadamente 17% durante 2025. En Estados Unidos, el comportamiento fue todavía más marcado en los activos Clase A, donde las operaciones crecieron 34% anual.
Las necesidades de los ocupantes también están modificando estos inmuebles. Las empresas están incorporando plantas más modulares, reduciendo escritorios y oficinas individuales e invirtiendo en tecnología, amenidades y espacios destinados a colaboración.
Algunas estimaciones citadas por McKinsey apuntan a que la proporción de superficie destinada a colaboración dentro de oficinas Clase A podría aumentar más de 20% hacia 2030.
El fundraising inmobiliario se recupera, pero sigue lejos de sus máximos
La captación de capital para real estate también mostró señales de recuperación durante 2025.
El fundraising de fondos inmobiliarios cerrados aumentó aproximadamente 16% anual hasta alcanzar 146 mil millones de dólares. Sin embargo, la cifra continúa aproximadamente 50% por debajo de los máximos registrados antes de la pandemia y representa el segundo menor volumen anual de la última década.
La recuperación tampoco está ocurriendo de la misma forma entre estrategias.
El capital captado por estrategias value-add disminuyó desde 93 mil millones de dólares en 2022 hasta aproximadamente 27 mil millones en 2025. En contraste, el fundraising de estrategias oportunistas aumentó 65% anual, conforme inversionistas buscaron aprovechar las dislocaciones existentes en el mercado.
Norteamérica y Europa registraron un crecimiento de 16% en captación de capital, respectivamente, su primera expansión desde 2022, mientras Asia disminuyó 14% por tercer año consecutivo.
La IA podría generar hasta 550 mil millones de dólares de valor
La transformación del mercado no se limita a dónde invertir. También está cambiando la manera de operar los activos.
McKinsey estima que la inteligencia artificial agéntica podría generar entre 430 mil y 550 mil millones de dólares de valor anual en los sectores inmobiliario, construcción y desarrollo a escala global.
Entre las áreas donde identifica mayor potencial se encuentran mantenimiento y facilities, arrendamiento y renovaciones, asset management e inversión, así como construcción y gastos de capital.
En administración de activos, por ejemplo, estos sistemas pueden centralizar información de contratos y desempeño, automatizar análisis recurrentes e identificar señales de alerta que permitan acelerar la toma de decisiones.
McKinsey sostiene que la creación de valor está pasando del denominado market beta hacia el operational alpha: los resultados dependen cada vez más de la capacidad del administrador para operar y ejecutar una estrategia a nivel de cada activo y menos del incremento generalizado de las valuaciones.
Real estate e infraestructura comienzan a compartir terreno
Otra transformación está borrando parte de la frontera tradicional entre inversión inmobiliaria e infraestructura.
Data centers, redes logísticas, algunos formatos de almacenamiento, infraestructura de datos y propiedades de ciencias de la vida combinan características de ambas clases de activos.
Los sectores tradicionalmente asociados con real estate, como data centers, vivienda para estudiantes y logística, representaron 25% de la actividad global de transacciones de infraestructura durante 2025.
La participación objetivo de infraestructura dentro de las asignaciones institucionales a activos reales también aumentó, desde aproximadamente 32% en 2023 hasta 36% en 2025.
Esta convergencia puede incrementar la competencia por algunos de los activos inmobiliarios con mayor demanda, ya que fondos tradicionalmente enfocados en infraestructura comienzan a participar en segmentos que anteriormente estaban dominados por administradores de real estate.
La recuperación inmobiliaria entra en una nueva etapa
El mercado inmobiliario global dejó atrás parte del ajuste de los últimos años, pero los datos de McKinsey no muestran un regreso al ciclo anterior. Aunque las transacciones y la captación de capital avanzaron durante 2025, ambas continúan condicionadas por costos financieros, valuaciones y una mayor dispersión entre activos.
La diferencia está en dónde se concentra el capital. Data centers, inmuebles especializados y oficinas Clase A muestran mayor actividad, mientras que la selección del activo y la capacidad para operarlo adquieren mayor importancia en el desempeño de las inversiones.
Para desarrolladores, operadores y administradores de capital, el escenario coloca el foco menos en obtener exposición general a un sector y más en la calidad del inmueble, su ubicación, estructura financiera, demanda y capacidad de gestión. El nuevo ciclo inmobiliario, de acuerdo con los hallazgos de McKinsey, está siendo definido por la selección y ejecución a nivel de activo.
