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Inversiones inteligentes en el extranjero

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El webinar “Inversiones inteligentes en el extranjero”, organizado por Inmobiliare y presentado este miércoles 1 de julio, contó con la participación de los especialistas Diego de la Mora, Managing Partner de Epic Investment; Hernán Garza, Presidente Ejecutivo de Club Company; Ivan Anz, Fundador de Equity & Help; y Diego Díaz, encargado de Relación con Inversionistas de SK Servicios. Quienes hablaron sobre los diferentes modelos y perfiles de inversión inmobiliaria con los que operan desde sus empresas, así como las oportunidades que ven en sus respectivos mercados. 

Equity & Help, opera un sistema filantrópico de inversión, que surgió de la problemática hipotecaria en Estados Unidos, en donde la mayoría de la población nunca será dueña de su propia casa, y más de 50 mil residencias por mes se pierden y regresan a los bancos, por lo que este modelo, además de generar retorno, busca ayudar.  

Por esta razón, su inversionista ideal es aquel que tiene interés no solo en el beneficio personal, sino en el propósito de la inversión. El monto mínimo para ello va desde los 110 mil dólares, para propiedades con valor de entre 190 mil a 210 mil dólares

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Anz explicó que la figura del inversor no es un landlord, sino una fuente de financiamiento para familias con buenos ingresos que quieren ser propietarios de sus casas, por lo que no tiene responsabilidades de mantenimiento, remodelaciones o seguros.  Asimismo, destacó que el interés por este tipo de transacciones se ha elevado en un 300% por quienes desean salir del mercado de bolsas de valores e ingresar a inversiones más estables

Por otro lado, SK Servicios es una gestora boutique basada en España, que brinda soluciones globales en inversiones inmobiliarias, desde tres departamentos principales: arquitectura, desarrollo y gestión patrimonial. 

Diego Díaz, comentó que el mercado español es muy atractivo para el inversionista mexicano por diversas razones, entre ellas la unión cultural y de idioma entre ambos países, la diversa infraestructura de las ciudades, su posición geográfica y la posibilidad de obtener una visa golden que abre las puertas a todo el territorio de la Unión Europea, con inversiones desde 300 mil euros en activos inmobiliarios

“Nosotros dividimos en dos a nuestros inversionistas: el que conoce España y tiene claro a qué segmento quiere dirigirse, y el que ya nos conoce y podemos proponerle nuevas oportunidades de negocio”, detalló Díaz. El monto de inversión parte de 230 mil a 300 mil euros. 

Club Company, es una empresa mexicana que desarrolla planes maestros y genera comunidades inmobiliarias en el norte, centro y sur del país; con tres líneas de negocio principales: macrolotes para vivienderas, macrolotes a costo me menudeo, y el más reciente, custom built homes. Del mismo modo, han encontrado una excelente oportunidad en el sector de hoteles boutique,  para hacer compras de capital social a precio de descuento, generando mayor rendimiento y plusvalía. Su ticket de inversión va desde 350 mil euros para fondos hoteleros, y desde 380 mil euros para otros segmentos como el residencial

“Aunque el Covid-19 frenó las operaciones, también nos permitió identificar una nueva oportunidad y ahora estamos analizando la parte hotelera, con interés en explorar los hoteles boutique en España, debido a su bajo volumen, en donde entran los fondos de inversión medianos y pequeños, para poder co-invertir en alguna de estas propiedades que están pasando un momento difícil por la caída del turismo”, manifestó Hernán Garza.  

Por otra parte, Diego de la Mora, precisó que a través de la EPIC LATAM, dirigen a inversionistas latinos al mercado canadiense, identificando las necesidades de cada uno, conectandolos con oportunidades específicas y gestionando la administración durante toda la vida de la inversión. Epic Investment se enfoca tanto a inversiones institucionales que van desde 10 a 500 millones de dólares canadienses; así como a segmentos más chicos que abarcan un rango desde 500 mil dólares, a 25 mdd. 

“Lo importante es conocer qué está buscando el inversionista en especifico, y poder llevarlo a un exposure que esté de acuerdo al riesgo que quiera tomar. El objetivo también es promover Canadá como un destino de inversión, ya que cuenta con una economía sólida, además de estar suficientemente cerca de México”, señaló de la Mora.

Por otro lado, Diego Díaz resaltó que además del hotelero, uno de los segmentos más interesantes en el mercado español es el esquema build to rent, que recientemente ha comenzado a profesionalizarse; y el sector logístico que ha crecido en los últimos meses por la pandemia. De igual forma, Hernán Garza consideró que el segmento residencial de propiedades premium para renta en dicho país, también es uno de los más atractivos. 

Respecto a la inversión filantrópica en Estados Unidos, Ivan Anz puntualizó que un portafolio de 6 a 9 casas, comienza a producir con seguridad, a partir de los 6 meses, con una cartera diversificada entre los mejores mercados de esa región. 

Los especialistas coincidieron en que la diversificación de los portafolios por tipo de activo, segmento y locación, es de suma importancia, ya que focalizar todo en un mismo segmento implica muchos riesgos, sobre todo en la coyuntura actual. 

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Inversiones en activos inmobiliarios en España

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El último panel de EXNI+ 2020 presentó los beneficios de invertir en España; en el cual participaron: Diego Díaz, Responsable de Relación con Inversionistas y Desarrollo de Negocios SK Servicios España; Carlos Márquez Padilla, Director General y Co-fundador Ibvest Madrid; y Mariano J. Capellino, CEO INMSA Real Estate Investments Company; bajo la moderación de Guillermo Almazo, Publisher de Inmobiliare.

Durante el encuentro los panelistas comentaron que en todo el mundo existe un apetito histórico por tener activos inmobiliarios, sin embargo, existe poca diversificación entre países porque aparentemente es más complicado.

No obstante, “es mucho más eficiente diversificar en el Real Estate que entre bonos, acciones y tipos de cambio. Creamos en Ibvest que la gente se mantiene en su zona de confort, con una estrategia de poca diversificación, porque existen altas barreras a la entrada”, comentó Márquez. Entre las limitantes que se identifican está el hecho de conocer poco sobre el mercado de otras ciudades, además hay una barrera clara que es la distancia física, se requiere de un alto grado de tramitología, y la operación del activo no es tan sencilla.

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Ibvest busca canalizar inversiones de América a España, al momento de entender el perfil de riesgo y retorno que tiene cada inversionista y al ayudarles en todos los trámites para que puedan entrar de una manera muy sencilla a la adquisición o a la renta de inmuebles; por ello, propone mirar las propiedades como una empresa que generan retornos.

“Cuando se decide invertir se debe evaluar los flujos que genera el activo, el perfil de riesgo y la eficiencia operativa”. En la diversificación internacional lo que se debe buscar es elegir un sitio con una moneda estable, que cuente con precios de entrada por debajo del valor fundamental y que la rentabilidad se compare de manera favorable con el mercado accionario.

En el caso de Madrid, España, las condiciones de financiamiento están en un momento propicio para invertir; pese a la coyuntura tan complicada, la ciudad se ve relativamente sólida en cuanto su marco fiscal y ha sido resiliente a los movimientos, con un crecimiento muy ordenado, afirma Márquez.

De acuerdo con el directivo de INMSA ahora con esta crisis se ofrecen oportunidades únicas para lograr altos retornos en mercados sumamente seguros, estables y transparentes. Ellos lo que están aplicando es una estrategia en el mercado oportunista y distress. Que se entiende como el aprovechamiento del ciclo que es lo que permite obtener alta rentabilidad.

“Cuando tú tomas las tasas de apreciaciones que se generan en los 5 años de recuperación del mercado luego de una crisis, generalmente esa tasa supera el 10% neto de inflación; por ejemplo […] en Madrid del año 2014 al 2018 pasó por encima del 12% anual solamente de apreciación”, expresa Capellino.

La otras estrategia que implementan es comprar activos de bajo valor del banco y en subastas que es donde se producen los problemas cuando hay crisis. “Vamos a esa fuente primaria para adquirir activos mínimos entre un 20 y un 30% debajo del valor de ese momento, que además de haber caído en 40 o 50 por ciento, se compran con un descuento de un 20 a 30%. La tercera estrategia es la del valor añadido, es decir adquirir activos que requieran gestión, que estén vacíos, que necesiten de renovación, reposicionamiento y demás, con lo cual eso genera otra capa de valor agregado”.

En la diversificación internacional es fundamental la digitalización del property management para que el inquilino pueda interactuar con el gestor vía online y por supuesto que el inversionista conozca el estado en el que está su proyecto de forma que no tenga que desplazarse, comentó Diego Díaz de SK Servicios, quien agregó: “Para nosotros la cercanía es importante, por ello tenemos cinco sedes en todo el territorio nacional, que nos genera un termómetro de sensaciones muy certero en cuanto a la situación del mercado en cada ciudad”.

Asimismo, explicó que con una inversión a partir de 500 mil euros en el Real Estate español, se tiene derecho a una visa para el inversor y su familia. “Esto es muy interesante, hay muchos compatriotas que la están utilizando. Además, el gobierno español tradicionalmente está facilitando el acceso a este tipo de visas”, que no sólo es para ese país, sino para toda la unión europea.

https://www.youtube.com/watch?v=gOnUFWnMSxg

Por Redacción Inmobiliare

Este es un fragmento de la reseña de EXNI+ https://inmobiliare.com/inmobiliare-123/

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