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Finanzas

Invertir en propiedades Multifamiliares en EE.UU: una jugada inteligente en 2019

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Dentro de los portafolios de inversión, el real estate comercial ha sido una alternativa utilizada por los inversores más adinerados ya que aparte de mantener excelentes rendimientos, también preserva el capital durante épocas de crisis. Edificios de oficinas, espacios coworking, apartamentos de larga estadía, hoteles y viviendas multifamiliares son los grandes protagonistas de esta categoría. Entre todas estas opciones las viviendas multifamiliares tienen una perspectiva muy positiva para este año.

Estos activos inmobiliarios se caracterizan por contar con amenidades y servicios compartidos como zonas de estacionamiento, áreas verdes, salones sociales, piscina, espacio deportivo, entre otros. Su atractivo continúa en aumento especialmente en ciudades cuya población se encuentra en plena expansión, que cuenta con una sólida actividad comercial y una alta demanda de puestos de trabajo dada por nuevas empresas que eligen la ciudad para instalar sus sedes.

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Los indicadores de este tipo de propiedades en EE.UU. son positivos, con una demanda que supera la oferta, generando una excelente absorción de nuevos productos de este tipo. De hecho, CBRE informa que la absorción de estos nuevos productos en el 2018 alcanzó el nivel más alto desde el año 2000¹. La tasa promedio de propiedades disponibles bajó 20 puntos respecto al año anterior. El año pasado, el crecimiento de los alquileres aumentó a una tasa anual de +2.8%, por encima de 2.3% en 2017. Las adquisiciones de propiedades multifamiliares sumaron $173 mil millones, el nivel más alto en 19 años, representando 12.1% más que en 2017. La tendencia positiva debería continuar en 2019, aunque la inversión total puede disminuir levemente respecto al año pasado y se espera que las tasas de capitalización aumenten ligeramente.

“La realidad es que las propiedades multifamiliares representan un vuelo hacia la seguridad para la mayoría de los inversores inmobiliarios. Si bien la volatilidad afectó a la mayoría de las clases de activos a lo largo de 2018, las adquisiciones multifamiliares en realidad aumentaron” detalló Russ Krivor, de Sovereign Properties, en la revista Forbes.

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Antes de la ejecución del JOBS Act en el 2013, el sector multifamiliar del real estate comercial era destino habitual de los capitales de los grupos inversores y fondos institucionales. Con esta nueva ley y los avances tecnológicos en la gestión de fondos, los pequeños inversionistas pueden ahora participar en proyectos de calidad institucional a gran escala, como grandes edificios de apartamentos en el núcleo de las ciudades principales de EE.UU. como Nueva York y Chicago.

Para aquellos que son nuevos en inversiones de real estate comercial, las propiedades multifamiliares pueden ser una buena puerta de entrada al mundo de las inversiones de calidad institucional para la preservación del capital. Es posible que muchos ya estén buscando adquirir propiedades en la seguridad y estabilidad que brinda EE.UU. Un paso adelante en línea con esta estrategia es la idea de invertir en un proyecto multifamiliar a través de un esquema de capitalización colectiva. El inversionista se une a un fideicomiso colectivo que es el dueño de un edificio completo, lo que le brinda acceso a mejores precios, mayores flujos de caja y una mayor estabilidad.

¿Qué beneficios tiene invertir en este tipo de real estate comercial en vez de comprar un apartamento o condominio individualmente? La inversión en propiedades multifamiliares no sólo ofrece protección del capital respaldada en el activo, sino que también cuenta con potencial del flujo de caja generado por la renta de todos los apartamentos del edificio y la seguridad frente a épocas recesivas dada por la multiplicidad de inquilinos. La rentabilidad de las inversiones en propiedades multifamiliares puede variar, pero están algo separadas de la incertidumbre y los cambios en los mercados públicos, ofreciendo más estabilidad y una recuperación más rápida que las acciones.

Por Prodigy Network

Este es un fragmento del artículo Invertir en propiedades Multifamiliares en EE.UU: una jugada inteligente en 2019 de la edición 113
http://inmobiliare.com/inmobiliare-113/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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