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Finanzas

La experiencia única de la vivienda en renta profesional

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Rentar un departamento de manera informal puede ser una experiencia negativa; desde el momento en que tienes que buscar un aval, te encuentras con instalaciones que no han recibido mantenimiento por años, sin reglas de convivencia establecidas ni una factura para deducir impuestos.

Pablo Fonseca, Director de Operaciones Nomad Living, comentó que los departamentos de la firma se entregan en perfectas condiciones, 48 horas después de que se aprueba la aplicación, con plazos que van de 6 a 24 meses y todas las amenidades que proporcionan una experiencia de vida única, incorporando tecnología como una app para teléfonos inteligentes que permite solicitar una reparación fácilmente a un equipo de profesionales.

“Los habitantes de los departamentos de Nomad Living son 75% mexicanos, de los cuales, 50% proviene de otros estados”, dice Fonseca.“La gente renta porque está en un proceso de transición: se acaba de casar, cambia de ciudad por trabajo o por estudios o se retiró y vendió su casa para mudarse a un lugar más pequeño”.

De acuerdo al análisis de la empresa, los arrendatarios se quedan un promedio de 2 años y medio por la calidad de servicio que ofrecen y se van para dar el siguiente paso: regresar a su ciudad de origen, comprar su casa o porque la familia crece.

La mayor parte de los residentes tienen entre 25 y 38 años, por lo que forman parte de la generación millennial, que pasa un plazo entre que dejan la casa de sus padres y deciden formar una familia y es cuando buscan dónde rentar, pero también es importante para la empresa el mercado corporativo, los extranjeros y toda persona que esté en proceso de transición.

“Es un producto diferente a lo que existe en el mercado en renta tradicional, desde el servicio hasta el diseño, se trata de departamentos eficientes, cómodos y seguros, con flexibilidad de estacionamiento, de almacenaje, zonas para mascotas e iniciativas ecológicas para bajar la huella de carbono a través del ahorro de energía y agua como la instalación de paneles solares y focos ahorradores”, platicó Pablo Fonseca.

Sin embargo, el mayor impacto es el modelo de urbanismo que representa el producto, al colocar viviendas en áreas céntricas, cerca de las zonas laborales de las personas para que pueden ir a la oficina caminando, usar transporte público o medios alternativos.

“Sólo el 60% de los habitantes tienen coche, lo que ahorra gastos de infraestructura para el gobierno y disminuye el uso de gasolina”, finalizó el Director de Operaciones. “En los departamentos en Monterrey hay estaciones para cargar vehículos eléctricos, ya que nos adecuamos a las necesidades de cada ciudad.

“En 2020 estaremos abriendo en Bogotá, una ciudad que mantiene un mercado de renta muy similar a la Ciudad de México. También cerraremos el primer proyecto en Lima”, finaliza Malugen. “El objetivo de Nomad Living es convertirse en la plataforma referente de Latinoamérica para la operación de vivienda en renta”.

Por Nomad Living

Encuentra tu departamento ideal: https://www.nomadliving.mx/

Este es un fragmento del artículo de la edición 118 http://inmobiliare.com/inmobiliare-118/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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