La industria de centros comerciales colombiana entrando a una nueva era

Colombia es el país de Latinoamérica que tal vez ha tenido el resurgimiento más sorprendente en las últimas dos décadas; de ser un país prácticamente cerrado para el resto del mundo durante el tiempo de las guerrillas y los cárteles de droga en los ochentas y noventas del siglo pasado se ha convertido en el país de la región que todas las multinacionales quieren conquistar. La industria del retail y de los centros comerciales no es la excepción.
Hasta hace muy poco, Colombia era el único país del mundo donde los espacios de los centros comerciales se vendían, o sea, los centros comerciales eran condominios, “propiedad horizontal” como se les llamaba en Colombia. Pero esto ha venido cambiando muy rápidamente y el cambio, se dio con la llegada de desarrolladores de centros comerciales extranjeros. Mall Plaza y Parque Arauco de Chile, Spectrum de Guatemala, Grupo Roble de El Salvador y Sonae Sierra de Portugal entre otras.

Colombia no era una opción para los fondos de capital privado, fondos de pensiones e inversionistas institucionales, los cuales por muchos años buscaron invertir en el país sin éxito ya que nunca pudieron encontrar socios calificados en el país, ni activos en los cuales invertir o adquirir. Pero esto comenzó a cambiar hace pocos años y actualmente, vemos fondos invirtiendo en propiedades como por ejemplo Blackstone en sociedad con Ospinas, y fondos invirtiendo en retail, como Mesoamérica y algunos otros.

Así mismo, hasta hace pocos años había muy poca presencia de marcas extranjeras en el país, lo cual incentivó en el desarrollo de marcas locales muy fuertes, las cuales actualmente se han internacionalizado. Actualmente, en el “tenant mix” de los internacionales de todo el mundo, tales como American Eagle, Diesel, Esprit, H&M, Boss, Lacoste, L’Occitane, MAC, Massimo Dutti, NYX, Puma, Swaroski, Tommy Hilfiger y Zara entre muchas otras.
La industria de centros comerciales en Colombia actualmente tiene prospectos muy interesantes. Cada vez hay menos rastros de la industria que no representa un mercado interesante para desarrolladores de otros países, que no era una opción para inversionistas institucionales o en la cual las marcas de retail internacionales no tenían éxito. Los centros comerciales en Colombia presentan un gran futuro y los profesionales de centros comerciales están evolucionando junto con el modelo de negocios. Y los gerentes de centros comerciales cada vez más están pasando de ser gestores de decoración navideña a administradores de activos y propiedades con todas las implicaciones que este cambio representa.

Colombia es uno de los países de Latinoamérica que cuenta con las características demográficas y económicas más favorables para el desarrollo del retail. Es un país que cuenta con una población urbana importante y que tiene varias ciudades de más de un millón de habitantes. No solamente Bogotá es una de las principales metrópolis de Latinoamérica y junto con Cali y Medellín representan las mayores concentraciones de población en el país. Pero hay varias ciudades más que están teniendo una alta tasa de crecimiento, tales como Barranquilla y Cartagena, así como muchas ciudades de las cuales pocos no colombianos han escuchado: Cúcuta, Ibagüe, Bucaramanga, Santa Marta, Villavicencio, Bello, Valledupar, Pereira, Buenaventura, Pasto, Manizales, Montería y Neiva.

En este proceso de evolución, se están comenzando a desarrollar nuevos formatos de proyectos de centros comerciales. Hasta hace poco tiempo, prácticamente todos los centros desarrollados en el país eran regional malls, actualmente comenzamos a ver algunos proyectos de centros de usos mixtos, pero aún hay muy pocos ejemplos, tal vez el más relevante es el proyecto 7/100, el cual, aunque interesante está aún lejos de los proyectos de usos mixtos de países como México, Brasil y Chile.
Pero aún falta que en Colombia haya mayor variedad de formatos de centros comerciales. Por ejemplo, con excepción de algunas galerías comerciales desarrolladas en su momento por Carrefour y Grupo Éxito hay una falta importante de community centers, neighborhood centers, así como lifestyle centers y outlet centers. En colombia muchos de los centros comerciales más exitosos son algunos que se desarrollaron en una etapa temprana de la industria, tales como Centro Andino y Unicentro Bogotá, los cuales siguen siendo el primer destino de cualquier marca internacional que entre en el mercado. Pero recientemente se han abierto algunos centros comerciales con estándares de clase mundial, tales como Parque La Colina – Parque Arauco-, Multiplaza La Felicidad- Grupo Roble- y Fontanar- Cimento-, los cuales eran impensables hace solo pocos años.

Colombia se encuentra aún por detrás de otros Latinoamericanos en lo que tiene que ver con desarrollo de retail. En el país existen actualmente 52.2 millones de metros cuadrados de retail de los cuales 4.7 millones corresponden a superficie arrendable en centros comerciales. Esto representa 97.5 metros cuadrados de retail en centros comerciales por cada mil habitantes, muy por debajo de los 339.2 metros cuadrados en Panamá, 200.5 de Chile, 157.5 de México y solo ligeramente arriba de los 82.8 de Perú y 69.7 de Brasil. En Colombia, los poco más de 200 centros comerciales representan solo 9.1% de la superficie total de retail en el país.
De cualquier manera, el “retraso” que la industria tiene en Colombia respecto a otros países de la región representa una gran oportunidad de desarrollo y crecimiento tanta para los desarrolladores de centros comerciales como para las marcas de retail que los ocuparán.
Por Jorge Lizán, Managing Director Lizan Retail Advisors -LRA- 
 
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