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Finanzas

La inversión continúa en México y Estados Unidos

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El sector inmobiliario y económico siguen con expectativas e incertidumbre sobre cuáles son las mejores oportunidades de inversión frente a la compleja relación entre México y Estados Unidos, donde el T-MEC todavía no está ratificado, existe una insistencia por parte del gobierno estadounidense para cerrar la frontera sur. Por su parte, la nueva administración mexicana ha cancelado la construcción de uno de los proyectos más ambiciosos del sexenio anterior, el Nuevo Aeropuerto Internacional de México (NAIM). No obstante, el gobierno también está incentivando la inversión extranjera en el país mediante estímulos fiscales.

En este contexto, B2B Media y HSBC en alianza con la Cámara de Comercio de Estados Unidos y México – Capítulo Noreste, organizaron con éxito la sexta edición del Real Estate Investment Summit New York (http://inmobiliare.com/ newyork/). Evento que tuvo lugar en HSBC Tower Nueva York y se llevó a cabo con el objetivo dar a conocer las oportunidades de negocio tanto en el segmento comercial, industrial, residencial y de turismo en México y Estados Unidos; además, de realizar un análisis exhaustivo sobre el mercado inmobiliario.

Manhattan skyline during a storm, New York.

Al respecto Guillermo Almazo, Publisher & CEO de B2B Media USA LLC, en el discurso inaugural comentó que el evento desde hace seis años contribuye en generar redes de negocios entre ambos países. Destacó la importancia de impulsar esquemas de cooperación y vincular a la gente del sector para hacer crecer la economía de México y Estados Unidos. Por último, enfatizó que aún frente a las crisis “nosotros vamos a seguir trabajando porque lo que hacemos es construir”.

Durante la jornada hubo una activa participación de los más de 120 asistentes se dieron cita para escuchar a los expertos internacionales que se presentaron en cuatro paneles de discusión.

Notas Introductorias

Vivian Juárez, Acting Consul del gobierno mexicano en Nueva York, fue la encargada de ofrecer las notas introductorias con un mensaje enfocado en resaltar la importancia y solidez del mercado inmobiliario en México. “Nuestro país se encuentra en una transformación que era necesaria y los mismos ciudadanos votaron por un cambio pacífico para atender los problemas de fondo con una visión más social, que permita el desarrollo de infraestructura para los que más lo necesitan”.

Además, enfatizó en que el mercado inmobiliario en México es muy profesional y foros internacionales, como Investment Summit New York, son de mucho valor para reforzar una economía compartida entre México y Estados Unidos.

Panel I: “¿ Deberían estar los activos mexicanos de bienes raíces en la lista de compra de inversionistas internacionales o en sus portafolios?”

En este panel de discusión estuvieron presentes: Bernd Wolf, Jefe de Oficinas Regionales de la Ciudad de México-Latinoamérica de MetLife; Alejandro Rodríguez, Director de Inversiones de Credit Suisse Mexico Mortgage REIT; Mónica Macía, Jefa de Préstamos Sindicados de HSBC, y Jean Paul Farah, Partner de Ritch Mueller. Se contó con la moderación de Giovanni D’Agostino, Presidente y Director de México y Región Latinoamérica de Newmark Knight Frank.

Alejandro Rodríguez, Director de Inversiones de Credit Suisse Mexico Mortgage REIT; Bernd Wolf, Jefe de Oficinas Regionales de la Ciudad de México-Latinoamérica de MetLife; Mónica Macía, Jefa de Préstamos Sindicados de HSBC, y Jean Paul Farah, Partner de Ritch Mueller.

Todos ellos abordaron la situación de los nuevos esquemas de financiamiento y el crecimiento de centros comerciales en México en comparación con Estados Unidos. No obstante, el tema más importante del panel fue la creciente demanda de desarrollos de vivienda en México a 10 años del surgimiento de los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s) en el país. Esto debido a que el mercado busca mejores estructuras financieras en los créditos sindicados.

Dentro del panel, en repetidas ocasiones, se hizo mención sobre la necesidad de crear un marco legal en el tema de permisos. Las grandes ciudades necesitan de una planeación basada en mejores prácticas que den certeza jurídica y por ende genere mayor inversión.

Panel II: “Efectos potenciales de los proyectos más emblemáticos de la nueva administración de gobierno en el sector de bienes raíces”

En este panel participaron Javier Llaca, COO de Fibra Monterrey; Elliott Bross, Chief Executive Officer de Planigrupo; Enrique Pérez Grovas, International Tax Partner de Ernst & Young; Adi Blum, Managing Director Real Assets Global Energy & Power Infrastructure de BlackRock y moderó Antonia Stolper, Americas Regional Managing Partner de Shearman & Sterling New York.

Antonia Stolper, Americas Regional Managing Partner de Shearman & Sterling New York; Javier Llaca, COO de Fibra Monterrey; Enrique Pérez Grovas, International Tax Partner de Ernst & Young; Elliott Bross, Chief Executive Officer de Planigrupo, y Adi Blum, Managing Director Real Assets Global Energy & Power Infrastructure de BlackRock.

La discusión giró entorno a la cancelación del proyecto más emblemático de la administración de Enrique Peña Nieto, momento alarmante para muchos inversionistas internacionales. Sin embargo, se comentó que el mercado inmobiliario en el país se ha construido y desarrollado bajo una planeación que existe desde hace varios años, gracias principalmente a la iniciativa privada. Por lo tanto, sigue en general a la alza, pero se necesita de un marco legal confiable para los inversionistas. En los propios desarrolladores está el seguir aportando conocimiento y mejores prácticas para el desarrollo, sobre todo de infraestructura en las ciudades que más lo necesitan. Grandes proyectos significa también grandes compromisos para el beneficio del país.

Un ejemplo imp or tante q ue se mención fue la transformación de la frontera de Tijuana, la cual logró retomar la confianza en temas de seguridad, una tarea pendiente para las demás ciudades fronterizas.

Obras de infraestructura y una mejor aprovechamiento de recursos públicos, será sin lugar a dudas, un reto importante para la nueva administración de gobierno.

Por Redacción Inmobiliare

Es un fragmento del artículo LA INVERSIÓN CONTINÚA EN MÉXICO Y ESTADOS UNIDOS THE REAL ESTATE INVESTMENT SUMMIT NEW YORK de la edición 113
http://inmobiliare.com/inmobiliare-113/

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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