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Finanzas

La inversión extranjera en el mercado inmobiliario ante la actual administración

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A finales de 2018, la Comisión Económica para América Latina y el Caribe, CEPAL reportó que, con respecto a 2017, la Inversión Extranjera Directa (IED) en América Latina registró una variación de -3.8%, lo que significó para México una baja de 8.8%. A pesar de lo anterior, la inversión extranjera en el país significó el 19.5% del flujo total en América Latina, lo que beneficia directamente al sector inmobiliario.

Tras resolverse la incertidumbre por la elección presidencial, la plusvalía en lugares de alta demanda habitacional se mantuvo entre un 10% y 18% en 2018, llamando así la atención de inversionistas extranjeros, quienes mantienen el apetito por el mercado de bienes raíces del país. 

Asimismo, una mayor claridad en la negociación del T-MEC dio un respiro a las firmas de corretaje extranjeras que operan en México a través de filiales locales. La promesa de niveles de rentabilidad que oscilan entre el 11% y el 11.5%, superiores a las del mercado en Estados Unidos, ponen al sector en una posición privilegiada de cara a la caída en esta cifra con respecto al 14% que existía en 2001. 

Por otra parte, el crecimiento industrial se agrega como un atractivo al mercado de vivienda habitacional, dada la necesidad de construcción de casa-habitación en las zonas aledañas a nuevas plantas, en los estados de Querétaro, San Luis Potosí y Aguascalientes.

Desaparición de ProMéxico

Con la llegada del gobierno de Andrés Manuel López Obrador, terminó la era de ProMéxico, el organismo encargado de fomentar y promover la inversión extranjera en el país. El plan de la cuarta transformación es el de concentrar sus funciones en las embajadas y consulados, cancelando así las representaciones de ProMéxico en países ‘clave’ para la inversión. 

Uno de los sectores que resulta directamente afectado por la extinción del organismo es el inmobiliario ya que desde su momento fundacional, uno de sus ejes de acción era el de promover la inversión extranjera en la industria inmobiliaria del país.

Ante la incertidumbre por la desaparición del brazo del Estado para darle difusión, promover y dar seguimiento a la inversión en el sector de bienes raíces en el extranjero, queda pendiente quiénes serán los encargados de velar por la promoción y seguimiento del fomento a la inversión extranjera en el sector así como la forma en que esta se llevará a cabo

Aunque aún no queda claro cuáles serán las acciones concretas con las que las embajadas y consulados darán seguimiento a los proyectos que tenía a su cargo ProMéxico, la iniciativa privada planea encargarse de las funciones que tenía a cargo el organismo creado durante la administración de Felipe Calderón

Se desconoce aún, sin embargo, la forma en la que el adiós de ProMéxico impactará, o no, al mercado inmobiliario del país.

Con información del Informe de Mercado Inmobiliario 2018 de Lamundi


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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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