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Vivienda

La inversión privada motoriza la construcción de viviendas en el Cono Sur

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Tanto en Argentina, Chile, Paraguay y Uruguay la edificación es motorizada por el impulso de desarrolladores. La actividad pública muestra cierta retracción, porque los gobiernos además de problemas coyunturales, enfrentaron severos gastos por la pandemia.

La construcción de viviendas en el Cono Sur sigue siendo encabezada por el impulso privado más que por el estatal. Los desarrolladores mantienen la apuesta por el ladrillo. Y la vivienda social, ha quedado un poco rezagada desde 2020, porque los gobiernos a los problemas domésticos, tuvieron que enfrentar severos gastos por la pandemia para equipar centros sanitarios, ampliarlos o destinar fondos para la campaña de vacunación más importante de la historia.

En Argentina, el problema viene desde hace tiempo, se estima que faltan más de 3,500,000 de unidades, un déficit importante. Sin embargo, el sector privado tomó fuerza en el último tiempo y tan solo entre Buenos Aires y la periferia, se anunciaron en las últimas semanas nuevos desarrollos que totalizan más de 100 millones de dólares en inversión, enfocados en los usuarios finales y con financiación en pesos (moneda local), con planes entre 10 y 15 años, que son indexados por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción, coeficiente que mide materiales, aumentos de sueldos, inflación, entre otras características.

Damián Tabakman, Presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU)

También crecen las ciudades más importantes del país, como Rosario, La Plata, Salta, Córdoba, Mar del Plata y Mendoza, entre otras. “La gente opta por comprar en departamentos con balcones o terrazas, o directamente si son familias jóvenes, en las urbanizaciones con verde, a más de 15 km de las grandes urbes, ante el temor de un nuevo confinamiento por si hay un rebrote de Covid-19”, sintetizó Damián Tabakman, Presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

En los últimos días, surgieron posibilidades para comprar departamentos en barrios porteños como Belgrano, Colegiales o San Telmo, a razón de 2000 y 2500 dólares por m2. Con distintas prestaciones y con cuotas por mes, siempre en pesos, que oscilan los 40,000 pesos al mes.

Tierra charrúa

En Uruguay, los empresarios del sector, sostienen que la pandemia no parece haber afectado demasiado a la construcción, siguen en pie la edificación de inmuebles ubicados en los mejores barrios de Montevideo, que demandaron más de 300 millones de dólares de inversión, desde 2019 a la fecha. Incluso muchos inversores apuestan por este país, siendo argentinos, porque pagan menos impuestos y cargas por distintos gravámenes.

El Barrio del Cordón, La Blanqueada, Punta Carretas, Parque Batlle y Tres Cruces son las zonas de mayor expansión y futuro, donde los valores del m2 oscilan entre 2,800 y 4,000 dólares promedio, siendo más cotizadas las viviendas que miran hacia el Río de la Plata.

“Desde el lado de la oferta, los promotores privados no han cesado de invertir y construir. El lado de la demanda se ha ralentizado, lógicamente; pero igual mantuvo un ritmo aceptable. Se espera un año virtuoso con miles de m2 en obras. El principal foco es la confianza que genera el actual gobierno, encabezado por Luis Lacalle Pou, y quienes arriesgan, saben que invierten en un lugar seguro y con buena imagen a nivel internacional”, comentó Aníbal Durán, Director Ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU)

En Punta del Este también se sigue invirtiendo en proyectos como Surfside Village 1, de Tiburón Desarrollos Inmobiliarios, situado en la parada 37 de La Brava, una zona privilegiada encontrándose a pasos de la Barra a siete minutos del centro y de Manantiales.

Su primera etapa demanda 60 millones de dólares. “El precio promedio del m2 depende de la altura de cada unidad, pero van desde USD 2,500/m2 hasta 5,500/m2, con una oferta de unidades de 85 a 423 m2”, señaló Alejandra Covello, Presidente de Covello International, la compañía comercializadora.

Detrás de la cordillera

Según los estudios registrados por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile (ADI), la recuperación del mercado residencial se ha intensificado positivamente y con fuerza, luego de haber tenido un impacto fuerte por la pandemia y la crisis social de finales de 2019.  Las ventas del cuarto trimestre de 2020 fueron sumamente mayores a las de 2019 y, 2018 inclusive, lo que muestra un dinamismo en la demanda. La venta de departamentos ha aumentado en todos los segmentos, al igual que en las casas. Asimismo, hubo una regulación en la oferta, que mantuvo el porcentaje de viviendas con entrega inmediata, en niveles estables y saludables  (16% de entrega inmediata, en departamentos).

Alfonso Barroilhet, Gerente de Desarrollo de Negocios de Sencorp.

La venta en viviendas nuevas residenciales fueron de aproximadamente 4,000 millones de dólares entre casas y departamentos. “Eso podría significar aproximadamente 15,000 millones en inversión de equity y 20,000 millones, vía deuda. En términos generales, el sector de Real Estate con mayor expansión ha sido el de logística y bodegaje debido al aumento explosivo del e-commerce, la logística y distribución. El sector residencial también tuvo una mejora debido a la pandemia, ya que mayor número de familias prefirieron su espacio y jardín privado, lo que mejoró la demanda y levemente el precio”, destacó a Inmobiliare, Alfonso Barroilhet, Gerente de Desarrollo de Negocios de Sencorp.

En cuanto al sector de oficinas, el mayor impacto lo tienen las pequeñas y medianas, que fueron duramente afectadas debido al aumento del teletrabajo, “sin embargo estimo que se va a recuperar con fuerza con un nuevo espíritu enfocado en los espacios de oficinas de trabajo colaborativo, interpersonal, humano y para fomentar la labor en equipo y creatividad. Todo eso combinado con un régimen de teletrabajo que permitirá a las empresas ser más eficientes en el uso de sus espacios y diseñar las oficinas de modo más flexible”, añadió.

Santiago de Chile y su área periférica concentran el mayor despliegue, donde la gente accede a la compra de unidades dentro de un sistema financiero sólido. Para la vivienda hay una amplia oferta de bancos y sistemas crediticios. Sin embargo, en el último año el acceso al crédito bancario se dificultó por las mayores exigencias de la banca privada debido al aumento del riesgo.

Proyecto en Santiago de Chile

El gobierno también tiene un programa de subsidios con amplio acceso a la vivienda que ha permitido a muchas familias de menores recursos, acceder a la casa propia y a la vez dar un impulso a la industria inmobiliaria, que se ha visto muy afectada, siendo históricamente una de las de mayor generación de empleo por la construcción, lo que ayuda a mantener viva la economía.

“Nuestro foco inmobiliario está puesto en proyectos residenciales y de oficinas diferentes, que transforman positivamente la vida de las personas y de la ciudad. En lo residencial operamos en el segmento medio y alto. Nuestras oficinas se venden en planta libre (obra gris) hasta en 5,200 dólares el m2, y nuestros departamentos van desde los 2,000 dólares m2 en el segmento medio hasta los 5,700/m2 en el segmento top residencial de departamentos”, detalló Barroilhet.

Con acento guaraní

El mercado de la construcción de viviendas de Asunción del Paraguay, goza de muy buena salud. Es de los países más sólidos en materia de inflación y con menor presión impositiva de esta región. En pleno periodo del coronavirus en 2020, el desarrollo inmobiliario ha estado trabajando, y para 2021 se advierte gran optimismo ante la presencia de más de 70 proyectos en ejecución.

Raúl Constantino, Presidente de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI)

En los últimos tiempos, desde finales de 2019, a la fecha, se han invertido unos 250 millones de dólares en distintas propuestas que incluyen residencial, corporativo y centros comerciales. Factor que le cambió mucho la cara a la capital guaraní y alrededores. 

El ingeniero Raúl Constantino, Presidente de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI), destacó a Inmobiliare que, “la perspectiva es muy buena, especialmente por el hecho que Paraguay, se transformó en un país donde la economía gira alrededor de los agronegocios y la ganadería, y al estar estos dos sectores con un fuerte aumento en los precios a nivel internacional, se prevé un muy buen año económico que seguramente beneficiará al sector inmobiliario y edilicio”.

En Asunción el valor del m2 promedia los 2,500 dólares y quien apuesta por invertir como destino de renta obtiene márgenes del 8 y 9%, anual, un buen dividendo en comparación con otros países limítrofes. La Avenida Aviadores del Chaco ha concentrado gran dinamismo de obras en los últimos tiempos y de distintos rubros, que incluyen centros comerciales para tratar de satisfacer una demanda que va en aumento año tras año.

Por José Luis Cieri

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