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Finanzas

LA LEY FINTECH Y EL CROWDFUNDING INMOBILIARIO

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El pasado jueves 1 de marzo de 2018 marcó la fecha en la que se votó y aprobó en el Congreso de la Unión la Ley Fintech. Pero, ¿qué es la famosa Ley Fintech? ¿a quién aplica? ¿a quién beneficia? y ¿por qué es relevante para la industria inmobiliaria en México?

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Imagen de archivo


La Ley Fintech es aquella que regula a las Instituciones Financieras Tecnológicas –“ITF”-. Las ITFs comprenden a tres grandes grupos: 1) Plataformas de Fondeo
Colectivo o Crowdfunding; 2) Procesadores de Pagos y 3) Criptomonedas. En pocas palabras los tres grupos que comprenden a las ITFs representan a empresas que a través de la tecnología están revolucionando el mundo de las finanzas en México. Por poner algunos ejemplos, existen hoy plataformas de Crowdfunding que representan una
alternativa al financiamiento tradicional -la banca o fondos de capital-; Procesadores de Pagos que permiten que las transacciones electrónicas se hagan de manera más eficiente y las Criptomonedas, que replantean la forma en la que concebimos el dinero. Hasta antes de que se aprobara dicha ley, no existía una figura legal que reconociera y regulara a estas empresas. Esto representaba una limitante para el crecimiento de dichas empresas y un riesgo para los usuarios de las mismas.
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Existe un fuerte vínculo entre el sector inmobiliario y el sector financiero. Desarrollar un proyecto inmobiliario requiere grandes cantidades de capital, y el proveedor de capital por excelencia ha sido el sistema financiero tradicional -llámese la banca, mercados públicos y grandes fondos de capital privado). Ahora, como parte de la cuarta revolución industrial, el sistema financiero tradicional está viviendo un proceso disruptivo con la aparición de nuevas tecnologías y empresas de tecnología financiera.
El crecimiento y desarrollo de las ITFs será relevante en la medida que impacte los vínculos y la manera en la que interactúan los desarrolladores inmobiliarios con estos
nuevos proveedores de capital y servicios. Si bien el alcance que hoy ofrecen las ITFs parece ser pequeño, el ritmo de crecimiento de las empresas tecnológicas suele ser exponencial y su impacto en las industrias siempre es  subestimado. Ejemplos de esto hay muchos –Amazon vs los brick and mortar, Kodak vs la cámara digital, Netflix vs
Blockbuster, etcétera-.
blankParticularmente creo que el Crowdfunding tiene el potencial para revolucionar a la industria inmobiliaria en el mundo, ya que combina la forma más tradicional de financiar un proyecto inmobiliario -una co-propiedad o grupo de socios- con el uso y poder de la  tecnología para gestionar el principal insumo de su proceso productivo. Los beneficios para los desarrolladores y los inversionistas son enormes, este tipo de empresas crean un círculo virtuoso donde todos ganan -bueno, todos menos el sector financiero  tradicional-.
 
 
Por  Juan Carlos Castro, Briq.mx
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Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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