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La logística se consolida en los mercados emergentes

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Aunque su participación en la actividad logística es menor, los mercados de Tijuana, Ciudad Juárez, Guanajuato, Querétaro, Saltillo y Mexicali son fundamentales para la distribución de productos fabricados en dichas zonas o en la región en la que se ubican.

Asimismo, el nearshoring y T-MEC impulsan en un primer momento la demanda de espacios manufactureros y de la mano, va la necesidad de edificios logísticos para el almacenaje y la distribución, por lo que los mercados antes mencionados están en camino a consolidarse en dicha actividad.

Al ser uno de los mercados fronterizos con Estados Unidos y manufactureros más importantes del país, Tijuana es líder entre los logísticos emergentes o secundarios. Los sectores médico, electrónico, farmacéutico, entre otros, han impulsado los servicios de logística tercerizada en el mercado, pero también directamente las empresas han emprendido su red logística, que comienza con la renta de un edificio industrial, por lo que en 2020 la demanda de inmuebles industriales logísticos tuvo un incremento de 158 por ciento.

Ciudad Juárez es el cuarto mercado inmobiliario industrial más grande del país y el quinto en términos de demanda por espacios logísticos, aun cuando en 2020 y lo que va de 2021 ha registrado bajas en la ocupación de espacio para esta actividad. Sin embargo, empresas del sector de bienes de consumo industrial y de almacén y logística son las principales arrendadoras de este tipo edificios industriales.

Guanajuato es uno de los clústeres automotrices más importantes del país, por lo que esta industria genera la mayor necesidad de espacios logísticos, empresas como Mazda y Nippon Express han impulsado las transacciones más importantes del último par de años. En 2020, el mercado tuvo un incremento de 134% en ocupación de espacio logístico.

El año pasado, la absorción bruta de espacios destinados a logística en Querétaro tuvo un incremento de 92%, impulsado por empresas de almacén y logística, así como de e-commerce.

Saltillo también es un mercado manufacturero, pero continuamente recurre a la logística tercerizada para su distribución. Aunque en 2020 tuvo una baja considerable en la ocupación de edificios logísticos, en el primer semestre de 2021 ya superó los números de todo el año anterior en 1 por ciento.

Mexicali tuvo su año más dinámico en 2019, con un incremento de 150% en la absorción de naves para actividad logística, pero en 2020 y 2021 los números han sido negativos, las empresas de bienes de consumo industrial mantienen la demanda.

Logística continuará su consolidación en 2021

Al cierre del primer semestre de 2021, el mercado inmobiliario industrial a nivel nacional registró una absorción bruta total de 2.5 millones m2 de área bruta rentable (ABR), de los cuales 645,245 m2 (25.7%) fueron destinados a actividad logística. Con estos números se estima que la absorción continúe en lo que resta del año con su buen ritmo y supere los 5 millones m2, lo que superaría niveles prepandemia, por lo que la demanda de espacios logísticos también podría romper récords.

Esta consolidación de la logística en el mercado inmobiliario industrial se debe al impulso de empresas de e-commerce, pero también de las manufactureras, que a su vez son detonadas por los tratados comerciales del país, principalmente el T-MEC, y por la tendencia del nearshoring, que pretende acercar la producción de mercancías con el principal consumidor del mundo, Estados Unidos.

Por: Sergio Mireles, director general de Datoz y Pamela Ventura, análisis y contenidos.

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Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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