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La logística se consolida en los mercados inmobiliarios

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El comercio mundial se vio fuertemente afectado durante 2020 por la crisis económica generada por la pandemia de Covid- 19, al registrar una caída de 5.3%, de acuerdo con la Organización Mundial de Comercio (OMC). Sin embargo, la misma organización prevé que el comercio mundial de productos crezca 8% en 2021.

Por su parte, México registró una caída de 9.3% en el comercio exterior en 2020, pero el Banco Mundial y la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OECD) estiman un crecimiento de entre 3.7% y 4.5% en 2021.

Aun cuando el escenario de crecimiento del comercio en México es más cauteloso y se espera que tarde alrededor de dos años en alcanzar sus niveles prepandemia, el país cuenta con un mercado logístico fuerte, confirmado por su escala a la séptima posición dentro del Índice de Logística de Mercados Emergentes 2021, elaborado por Agility Logistics.

En los últimos años la demanda de espacios industriales dedicados a actividades logísticas ha aumentado visiblemente, ya que en 2019 registró un crecimiento anual de 50.2%; y en 2020, aún con restricciones por la pandemia, el crecimiento fue de 4.5 por ciento. Esta tendencia a la alza en la necesidad de edificios industriales para logística, continuará en 2021, ya que en el primer semestre del año alcanzó el 53% de lo registrado en el año anterior y de continuar con este ritmo superará las cifras de 2020.

En este contexto, la participación de la actividad logística en la absorción bruta (operaciones de arrendamiento o adquisición) ha ganado terreno; mientras que en 2018 representó 21.1% del total de la absorción, en 2020 alcanzó 34.5 por ciento.

En el país hay tres mercados con una marcada vocación logística, estos son: Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, al concentrar el 60% de la absorción bruta para esta actividad a nivel nacional. Dicha vocación es natural al ser estas ciudades los centros urbanos más grandes del país, es decir, el consumo local y regional exige un mercado logístico fuerte.

El 32% de los espacios ocupados por empresas que realizan actividades logísticas se divide principalmente entre los mercados de Tijuana, Ciudad Juárez, Guanajuato, Querétaro, Mexicali y Saltillo. Mientras que 8% equivale al resto de los mercados del país. La naturaleza manufacturera de estos mercados requiere indudablemente de una infraestructura logística para la distribución de la producción, por lo que también reportan transacciones importantes en la renta de inmuebles para actividad de almacenaje y distribución.

La logística de las grandes urbes: CDMX, GDL y MTY

Como ya se mencionó, los principales mercados logísticos del país son Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, concentrando el 60% de la participación total. Empresas logísticas, incluyendo aquellas relacionadas al comercio electrónico, así como compañías de manufactura, han impulsado la demanda por espacios industriales destinados a actividades de distribución y almacenaje en estos mercados.

La Ciudad de México, al ser la urbe más grande del país con alrededor de 20 millones de habitantes, requiere de una mayor capacidad logística para satisfacer las necesidades del consumo local; por esto dicha ciudad participa del 29% de la demanda de espacios logísticos a nivel nacional.

De 2018 al primer semestre de 2021, la capital del país ha tenido una absorción de 1.1 millones m2 de espacios industriales para logística. Aunque en 2020 la demanda de estos espacios fue menor en 29%, en los primeros seis meses de 2021 acumuló una absorción bruta de 243,959 m2 de área bruta rentable (ABR), sólo 31,903 m2 menos que lo registrado en todo el año previo; por lo que es predecible que supere estas cifras y alcance los niveles prepandemia.

Cabe destacar que, el e-commerce y la última milla han detonado dichas cifras. En los últimos tres años, compañías como Amazon y Mercado Libre han rentado diferentes espacios industriales por hasta 100,000 m2. También empresas de paquetería como Fedex, Estafeta y DHL han expandido sus operaciones.

En los últimos tres años, compañías como Amazon y Mercado Libre han rentado diferentes espacios industriales por hasta 100,000 m2.

Guadalajara es el segundo mercado logístico más grande del país, con una participación del 16%. Esta ciudad ha tenido un incremento constante en la demanda por espacios logísticos, en 2019 tuvo un alza de 47%, en 2020 fue de 94% y en los primeros seis meses de 2021 ha alcanzado 172,134 m2, por lo que es muy probable que nuevamente supere las cifras del año anterior.

Las empresas de almacén y logística han sido las protagonistas de este crecimiento, pero también las de e-commerce como Kavak, Amazon y Mercado Libre. Además, en Guadalajara hay un clúster electrónico importante, por este tipo de empresas también ha crecido la demanda logística, tal es el caso de Faxconn.

Por otro lado, Monterrey es un mercado manufacturero y esta actividad también impulsa la necesidad de distribuir y almacenar productos terminados e insumos. Empresas de logística tercerizada (3PL), se encargan de ofrecer servicios para resguardar y mover mercancías y llevan el liderazgo en la renta de espacios industriales para esta actividad.

Sin embargo, en 2019 alcanzó su demanda más alta con 231,274 m2, en 2020 tuvo una caída de 31% y en lo que va de este año apenas acumula una absorción de 62.640 m2.

Por: Sergio Mireles, director general de Datoz y Pamela Ventura, análisis y contenidos.

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Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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