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Industria

La nueva era de los espacios de oficina

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Definitivamente, los dos retos más fuertes que enfrenta el segmento de oficinas es, como ya se expresó, la economía de México, y por el otro lado, el cambio de hábito en la operación de los edificios. Cada vez más, los desarrolladores, arquitectos e inversionistas del sector tienen que ser más cuidadosos e informados para que sus proyectos tengan más demanda a futuro.

“Muchas veces pasa en los mercados que hay migración por calidad. Aquí lo hemos dicho en los últimos 5 o 6 años, la gente se ha salido de edificios obsoletos, viejos, a espacios nuevos. Esto trajo una dinámica a nuestro mercado muy buena, porque se vació todo lo viejo y se ha ocupado todo lo nuevo. Evidentemente lo viejo perdió valor, muchos de ellos fueron demolidos para construir nuevos edificios. Hay un cambio de calidad y hay una migración, que llamamos ‘flight-to-quality’; es decir, que la gente vuela a lo nuevo” asegura Lachica. Por ejemplo, en el 2018, los precios atractivos en edificios nuevos de alto perfil originaron una continua mudanza a espacios de mayor calidad, lo que se reflejó en una importante absorción positiva en edificios clase A, en paralelo a la absorción negativa de los edificios clase B y C, tendencia que se presentó en todos los submercados, pero sobre todo en los corredores antiguos de Reforma e Insurgentes.

En este sentido, edificios que fueron construidos hace 20 años y que ya se consideraban de alta calidad, hoy en día pueden ser obsoletos ante las nuevas tecnologías y los actuales hábitos de trabajo.

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Pensar los espacios de oficina más eficientes requiere de una infraestructura diferente, “ciertamente en donde tenías antes 100 personas hoy podrían laborar 140 o 150, esto requiere de un trabajo minucioso de planeación, ya que si se supera la infraestructura para la que fue diseñado un edificio, sus servicios podrían colapsar”. Generalmente, los edificios estaban planeados para tener entre 10 y 12 m2 por persona, si eso se baja, se generarían otros riesgos como la saturación de los elevadores, sobrecarga eléctrica e incluso problemas con el aire acondicionado.

Coworking

Frente al reto para pensar el diseño de los espacios de oficinas así como los hábitos de trabajo, el coworking es un esquema de uso de oficina que va a seguir teniendo un crecimiento y una demanda importante, ya que son espacios modernos, eficientes, aun cuando cuentan con pocos metros por persona.

De acuerdo a Víctor Lachica su demanda se debe a que ofrecen varias ventajas: “número uno; si eres una persona que tiene una operación pequeña y además viajas mucho alrededor de la república mexicana, te permite usar oficinas en diferentes lugares, en diferentes geografías, esto nadie te lo ofrece. La segunda ventaja es que puedes tomar espacios no amarrándote a largo plazo. Te permite flexibilizar tu crecimiento de manera muy rápida”.

Ciertamente, está dando una solución a mediano y corto plazo para todo tipo de empresa tanto grande como pequeña. “Empresarios como emprendedores están tomando este tipo de espacios con mucho gusto, y por eso tenemos este crecimiento”.

Movilidad

Un tema importante que preocupa al segmento de oficinas es sin duda la movilidad, porque la gente quiere transportarse lo menos posible, lo que se busca es una eficiencia en el tiempo y sobretodo una mejora en la calidad de vida.

En este sentido, se están pensando cada vez nuevas formas para hacer frente al tema de la movilidad; por ejemplo, una fuerte tendencia es los usos mixtos, donde se conjunta casa habitación con oficinas, para hacer más eficiente el tiempo y que la gente use el transporte realmente cuando sea necesario. “Estábamos un poco mal acostumbrados a ir para todos lados, todo el día y estar parados en el tráfico, creo que este hábito de estar constantemente transportándonos va a disminuir”.

La tecnología puede ser una herramienta clave repensar los hábitos y dinámicas de los negocios y trabajos, así como la movilidad. Por ejemplo: “el número de viajes hoy de México al extranjero por temas de negocio se ha reducido, porque mucho de esto lo logramos a través de teleconferencias, del teléfono, de mandar documentos vía email, las tecnologías nos están sirviendo también para transportarnos un poco menos y ser más eficientes en el tema de movilidad” finaliza Víctor Lachica.

Por Xareni Zafra Gatica

Este es un fragmento del artículo El segmento de oficinas de la CDMX en el 2019 de la edición 112 http://inmobiliare.com/inmobiliare-112/

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Industria

Repunta actividad inmobiliaria industrial por auge del ecommerce en la CDMX

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Los indicadores del mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su área metropolitana al cierre del 2020 se mantuvieron en una relativa estabilidad, a pesar del impacto en la economía que tuvo la contingencia sanitaria del Covid-19, señala CBRE en su último reporte.

Ante las medidas de confinamiento la baja de actividad industrial fue inminente en todos los subsectores, sin embargo, la manufactura es la que ha tenido una recuperación más rápida. Asimismo, el auge del sector logístico como consecuencia del crecimiento en el ecommerce ha sido un factor determinante para el repunte de la actividad inmobiliaria industrial en la CDMX y su zona conurbada. 

Según el reporte al cierre del cuarto trimestre (4T), el inventario se situó en 9.03 millones de m2, un incremento del 2.8% con respecto al mismo periodo del año anterior, concentrando la nueva oferta en centros de distribución de última milla hacia la segunda mitad del año.

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La construcción ha mantenido su dinamismo, situándose en 379 mil m2, un aumento de más de 153 mil m2 con respecto del 4T de 2019. La mayoría de los nuevos espacios se concentran en Tepotzotlán y Cuautitlán, dos de los submercados que más han crecido, con incrementos de entre el 1 y el 4% en comparación con el 4T del 2019.

La tasa de vacancia cerró en 5.3%, tan sólo 0.2 puntos porcentuales por encima de la de 2019, motivado por la nueva oferta. El precio de salida cerró en US $5.69/m2/mes, 80 centavos más que el 4T de 2019; y  la absorción neta se colocó en 70,972 m2.

Se espera que la demanda de espacio destinado a logística y distribución aumente durante 2021 y continúe impulsada por el cambio en los hábitos de consumo y la expansión del ecommerce, lo que se verá reflejado en esta región del país.

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