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Industria

La obsolescencia externa y su impacto en el valor de los activos inmobiliarios

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1uEl deterioro en las condiciones externas o zonas de influencia de los inmuebles en una buena cantidad de ocasiones, llega a ser motivo de controversia, derivado de la diferencia que puede existir entre la inversión realizada en una determinada propiedad y el valor que se emita sobre su probable precio de venta en un mercado abierto.
Ya sea que se esté valorando un activo para propósitos de la obtención de su valor razonable dentro de los estándares de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF o IFRS por sus siglas en inglés), con fines de reportes financieros o para efectos de la generación de la opinión de valor comercial bajo normativas nacionales o internacionales, para propósitos de compra –venta, garantía crediticia, traslado de dominio, etc.-, la obsolescencia externa o económica se presentará en una propiedad cuando factores externos provoquen una pérdida de valor en ésta.
Dicha minusvalía, generada por agentes externos, constituye una de las tres formas de depreciación que existen en los inmuebles. Las otras dos, las así llamadas “deterioro físico” y “obsolescencia funcional”, se relacionan directamente con las características físicas y de funcionalidad de los inmuebles.2k
La obsolescencia externa, en cambio, está directamente vinculada a las condiciones de mercado imperantes; es decir, no es propia de las características constructivas, del proyecto arquitectónico o de la eficiencia operativa de un inmueble, lo que puede provocar que cuantiosas inversiones inmobiliarias no resulten rentables cuando se encuentran sujetas a un ambiente de mercado deprimido.
Entender el concepto de obsolescencia es fundamental en la valoración de activos inmobiliarios pues, como se puede deducir de la siguiente gráfica, un demérito importante en el inmueble afectará de manera considerable la conclusión de valor de mercado o valor razonable, según la normatividad bajo la cual se esté trabajando.
Así, el cálculo del valor de la obsolescencia externa en un inmueble resulta relevante pues, entre otros aspectos, el conocimiento de esta cifra conducirá a la toma de decisiones trascendentales en cuanto a la posesión, renta o venta de la propiedad, especialmente para el caso de los así llamados inmuebles de productos que son aquéllos que se adquieren con fines de lucro.
3oEl método más comúnmente empleado para la cuantificación de la obsolescencia externa en un inmueble es la así llamada “Técnica de la Pérdida Capitalizada”, la cual se aplica en tres etapas: primero, el inmueble en estudio es analizado para obtener su Renta de Equilibrio, que corresponde a la renta que se esperaría en condiciones de mercado tales, que las fuerzas de oferta y demanda estén en equilibrio; en segundo término, el mercado de propiedades similares es analizado para cuantificar la renta (real) de mercado que le corresponde a la propiedad objeto de análisis y, finalmente, la diferencia entre la renta de equilibrio y la renta real (pérdida en ingreso) es capitalizada para obtener el deterioro por concepto de obsolescencia externa.
Así, el cálculo del valor de la obsolescencia externa en un inmueble resulta relevante pues, entre otros aspectos, el conocimiento de esta cifra conducirá a la toma de decisiones trascendentales en cuanto a la posesión, renta o venta de la propiedad, especialmente para el caso de los así llamados inmuebles de productos que son aquéllos que se adquieren con fines de lucro.
El método más comúnmente empleado para la cuantificación de la obsolescencia externa en un inmueble es la así llamada “Técnica de la Pérdida Capitalizada”, la cual se aplica en tres etapas: primero, el inmueble en estudio es analizado para obtener su Renta de Equilibrio, que corresponde a la renta que se esperaría en condiciones de mercado tales, que las fuerzas de oferta y demanda estén en equilibrio; en segundo término, el mercado de propiedades similares es analizado para cuantificar la renta (real) de mercado que le corresponde a la propiedad objeto de análisis y, finalmente, la diferencia entre la renta de equilibrio y la renta real (pérdida en ingreso) es capitalizada para obtener el deterioro por concepto de obsolescencia externa.4k
La señalada capitalización puede ser realizada en forma directa o “a perpetuidad”, en el caso de que se anticipe que la pérdida neta tendrá una duración similar a la de las construcciones del inmueble o mediante el empleo de Flujo de Caja Descontado cuando dicha pérdida no se considere de largo plazo.
Especialmente en zonas altamente deprimidas y/o en aquéllas en que prácticamente no existe demanda para la ocupación o venta de determinado tipo de inmuebles, los temas de obsolescencia externa adquieren una importancia relevante y su tratamiento y análisis no siempre es sencillo, especialmente por la escasa o nula existencia de información que permita cuantificar las rentas de mercado. Casos hemos presenciado en que la obsolescencia externa llega a alcanzar hasta el 50% del costo total de una propiedad.
Desde el punto de vista contable, la pérdida del ingreso capitalizada será relevante en la cuantificación de los deterioros que acusen los activos y podrá ser causa de importantes minusvalías.

Para ilustrar lo antes señalado, véase en la tabla el ejemplo obtenido de un caso recientemente analizado, de una nave industrial con apenas 9 años de edad y 60 de vida útil total estimada, 15,000 m2 de superficie rentable, construida bajo altos estándares de calidad de sus materiales, un diseño seguro, moderno y eficiente, pero ubicada en un lugar en donde prácticamente no hay demanda en renta o venta de inmuebles similares. El costo de reposición nuevo de las mejoras se estimó en $140’000,000 y el valor del terreno en $40’000,000.

La obsolescencia externa (pérdida capitalizada) resulta en una cuantiosa cantidad que representa del orden del 43% del costo total depreciado (antes de obsolescencia externa), de manera que el valor final por el enfoque de costos de $ 99’,000,000 representa una significativa disminución respecto al valor de reposición nuevo de la propiedad.
5l00Circunstancias como ésta suelen provocar polémica, especialmente cuando el reporte de valuación es para fines contables bajo Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS), pues el Valor Razonable tendrá que reportarse con un demérito considerable en relación al monto registrado a valor de adquisición. Como sucede con los otros tipos de deméritos, el cálculo de la obsolescencia externa en inmuebles es por demás importante por la trascendencia que representa en el valor de los activos de una empresa o de un particular y la renta de equilibrio representa, entonces, la renta mínima requerida en un mercado en el que las fuerzas se encuentran en equilibrio, de manera tal que se justifique la inversión en la propiedad, considerando una tasa de rendimiento específica.
Se destaca, además, que el tomar en cuenta las obsolescencias funcional y económica es práctica valuatoria sana que confirma que el valor por el enfoque de costos no es únicamente “la suma de fierros”, es decir, el costo de reposición o reproducción nuevo restándole solamente deméritos por edad.
Para casos en que la pérdida de valor sea producto de una sobre oferta temporal en el mercado, en lugar de un fenómeno a largo plazo, la obsolescencia puede calcularse mediante técnicas de flujo de caja descontado que pronostiquen lo más acertadamente posible el comportamiento de la diferencia de flujos netos en el horizonte de análisis de la propiedad. Obsolescencia externa: Un elemento de depreciación es una disminución en el valor causada por elementos negativos y generalmente incurable por parte del propietario, el arrendador o el inquilino.
Así, la adecuada interpretación de los conceptos aquí expresados conduce a la eliminación de importantes errores en la obtención de los valores de los diferentes enfoques de valor aplicados, especialmente en el enfoque de costos, al incorporar la obsolescencia externa, generando así las condiciones adecuadas para la aplicación del correspondiente demérito en el valor de los activos.
Finalmente, vale señalar que, en contraste con la obsolescencia externa, un inmueble puede experimentar incremento en su valor razonable o comercial cuando la renta de mercado supera a la de equilibrio, presentándose así lo que se conoce como “ganancia capitalizada” y su tratamiento y análisis forma parte de los temas en que se analizan los componentes residuales de propiedad personal intangible en un inmueble.

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Industria

Repunta actividad inmobiliaria industrial por auge del ecommerce en la CDMX

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Los indicadores del mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su área metropolitana al cierre del 2020 se mantuvieron en una relativa estabilidad, a pesar del impacto en la economía que tuvo la contingencia sanitaria del Covid-19, señala CBRE en su último reporte.

Ante las medidas de confinamiento la baja de actividad industrial fue inminente en todos los subsectores, sin embargo, la manufactura es la que ha tenido una recuperación más rápida. Asimismo, el auge del sector logístico como consecuencia del crecimiento en el ecommerce ha sido un factor determinante para el repunte de la actividad inmobiliaria industrial en la CDMX y su zona conurbada. 

Según el reporte al cierre del cuarto trimestre (4T), el inventario se situó en 9.03 millones de m2, un incremento del 2.8% con respecto al mismo periodo del año anterior, concentrando la nueva oferta en centros de distribución de última milla hacia la segunda mitad del año.

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La construcción ha mantenido su dinamismo, situándose en 379 mil m2, un aumento de más de 153 mil m2 con respecto del 4T de 2019. La mayoría de los nuevos espacios se concentran en Tepotzotlán y Cuautitlán, dos de los submercados que más han crecido, con incrementos de entre el 1 y el 4% en comparación con el 4T del 2019.

La tasa de vacancia cerró en 5.3%, tan sólo 0.2 puntos porcentuales por encima de la de 2019, motivado por la nueva oferta. El precio de salida cerró en US $5.69/m2/mes, 80 centavos más que el 4T de 2019; y  la absorción neta se colocó en 70,972 m2.

Se espera que la demanda de espacio destinado a logística y distribución aumente durante 2021 y continúe impulsada por el cambio en los hábitos de consumo y la expansión del ecommerce, lo que se verá reflejado en esta región del país.

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