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La pandemia provocó una contracción histórica de demanda de oficinas, acentuando la sobreoferta y presionando los precios a la baja

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No queda duda que la pandemia ha golpeado de manera importante a la industria inmobiliaria comercial y específicamente al segmento de oficinas que en cumplimiento de las disposiciones trazadas por el gobierno federal paralizó las obras de construcción durante los meses de abril y mayo 2020, reanudando operaciones a partir de junio, lo que trajo como resultado una importante desaceleración del ritmo constructivo. Las labores administrativas, en paralelo, funcionaron bajo el esquema de trabajo a distancia respetando la política de confinamiento y procurando rescatar la productividad previa a la pandemia del coronavirus.

Tabla 1: Indicadores del Mercado Inmobiliario de Oficinas en el Segundos
Trimestre del 2020 en los Principales Mercados de México

Al cierre del segundo trimestre las principales ciudades del país reflejaron un escaso incremento de sus inventarios de oficinas mostrándose muy por debajo del crecimiento promedio que se venía observando. Querétaro incrementó su inventario en 2.6% con la entrega de una edificación que entra a mercado totalmente disponible, igualmente en Tijuana otra edificación sobre Zona Rio refleja el incremento del 1% en su inventario, cerrando con Puebla que incorpora a la ciudad un edificio Clase A de 2 mil m². Guadalajara y Monterrey frenaron la entrega de edificaciones corporativas sin reportar ningún término de construcción en el trimestre, en tanto que en Ciudad de México antes de la pandemia se planificaba entregar casi 100 mil m² durante el periodo abril-junio 2020 y solo se agregó a inventario el 9% de lo proyectado. El retraso en declarar la construcción como actividad esencial, la incertidumbre que permea entre los inversionistas antes tal panorama y la incorporación de los protocolos para mantener la sana distancia contribuyeron al freno de este sector que siempre había representado un efecto multiplicador en la economía.

En lo que respecta a vacancia, los principales mercados de oficina a nivel nacional monitoreados por Solili, al cierre de junio 2020, reportan sobreoferta, confirmado con los incrementos que este indicador arrojó durante el segundo trimestre del 2020. Ciudad de México, que es donde se concentra el 80% del inventario a nivel nacional, supera los 1.7 millones de m² de espacios vacantes, 65% correspondiente a edificaciones Clase A y sobre los corredores Norte, Insurgentes, Reforma y Santa Fé se concentra el 67% de esta vacancia. Los mayores incrementos de vacancia con respecto al tamaño de sus mercados se registraron en Querétaro y Puebla con 16% y 7% respectivamente, motivado principalmente por las desocupaciones que en el caso de Puebla se reportaron sobre los corredores Angelópolis y CentroJuárez. Monterrey con una vacancia de 19% incrementó este indicador en 30 puntos base con respecto al trimestre anterior acentuando la sobreoferta que este mercado expone desde hace dos años. Sin embargo, los mercados de Guadalajara y Tijuana disminuyeron levemente su vacancia, a pesar de ello, Guadalajara, el tercero más importante en tamaño a nivel nacional, continúa con niveles de sobreoferta, por su parte Tijuana es el único mercado con tasas de vacancias sanas la cual ronda en 8 por ciento.

Mapa 1: Precios de Renta de Oficinas en los Principales Mercados de México.

Otro fenómeno observado son los precios de renta ajustados al alza con respecto al trimestre anterior en la mayoría de las ciudades siendo esto resultado de la apreciación de la moneda local con respecto al dólar y no motivado al aumento deliberado de los desarrolladores en los precios de los espacios de oficina.

Sin embargo, si se efectúa el análisis en términos anuales todos los mercados, con excepción de Tijuana, reflejan ajustes a la baja, siendo los más pronunciados Monterrey, Guadalajara y Querétaro con 19%, 11% y 10%, respectivamente. Ciudad de México y Puebla en comparación trimestral reflejan un incremento de 2.2% y 4% en tanto que en comparación anual señalan una tendencia opuesta marcada por la contracción del precio promedio de renta de 5% y 3%, respectivamente. Los altos volúmenes de vacancia que reportan la mayoría de los mercados empiezan a generar presión en los precios, de ahí que los propietarios empezaran a tomar medidas ante esto para volver más competitivos sus espacios y lograr ser atractivos ante una demanda que se constriñe cada vez más. Tijuana es la única ciudad que muestra un ligero incremento de su precio de renta de 5 centavos de dólar con respecto al primer trimestre del año y del 2% en términos anuales, siendo uno de los mercados menos afectados en la pandemia. Por tanto, ante la presión que las tasas de vacancia están generando en la mayoría de los mercados de oficinas en el horizonte de mediano plazo se puede proyectar una tendencia a la baja de precios de renta.

Mapa 1: Construcción de Oficinas en los Principales Mercados de México

Otro indicador que se vio afectado fue el inicio de construcciones, resultado de la parálisis temporal de las obras que se venían ejecutando unido a la incertidumbre de los desarrolladores que incidió en que no hubiera inicio de construcción en el trimestre en los principales mercados de oficinas en el país, tales como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.

A pesar de las condiciones adversas que este segmento inmobiliario expone, durante el periodo abril-junio 2020 en Tijuana se anunció el arranque de un nuevo proyecto corporativo de 4.4 mil m² de área neta rentable, situado sobre el corredor Agua Caliente y que estima su entrega en el año 2022.

La tendencia observada es mantener los proyectos en fase de planeación hasta que estén dadas las condiciones económicas para su arranque, en tanto que los que están en ejecución continuarán a la velocidad que define el flujo de caja de ingresos y las negociaciones de los esquemas de financiamiento en el marco de seguimiento de los nuevos protocolos de operación vigentes.

La demanda bruta de oficinas, principal detonador del mercado, se vio muy afectada ante las medidas tomadas para la propagación de la pandemia del coronavirus. De acuerdo con datos de Solili, la mayoría de los mercados de oficina a nivel nacional reportaron escenarios negativos en este indicador, Querétaro reportó una contracción trimestral del 91%, Guadalajara 86%, 61% en la Ciudad de México, 58% en Monterrey y 46% en Puebla. Tijuana reflejó el menor impacto con 29% de contracción. La aplicación del home office que las empresas implementaron a partir de abril 2020 permitió a las empresas racionalizar costos, seguir operando en condiciones básicas, manteniendo la salud de los trabajadores.

Gráfica 1: Demanda Neta Historica de Oficinas por Principales Mercados de México (m²)

En lo que respecta al indicador de demanda neta, la cual se define como el espacio ocupado de este trimestre respecto del anterior, destaca en todos los mercados corporativos, a excepción de Tijuana, cifras negativa lo que señala que los volúmenes de espacio que fueron desocupados fueron superiores a los ocupados.

En mercados como el de la Ciudad de México, este indicador reportó una cifra negativa de 61 mil m², lo que pone en evidencia la contracción de la demanda, pero también la desocupación que el mercado reportó, proveniente de empresa que redujeron espacio y otras que rescindieron contratos. Tijuana fue de las pocas ciudades que mantuvo una demanda neta positiva de 1.4 mil m², 22% superior a la registrada el 2T 2019.

La percepción general de los desarrolladores a nivel nacional, según la encuesta elaborado por Solili a los principales comercializadores de espacio de oficinas en el país, al cierre 2T 2020 los hace prever rentas ajustando a la baja, disponibilidades incrementándose bajo un panorama donde siguen las construcciones ante un escenario de cautela determinado por una demanda que muestra signos de recuperarse levemente hacia finales del 2020.

México y sus principales ciudades tienen el potencial para sortear esta recomposición del flujo comercial a nivel mundial, donde el marco legal institucional, la confluencia de múltiples desarrolladores locales y foráneos son factores a favor que deben procurar la instrumentación de políticas claras de parte del gobierno federal para generar la confianza de los inversionistas corporativos hacia nuestro país.

La pandemia llegó para generar un nuevo orden en la forma de operar en los espacios de oficinas donde se establece una mayor superficie por empleado, innovación en tecnología y conectividad a fin de integrar equipos en sitio y a distancia, nuevas disposiciones y usos de espacios, inclusión de amenities e ingresos en horarios escalonados en procura de disminuir la densidad de personas y minimizar el flujo vertical de desplazamiento en las edificaciones. Las tendencias a mediano plazo apuntan al uso de espacios flexibles para incrementar o disminuir tamaños y flexibilizar los plazos de salida, lo que los coworking aprovecharán en los próximos trimestres. Ciudades como Puebla y Querétaro buscarán beneficiarse de desplazamientos de corporativos que descentralizan operaciones de la capital, en tanto que Tijuana, Guadalajara y Monterrey tienen el reto de adaptar los proyectos en operación y validar que los espacios que se construyen y se planean incorporen los requerimientos que dicta la nueva normalidad. A nivel de la capital mantener y reforzar la institucionalidad del sector corporativo a la par de detonar el impulso a la demanda con programas claves como el desarrollo de proyectos sobre el corredor Reforma, la regeneración urbana del centro y la construcción de nuevas viviendas demandan que el sector público regule con los instrumentos necesarios para que el sector privado ejecute donde ha demostrado experticia en los últimos años en un sector neurálgico para la reactivación económica de la capital.

Por Solili

Este es un artículo de la edición 121

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Industria

Panorama del mercado de oficinas en la CDMX al 3T 2020

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El mercado de oficinas de la Ciudad de México actualmente se encuentra en una fase de sobreoferta, ocasionada por la incorporación de nuevos inmuebles, baja demanda de espacios e incertidumbre política y económica. De acuerdo con el Reporte de Oficinas del 3T elaborado por Colliers International, en dicho periodo el inventario total corporativo en la ciudad fue de 6.8 millones de m2, al incorporarse dos edificios de Clase “A”, los cuales añadieron una superficie de 29 mil m2. Mientras que la tasa de disponibilidad se situó en 19.7%, siendo Norte, Santa Fe y Polanco los tres submercados con mayor inventario. 

Inventario y tasa de disponibilidad  3T 2018 – 3T 2020

Al respecto, en entrevista exclusiva para Inmobiliare Ausencio Lomelín, Managing Director de Colliers International Ciudad de México, comenta: “En la crisis de 2008 y 2009 que se juntó con la pandemia de AH1N1, en México se registraron absorciones negativas, pero solo en determinados corredores. El 3T 2020 ha sido el único trimestre en los últimos 10 años que ha mostrado una absorción neta negativa general”, y agregó: “El alargamiento de la pandemia y el confinamiento ha mantenido alto grado de incertidumbre y las decisiones de mediano y largo plazo para la contratación de espacios o renovación de contratos se han venido postergando”.

Absorción Neta Acumulada A+ y A

 Absorción Neta Acumulada
2008                            99,134 
2009                            16,612 
2010                          216,700 
2011                          269,052 
2012                          319,122 
2013                          261,018 
2014                          485,269 
2015                          289,694 
2016                          428,221 
2017                          313,348 
2018                          457,854 
2019                          293,911 
3T 2020–                           36,071 

Absorción Neta Acumulada A+ y A (miles de m2)

Frente a este panorama, expresa el directivo que un gran número de empresas con vencimientos de contratos próximos han optado por renovaciones y extensiones de contrato a corto plazo mientras que redefinen su estrategia y la forma de operar de ahora en adelante. Asimismo, “las que aún tienen vencimientos a futuro siguen buscando obtener apoyos temporales de parte de sus arrendadores para poder continuar con sus arrendamientos. Las organizaciones que están tomando decisiones en estos momentos requieren soluciones y alternativas de espacios basados en flexibilidad, eficiencia y seguridad”.

La pandemia ha generado y continuará generando cambios tanto en la estrategia de operación como en los espacios de trabajo de las organizaciones. En los últimos meses ha ocasionado ajustes en los principales indicadores del mercado: crecimiento del inventario, disponibilidad, nuevas construcciones y una contracción importante en la demanda de espacios. 

En cuanto a los precios de salida en renta han mostrado ligeros ajustes a la baja, esto desde los últimos años ocasionado en gran medida por inmuebles nuevos que han entrado al mercado, aumentando la oferta de espacio disponible y por la contracción en la demanda. Al término del 3T de 2020, el precio promedio ponderado de salida en renta mensual fue de USD $23.3 por m2 para edificios Clase “A+” y de USD $20.9 por m2 para Clase “A”, conservando un ajuste de cuotas a la baja.

Por su parte, en los precios de cierre de operaciones, en los últimos meses se observa un mayor ajuste de alrededor del 20 hasta el 25% con respecto a precios de salida.

Precios Promedio Ponderado de Salida A+ y A  (4T 2017 – 3T 2020)

Cabe destacar que la sobreoferta en la CDMX se encuentra muy marcada en algunos corredores, pero no en todos.“Se espera que en cuanto el virus sea controlado, la demanda en la Ciudad se normalice y se de una recuperación gradual en los indicadores”, afirma Lomelín.

Absorción trimestral vs Nuevos inmuebles (Clase A+ y A 3T 2019 – 3T 2020)

Sin embargo, el mercado de oficinas de la CDMX, siendo el más grande de Latinoamérica, aún pese a la situación coyuntural presenta oportunidades de inversión, renegociación de contratos y servicios de consultoría estratégica. “El momento por el que vivimos es completamente anormal, sin embargo, se estima que en cuanto exista un control sobre el virus, las oficinas, centros comerciales, hoteles, etc., regresarán a una operación como la que se registraba previo a la pandemia (con los debidos protocolos de sanidad, eso no va a cambiar)”.

En este sentido, la implementación de modalidades de trabajo remoto home office, espacios flexibles y colaborativos, rediseño de los espacios tradicionales, protocolos sanitarios y de operación para garantizar la seguridad de los usuarios en los edificios de oficina seguirán siendo una constante. Por ello Colliers International ha incorporado a su oferta de servicios  consultoría en workplace strategy con productos innovadores como back to work navigator y back to reliable spaces. Además recientemente lanzaron su plataforma digital global Colliers mobility pass junto con otros servicios y procesos para el rediseño y readecuación de los espacios de trabajo.

“Los efectos de la pandemia y el trabajo en casa han puesto a prueba a los diferentes corporativos, sin embargo, el trabajo en equipo, la conectividad, seguridad de la información, condiciones de confort para trabajar, tecnología  entre otras variables, confirma el hecho de que es importante contar con un espacio adecuado para el correcto trabajo entre los miembros de una organización por lo que consideramos que la empresas en mayor medida regresarán a sus lugares tradicionales de trabajo. Para operar de manera segura es importante seguir con los protocolos de sanitización de espacios y distintos protocolos para el regreso a los lugares de oficina”, puntualizó Ausencio Lomelín.

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