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Industria

La pandemia provocó una contracción histórica de demanda de oficinas, acentuando la sobreoferta y presionando los precios a la baja

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No queda duda que la pandemia ha golpeado de manera importante a la industria inmobiliaria comercial y específicamente al segmento de oficinas que en cumplimiento de las disposiciones trazadas por el gobierno federal paralizó las obras de construcción durante los meses de abril y mayo 2020, reanudando operaciones a partir de junio, lo que trajo como resultado una importante desaceleración del ritmo constructivo. Las labores administrativas, en paralelo, funcionaron bajo el esquema de trabajo a distancia respetando la política de confinamiento y procurando rescatar la productividad previa a la pandemia del coronavirus.

Tabla 1: Indicadores del Mercado Inmobiliario de Oficinas en el Segundos
Trimestre del 2020 en los Principales Mercados de México

Al cierre del segundo trimestre las principales ciudades del país reflejaron un escaso incremento de sus inventarios de oficinas mostrándose muy por debajo del crecimiento promedio que se venía observando. Querétaro incrementó su inventario en 2.6% con la entrega de una edificación que entra a mercado totalmente disponible, igualmente en Tijuana otra edificación sobre Zona Rio refleja el incremento del 1% en su inventario, cerrando con Puebla que incorpora a la ciudad un edificio Clase A de 2 mil m². Guadalajara y Monterrey frenaron la entrega de edificaciones corporativas sin reportar ningún término de construcción en el trimestre, en tanto que en Ciudad de México antes de la pandemia se planificaba entregar casi 100 mil m² durante el periodo abril-junio 2020 y solo se agregó a inventario el 9% de lo proyectado. El retraso en declarar la construcción como actividad esencial, la incertidumbre que permea entre los inversionistas antes tal panorama y la incorporación de los protocolos para mantener la sana distancia contribuyeron al freno de este sector que siempre había representado un efecto multiplicador en la economía.

En lo que respecta a vacancia, los principales mercados de oficina a nivel nacional monitoreados por Solili, al cierre de junio 2020, reportan sobreoferta, confirmado con los incrementos que este indicador arrojó durante el segundo trimestre del 2020. Ciudad de México, que es donde se concentra el 80% del inventario a nivel nacional, supera los 1.7 millones de m² de espacios vacantes, 65% correspondiente a edificaciones Clase A y sobre los corredores Norte, Insurgentes, Reforma y Santa Fé se concentra el 67% de esta vacancia. Los mayores incrementos de vacancia con respecto al tamaño de sus mercados se registraron en Querétaro y Puebla con 16% y 7% respectivamente, motivado principalmente por las desocupaciones que en el caso de Puebla se reportaron sobre los corredores Angelópolis y CentroJuárez. Monterrey con una vacancia de 19% incrementó este indicador en 30 puntos base con respecto al trimestre anterior acentuando la sobreoferta que este mercado expone desde hace dos años. Sin embargo, los mercados de Guadalajara y Tijuana disminuyeron levemente su vacancia, a pesar de ello, Guadalajara, el tercero más importante en tamaño a nivel nacional, continúa con niveles de sobreoferta, por su parte Tijuana es el único mercado con tasas de vacancias sanas la cual ronda en 8 por ciento.

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Mapa 1: Precios de Renta de Oficinas en los Principales Mercados de México.

Otro fenómeno observado son los precios de renta ajustados al alza con respecto al trimestre anterior en la mayoría de las ciudades siendo esto resultado de la apreciación de la moneda local con respecto al dólar y no motivado al aumento deliberado de los desarrolladores en los precios de los espacios de oficina.

Sin embargo, si se efectúa el análisis en términos anuales todos los mercados, con excepción de Tijuana, reflejan ajustes a la baja, siendo los más pronunciados Monterrey, Guadalajara y Querétaro con 19%, 11% y 10%, respectivamente. Ciudad de México y Puebla en comparación trimestral reflejan un incremento de 2.2% y 4% en tanto que en comparación anual señalan una tendencia opuesta marcada por la contracción del precio promedio de renta de 5% y 3%, respectivamente. Los altos volúmenes de vacancia que reportan la mayoría de los mercados empiezan a generar presión en los precios, de ahí que los propietarios empezaran a tomar medidas ante esto para volver más competitivos sus espacios y lograr ser atractivos ante una demanda que se constriñe cada vez más. Tijuana es la única ciudad que muestra un ligero incremento de su precio de renta de 5 centavos de dólar con respecto al primer trimestre del año y del 2% en términos anuales, siendo uno de los mercados menos afectados en la pandemia. Por tanto, ante la presión que las tasas de vacancia están generando en la mayoría de los mercados de oficinas en el horizonte de mediano plazo se puede proyectar una tendencia a la baja de precios de renta.

Mapa 1: Construcción de Oficinas en los Principales Mercados de México

Otro indicador que se vio afectado fue el inicio de construcciones, resultado de la parálisis temporal de las obras que se venían ejecutando unido a la incertidumbre de los desarrolladores que incidió en que no hubiera inicio de construcción en el trimestre en los principales mercados de oficinas en el país, tales como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.

A pesar de las condiciones adversas que este segmento inmobiliario expone, durante el periodo abril-junio 2020 en Tijuana se anunció el arranque de un nuevo proyecto corporativo de 4.4 mil m² de área neta rentable, situado sobre el corredor Agua Caliente y que estima su entrega en el año 2022.

La tendencia observada es mantener los proyectos en fase de planeación hasta que estén dadas las condiciones económicas para su arranque, en tanto que los que están en ejecución continuarán a la velocidad que define el flujo de caja de ingresos y las negociaciones de los esquemas de financiamiento en el marco de seguimiento de los nuevos protocolos de operación vigentes.

La demanda bruta de oficinas, principal detonador del mercado, se vio muy afectada ante las medidas tomadas para la propagación de la pandemia del coronavirus. De acuerdo con datos de Solili, la mayoría de los mercados de oficina a nivel nacional reportaron escenarios negativos en este indicador, Querétaro reportó una contracción trimestral del 91%, Guadalajara 86%, 61% en la Ciudad de México, 58% en Monterrey y 46% en Puebla. Tijuana reflejó el menor impacto con 29% de contracción. La aplicación del home office que las empresas implementaron a partir de abril 2020 permitió a las empresas racionalizar costos, seguir operando en condiciones básicas, manteniendo la salud de los trabajadores.

Gráfica 1: Demanda Neta Historica de Oficinas por Principales Mercados de México (m²)

En lo que respecta al indicador de demanda neta, la cual se define como el espacio ocupado de este trimestre respecto del anterior, destaca en todos los mercados corporativos, a excepción de Tijuana, cifras negativa lo que señala que los volúmenes de espacio que fueron desocupados fueron superiores a los ocupados.

En mercados como el de la Ciudad de México, este indicador reportó una cifra negativa de 61 mil m², lo que pone en evidencia la contracción de la demanda, pero también la desocupación que el mercado reportó, proveniente de empresa que redujeron espacio y otras que rescindieron contratos. Tijuana fue de las pocas ciudades que mantuvo una demanda neta positiva de 1.4 mil m², 22% superior a la registrada el 2T 2019.

La percepción general de los desarrolladores a nivel nacional, según la encuesta elaborado por Solili a los principales comercializadores de espacio de oficinas en el país, al cierre 2T 2020 los hace prever rentas ajustando a la baja, disponibilidades incrementándose bajo un panorama donde siguen las construcciones ante un escenario de cautela determinado por una demanda que muestra signos de recuperarse levemente hacia finales del 2020.

México y sus principales ciudades tienen el potencial para sortear esta recomposición del flujo comercial a nivel mundial, donde el marco legal institucional, la confluencia de múltiples desarrolladores locales y foráneos son factores a favor que deben procurar la instrumentación de políticas claras de parte del gobierno federal para generar la confianza de los inversionistas corporativos hacia nuestro país.

La pandemia llegó para generar un nuevo orden en la forma de operar en los espacios de oficinas donde se establece una mayor superficie por empleado, innovación en tecnología y conectividad a fin de integrar equipos en sitio y a distancia, nuevas disposiciones y usos de espacios, inclusión de amenities e ingresos en horarios escalonados en procura de disminuir la densidad de personas y minimizar el flujo vertical de desplazamiento en las edificaciones. Las tendencias a mediano plazo apuntan al uso de espacios flexibles para incrementar o disminuir tamaños y flexibilizar los plazos de salida, lo que los coworking aprovecharán en los próximos trimestres. Ciudades como Puebla y Querétaro buscarán beneficiarse de desplazamientos de corporativos que descentralizan operaciones de la capital, en tanto que Tijuana, Guadalajara y Monterrey tienen el reto de adaptar los proyectos en operación y validar que los espacios que se construyen y se planean incorporen los requerimientos que dicta la nueva normalidad. A nivel de la capital mantener y reforzar la institucionalidad del sector corporativo a la par de detonar el impulso a la demanda con programas claves como el desarrollo de proyectos sobre el corredor Reforma, la regeneración urbana del centro y la construcción de nuevas viviendas demandan que el sector público regule con los instrumentos necesarios para que el sector privado ejecute donde ha demostrado experticia en los últimos años en un sector neurálgico para la reactivación económica de la capital.

Por Solili

Este es un artículo de la edición 121

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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Industria

Por primera vez Chile reporta una gran desocupación de oficinas

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De acuerdo con el Reporte de Oficinas 4º Trimestre 2020 de Newmark de Contempora, Chile finalizó el 2020 con una disminución de 39.553 m2 en la absorción de oficinas de clase A+B

Según Contempora ese periodo es el de menor crecimiento económico desde la crisis de 2009. “Los indicadores sanitarios de la pandemia provocada por el Covid-19 se mantuvieron estables durante el último trimestre del año, si bien la fragilidad de este equilibrio, tal como se ha evidenciado en Europa, no permite a los agentes económicos ni al Estado retomar las actividades con normalidad”. 

Por su parte, la vacancia de oficinas de Clase A+B en Santiago aumentó 1.7% durante el año hasta ubicarse en 6,4% del total de la superficie, pero de acuerdo con la empresa de servicios financieros, las anteriores cifras deben ser vistas con cautela, debido a que las estadísticas son equivalentes a las de 2018 y más bajas que las de peak de vacancia registradas en 2016, las cuales fueron de 10,6 por ciento. 

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Lo inédito es que la absorción neta anual de todas las oficinas Clases A+B en Santiago destinadas para renta, sean negativas. Lo que se observa con mayor frecuencia son absorciones netas negativas trimestrales, que luego se revierten en los próximos periodos,  o en un determinado submercado o Clase (A o B), pero no el total general anual. Y hay que tener presente que la vacancia hubiese crecido aún más si en el 2020 se hubieran entregado al mercado los proyectos de oficinas que estaban previsto inaugurarse, especialmente superficie en la comunidades de Providencia, Las Condes y La Dehesa”, explica Ignacio Errázuriz, gerente de servicios corporativos Newmark Contempora.

Asimismo, se destaca en el comunicado que una absorción neta negativa refleja que se restituyó a los propietarios de los inmuebles más superficie de la que se les fue arrendada, comparado el último periodo de medición versus el anterior. 

En el informe también se comenta que debido a la nueva forma de trabajo de las empresas se han optimizado espacios y recursos en el corto plazo, por lo que “una decisión activable rápidamente es comercializar sus propias oficinas a terceros, y si bien es prematuro hacer una estimación y cuantificar su impacto en el mercado, la sensación predominante apunta a una reducción en la demanda agregada como consecuencia del teletrabajo y la incertidumbre respecto a las nuevas tendencias”. 

Contempora menciona que grandes ocupantes que son propietarios en la industria de los servicios financieros han reorganizado por completo su layout de sus edificios corporativos haciendo más espacios flexibles. En tanto que los pisos de cada oficina se han rediseñado para que tengan plantas libres con menor cantidad de espacios privados, con el fin de promover la interacción informal y espontánea. 

El submercado que alcanza la mayor vacancia en Clase A es el Central Bussiness District (CDB), que en Santiago corresponde a El Golf, delimitado a grandes rasgos por los ejes de Andrés Bello, presidente Riesco, Vespucio, presidente Errázuriz y Tobalaba, con un 7,0%. En la Clase B, el submercado con mayor vacancia es el sector de Estoril, que presenta una desocupación de un 18,37% de desocupación.

Con respecto a este año, la empresa de servicios financieros indicó que la mejora en el desempeño del mercado de oficinas dependerá de una solución de manera permanente como es la vacunación del Covid-19.

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