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Industria

Las crisis económicas y su impacto en el mercado de oficinas de la Ciudad de México

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La primera crisis económica global en mi carrera sucedió hace 26 años, con apenas un par de años de experiencia como broker de oficinas en CB Commercial, hoy CBRE. Desde entonces otras tres crisis severas han sucedido, cada una con impactos diferentes en el mercado de oficinas de nuestro país.

En este artículo, en conjunto con el área de Investigación de Mercado de CBRE liderada por Yadira Romero y Jennifer Granados, realizamos un esfuerzo para identificar con base en nuestra experiencia y análisis de cada crisis, cómo fue afectada la industria inmobiliaria, aprendizaje acumulado que hoy nos permite estimar cuales podrían ser los efectos de las dificultades profundas que hoy enfrentamos en 2020.

Pablo Yrizar lidera el equipo de Servicios a Usuarios Corporativos de Oficinas de CBRE México, es responsable de asesorar a las principales corporaciones en el análisis estratégico e implementación de sus transacciones inmobiliarias en el país. En los últimos 27 años, Yrizar ha ejecutado un alto porcentaje de los arrendamientos y compraventas de oficinas de mayor volumen y complejidad de la Ciudad de México. Ante la situación económica que se afronta tras la contingencia por el COVID-19, el ejecutivo, de la mano del área de investigación de CBRE, se dieron a la tarea de hacer un detallado análisis sobre el impacto que las crisis económicas tienen sobre el mercado de oficinas.

Crisis 1995

La crisis financiera conocida como el ‘Efecto Tequila’ sucedió pocos años después de la entrada del Tratado de Libre Comercio con EUA y Canadá (NAFTA), cuando apenas iniciaba la sofisticación del mercado de oficinas de la Ciudad de México. Es importante reconocer que nuestra economía en ese entonces aún estaba muy anclada al pacto económico de la crisis de 1987, con un sistema de cambio fijo, un sistema bancario debilitado y una situación política inestable.

Al momento de estallar la crisis, la Ciudad de México era uno de los mercados de oficinas más caros del mundo, la renta mensual de los edificios con mayor demanda (Torre Omega, Torre Optima 1, Torre Chapultepec, Forum) se cotizaba en algunos casos por encima de los US$50 dólares por metro cuadrado.

Efectos principales de la crisis del 1995 en el sector de oficinas en la CDMX:

• La renta promedio del mercado en términos de dólares se redujo entre 25% y 35% prácticamente de un día a otro. Nunca en la historia reciente en México ha existido un ajuste de tal magnitud.

Las compañías con visión a corto plazo cancelaron o retrasaron sus proyectos, las que contaban con una visión a largo plazo (nuevos bancos nacionales y extranjeros, compañías de telecomunicaciones recién autorizadas, entre otras), continuaron con sus planes de expansión, adquisición y renta de nuevas oficinas.

Fue la primera vez en la historia reciente de la industria que sucedió el ‘Flight-to-Quality’, un fenómeno que genera el cambio de compañías de edificios de menor calidad (Clase-B o C), a edificios de mayor calidad (Clase-A o A+), derivado de la drástica reducción de precios en edificios de nueva generación.

• Muchos inversionistas cancelaron o retrasaron la construcción de sus obras y los pocos edificios de oficinas que en su momento continuaron sus desarrollos con la misma velocidad fueron sumamente exitosos en su comercialización: Torre Esmeralda I, Torre Altiva, Reforma 265, entre otros.

El ajuste en precios y el resultante Flight to Quality ocasionaron que, a pesar de la crisis, la absorción neta de 1995 (56,878 m²) y de 1996 (65,809 m²), haya superado a la del año pre-crisis de 1994 (43,379 m²).

Por su parte, las principales consecuencias en términos de política económica para el país fueron la adopción de un tipo de cambio flexible y el decreto de autonomía del Banco de México y con ello la implementación de políticas de disciplina macroeconómica que permitieran controlar la inflación y con ello los salarios, que fueron muy afectados durante esta crisis.

Absorción Neta (demanda nueva) en el Mercado de Oficinas Clase-A de la CDMX y precios de salida promedio, 1994-2022.

Crisis 2001 – 2002

El mercado de oficinas en México continuaba su camino a la institucionalización, la recuperación que dejaron años pasados permitió que edificios de gran escala se incorporarán al mercado sumando al inventario más de medio millón de metros cuadrados en 5 años (1995 a 2000), tales como: Torre Mayor, Parque Cuicuilco, Zentrum, Santa Fe 505, Punta Santa Fe, Optima III, entre otros.

Sin embargo, hacia 2001 México resintió los efectos de la desaceleración económica global (crisis argentina, los ataques a las Torres Gemelas en 9/11, y la burbuja tecnológica). Las principales consecuencias económicas fueron la caída en las exportaciones y el empleo. México experimentó una desaceleración pero no una crisis severa, ya que el país contaba con finanzas públicas sanas y un tipo de cambio flexible lo que permitió un ajuste oportuno ante dicha desaceleración.

Efectos principales de la crisis del 2001 en el sector de oficinas en la Ciudad de México:

El promedio de renta de salida de US$26 se redujo paulatinamente desde el 2001 hasta llegar a alrededor de US$22.50 en el 2004.

• La absorción neta en el año 2000 de 175,000 m2 se redujo a promedios de 150,000 m2 en el periodo 2001- 2003, teniendo su peor momento en el 2004 con apenas arriba de 50,000 m2 de nueva demanda (uno de los peores registros en los últimos 20 años).

• No fue hasta el 2005, que se registra una absorción neta de 375,000 m2, el número más alto alcanzado hasta entonces. En este año también la renta promedio de la CDMX se estabiliza en US$25, número que se mantendrá en el mismo rango (+-10%) hasta el día de hoy.

• Fue tal la recuperación del mercado de oficinas de la CDMX en el 2005, que tan sólo 5 años después que inició la crisis (2006) la tasa de vacancia registró 6.25%, mínimo histórico hasta ese momento.

En años subsecuentes de la crisis, se inició otra reconversión en la ciudad, creándose zonas corporativas nuevas con la salida de fábricas y laboratorios de lo que eran antes zonas industriales. El Nuevo Polanco empezó su desarrollo con los primeros espacios de usos mixtos como Antara y Carso, o desarrollos como Tecnoparque en Azcapotzalco, y Corporativo Magnus, Torre Acuario en Santa Fe, que se suman al mercado para marcar una pauta en los edificios de nueva generación con sistemas inteligentes y pisos con áreas de oficina por encima de 3,000 – 4,000 m², muy atractivos para inquilinos corporativos con requerimientos de gran volumen.

Periodo 2008-2009

Después de un periodo de estabilidad, la economía mexicana es impactada nuevamente en 2008 por la crisis hipotecaria en EUA y la pandemia originada en México.

Efectos principales de la crisis del 2008 en el sector de oficinas en la CDMX:

• De las crisis registradas, ésta sufrió la más severa reducción en absorción neta, pasando de 220,000 m2 en 2007 a tan solo 36,000 m2 en 2008.

• A pesar de la demanda nueva tan débil, la renta promedio no bajó drásticamente en el periodo 2008- 2009 ya que la tasa de vacancia de oficinas se encontraba en tan solo 4.11%, y la entrega de espacios nuevos se contrajo en un 70% (no existió el efecto de ‘Flight to Quality’).

• Hacia 2009 nuevos edificios que se terminaban este año, como Corporativo Nápoles, Corporativo Félix Cuevas, nuevas fases de Tecnoparque, entre otros, daban al mercado un respiro con nuevos espacios para arrendar con lo que la tasa de vacancia subió a 7.85% (aún baja si se considera que una tasa de disponibilidad balanceada es de 12% a 14%).

• En 2010, con una economía positiva y con casi medio millón de metros cuadrados de nuevos edificios terminados en el año, inicia un registro continuo de grandes volúmenes tanto de construcción, como de absorción neta, alcanzando su cúspide en 2018.

Evolución del mercado de oficinas Clase A de la CDMX: inventario, vacancia, nueva oferta y precios de salida promedio,
1994-2022*

Periodo 2020-2022

Las emergencias sanitarias podrían empezar a ser más comunes y eso se ha convertido ya no sólo en una amenaza de salud regional sino económica y global. De acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI), la economía mundial podría decrecer 3%, EUA -5.9% y México -6.6%.

Todo lo anterior, genera una mala expectativa en el empleo, un indicador directamente relacionado con la demanda de oficinas. Y aunque la caída en el empleo puede llegar a ser de entre 600 mil y 900 mil empleos perdidos, el consenso de los analistas es que la recuperación pueda verse en los siguientes 12 a 18 meses. China marcará el ejemplo de la recuperación, algunas ciudades en el mundo empiezan poco a poco su proceso de apertura y reactivación, pero la disrupción en la cadena de suministro mundial ya es importante. En CBRE esperamos una recuperación que podría venir acompañada por un ascenso de México como un jugador muy importante en la nueva cadena de suministro que requerirá de reemplazar a China para protegerse de estas emergencias sanitarias que podrían volverse más comunes en un futuro cercano, lo que atraería a nuevas empresas a México y específicamente a la Ciudad de México.

Hoy en CBRE ya somos testigos de la demanda de empresas asiáticas y norteamericanas por conocer opciones en el mercado industrial mexicano y esta tendencia creemos se consolide aún más en los siguientes 2 a 5 años.

Efectos principales (más probables) de la crisis actual en el sector de oficinas en la Ciudad de México:

En 2018 se alcanzaron 408,000 m2 de absorción neta de oficinas, récord histórico en la CDMX. En 2019 dicho número bajó a 235,000 m2, y estimamos que en 2020 la demanda nueva se reduzca a 157,000 m2, la menor actividad en más de diez años.

• Asumiendo que en el próximo año se logre cierto nivel de control de la pandemia, existe la posibilidad de una recuperación en la economía que nos permita llegar a 280,000 m2 de demanda nueva en la CDMX en 2021 y de casi 400,000 m2 en 2022.

Gran parte de esta recuperación de la demanda nueva de oficinas estaría relacionada directamente con posibles presiones a la baja en los valores promedio de renta para finales de este año, 2021 y 2022. Es importante notar que este impacto en renta no es uniforme en todo el mercado de oficinas, ya que entre mayor demanda tenga tanto el edificio como el submercado en el que se encuentra, menor elasticidad reflejará su renta ante una crisis económica.

La reducción en la actividad en construcción en la CDMX de 1.3 millones de m2 a finales de 2019 a 1 millón de m2 en 1Q de 2020, ayudará a que a pesar de la poca actividad transaccional, la tasa de disponibilidad no se haya incrementado drásticamente, manteniéndose hoy en niveles de 16.70% y se espera que a finales del 2020 alcance 17.62%.

• Si nuestros pronósticos de recuperación de la demanda nueva se cumplen, entonces la tasa de vacancia bajaría ligeramente en los próximos dos años, estabilizándose en 17.43% para 2021 y 15.98% en 2022, datos favorables para los desarrolladores de los grandes corporativos en construcción que se terminarían en estos años, tales como Corporativo Jaime Nunó, Miyana Fase II, Espacio Condesa, entre otros.

CONCLUSIONES

Las oleadas de cambio que desencadenan los periodos de crisis sobre el mercado inmobiliario han motivado a reinventarnos con un nuevo impulso, la experiencia derivada de cada recuperación siempre genera mejores prácticas para el futuro y potencia el desarrollo.

En 1995 por primera vez se generó el fenómeno ‘Flight to Quality’, derivado de la drástica reducción en renta que permitió que se transaccionaran más oficinas en el año de la crisis y en el siguiente que en 1994.

En 2001-2002 si bien hubo ligeros ajustes a la baja en renta y demanda, el mercado se reinventó creando nuevos polos de desarrollo (Nuevo Polanco, Azcapotzalco) y edificios de vanguardia con nuevas características que ayudaron a captar a grandes usuarios corporativos.

En 2008-2009, la actividad se contrajo drásticamente, pero la combinación de una tasa baja de disponibilidad, escasa nueva construcción, y una renta estable (además de una economía sana) dio pie a que iniciara un periodo de bonanza sin precedentes en el mercado inmobiliario de la CDMX de casi 10 años.

La crisis actual, cómo podemos anticipar desde ahora, creará una disrupción en la forma en que trabajamos, consumimos, nos entretenemos y vivimos. Las oportunidades que plantea este “Gran Confinamiento” (término acuñado por el Fondo Monetario Internacional), son tan profundas como sus riesgos, con ganadores y perdedores en los sectores económicos que serán determinados por el acceso y adaptación de las nuevas tecnologías, que permitan el ascenso de una economía ‘low touch’, donde el gran reto será continuar con los negocios y una vida ‘social’ manteniendo una distancia física constante con nuestros clientes, socios y amigos, al menos por un tiempo.

¿Qué tanto impactará esta nueva normalidad y por cuánto tiempo? Existen diversas opiniones, la única en la que coincidimos todos en CBRE es que en esta crisis, como siempre, México saldrá adelante.

Por: Pablo Yrizar, Vicepresidente Ejecutivo, CBRE México. Líder del Equipo de Servicios a Usuarios Corporativos de Oficinas (Propietarios e Inquilinos).

Este es un artículo de la edición 120 https://inmobiliare.com/inmobiliare-120/

Industria

FedEx Express anuncia inversión de 25.8 mdd en México

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Con el objetivo de proporcionar un mejor servicio de entregas durante la temporada alta de fin de año, la compañía de logística, FedEx Express, anunció una inversión de 25.8 millones de dólares en México

De acuerdo con Jorge Torres, vicepresidente de Operaciones para FedEx Express en México, el monto será utilizado para la contratación de más de 6,500 empleados, entre permanentes y temporales, así como hacer crecer la infraestructura nacional aérea.

“Incrementamos nuestra fuerza laboral para responder a las necesidades y altas expectativas de nuestros clientes, impulsadas por el crecimiento exponencial del comercio electrónico. Al mismo tiempo, abrimos nuevas oportunidades laborales para contribuir al desarrollo económico del país, integrando a miles de mexicanos a nuestra cultura enfocada en la gente”, detalló Torres, mediante un comunicado.

Por lo que se busca la expansión de su hub aéreo doméstico en el Aeropuerto Internacional de Toluca, Estado de México, el cual cuenta con una capacidad de procesar carga a 12 ciudades en el país, que a su vez conectan con otras 54 cada día. Asimismo, se contempla el incremento de 1,003 rutas temporales para su servicio de recolección y entrega.

“Estamos fortaleciendo activamente nuestra red con las capacidades necesarias para enfrentar lo que, se espera, sea un aumento sin precedente de envíos para esta temporada. De este modo podremos brindar a nuestros clientes, emprendedores, pequeñas y medianas empresas el mejor servicio posible durante este desafiante momento”, apuntó Torres.

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