La centralización de la actividad económica, la verticalización de las ciudades, así como el cambio en la composición familiar trae consigo nuevas tendencias en la oferta de productos residenciales.

La centralización de zonas económicas comerciales en las ciudades medianas y grandes de México, ha facilitado el desarrollo de vivienda vertical. Dentro de los ejemplos encontramos la CDMX con 827 proyectos vigentes, de los segmentos Residencial y Residencial Plus, de estos el 90% son verticales.

Analizando el caso de la Zona Metropolitana -ZM- de Monterrey, se ubicaron 97 proyectos vigentes de los segmentos Residencial y Residencial Plus -RP-, de los cuales 57% son producto vertical. La ZM de Guadalajara, presenta 161 proyectos verticales de los segmentos Residencial y RP, teniendo el segmento Residencial 77% de participación.

Lo primero que podemos observar es el avance que ha tenido la vivienda vertical en las tres principales ciudades del país, la cual ya supera el 55% en todas ellas. Sin embargo, lo que es de interés en esta ocasión, es la propensión de los desarrolladores por realizar departamentos de dos o menos habitaciones -dormitorios-, lo cual limita al cliente potencial.

En la Ciudad de México existen 577 desarrollos habitacionales verticales con una o dos recámaras en su departamento principal, es decir, el 77% de los desarrollos analizados. En el caso de Monterrey encontramos 38 proyectos, lo cual indica un 69% de proyectos con un prototipo principal de dos o menos recámaras. Mientras que Guadalajara tiene 82 proyectos con el prototipo principal inferior o igual a dos recámaras, esto representa el 66% de participación.

El focalizar el desarrollo de departamentos de dos o menos recámaras, ha repercutido en el acceso al consumidor final del producto. Este tipo de departamentos cubre las necesidades de inversionistas solteros, jubilados, parejas sin hijos o parejas con máximo dos hijos; sin embargo, en este último punto, de acuerdo a los requerimientos de privacidad de los jóvenes, estos deberán de ser del mismo género. En caso contrario deberán ser familias con solo un hijo.

Las familias con mayor cantidad de miembros deben buscar otras opciones que se adapten a sus necesidades, estas opciones van disminuyendo, ya que en los proyectos es más frecuente encontrar unidades con una o dos recámaras que con más de tres, los desarrolladores dan menos prioridad a la construcción de unidades de tres o más habitaciones.

Las opciones que tienen entonces las familias son pagar un precio mayor por departamento, muchas veces aumentando considerablemente el presupuesto o comprar un departamento o casa de segundo uso, con mayor número de recámaras.

No existe una solución fácil para esta tendencia y menos si se siguen centralizando los servicios; sin embargo, observaremos dos efectos: el primero que ya se está viviendo es la reducción en el número de integrantes por familia en las ciudades y la otra deberá ser la optimización de espacios. Esto lo observaremos en departamentos con tres recámaras en áreas cada vez más pequeñas, quitando o juntando espacios comunes del departamento, así como la reducción de recámaras.

La desconfianza de reducir espacios es comprensible, sin embargo, se observa un mercado latente de familias que están dispuestas a privarse de espacios amplios, a cambio de ubicarse en zonas centrales de la ciudad.

Por Sergio Pérez, Gerente de Comercialización de Softec

Este artículo fue de la edición 108 http://inmobiliare.com/inmobiliare-108/