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Las nuevas reglas de financiamiento en el mercado inmobiliario

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El primer webinar realizado por Inmobiliare lleva por título “Nuevas reglas de financiamiento en el mercado inmobiliario”. Dicho panel fue moderado por Guillermo Almazo, CEO de Inmobiliare, y contó con la participación de Juan Carlos Mier y Terán, Head LAM Commercial Real Estate de Global Banking de HSBC; Raúl Gallegos, Managing Director Asset Management de Credit Suisse; y Adrián Aguilera, Co Founder Vertex Private Equity Investors.

Durante la conversación se abordaron algunas perspectivas sobre las nuevas tendencias en el sector a raíz de la contingencia sanitaria por el nuevo coronavirus.

Algunos de los puntos destacados que se mencionaron son:

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1. De acuerdo con Juan Carlos Mier y Téran,  todo va a regresar a la normalidad, hay que verlo optimistamente. Lo que ayuda para la recuperación es la estructura de los créditos Real Estate con sponsors adecuados, las propiedades adecuadas y los portafolios correctos.

2. En los tipo de propiedad:

  • Industrial: “lo vemos muy bien, va a ser jalado por el apoyo del gobierno americano a las empresas de ese país, que va a jalar al producto que hay en México. No hay ningún request de relief  de servicio de ningún cliente industrial”.
  • Turismo: “En hoteles vemos la peor afectación. Los vemos cerrados. Vemos que se está pidiendo un relief de todo el servicio de deuda. Los bancos estamos tratando cómo poder ayudar. Las ocupaciones están en cero prácticamente en la mayoría”.
  • Retail: “También la está pasando muy mal; también tenemos la mayoría de los casos en request de relief (solicitud de alivio) y creo que la dinámica de los centros comerciales, sobre todo no anclados por súpers, va a cambiar mucho”.
  • Oficinas: “Aunque hay un impacto menor que en hoteles, también vemos algo de request of relief, ahí de los mismos clientes que están sufriendo en sus ventas, en sus pagos de rentas y están tratando de negociar algo”.

3. El ejecutivo de HSBC ve posible un alargamiento en los plazos de crédito: “Como las estructuras de Real Estate son muy back ended o con valums muy grandes, la verdad no cuesta mucho trabajo reestructurar. Será mucho más fácil reacomodar el tema de las amortizaciones pasándolas completamente al valum o acomodando durante el periodo de amortización, o en el peor de los casos, alargando un poco el plazo del crédito”.

4. “La liquidez en dólares es nula. Las Fibras (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) inclusive han jalado sus líneas revolventes para estar liquidas y eso nos ayuda porque aparte nos ha estado regresando en depósitos, pero eso es señal inminente de que se está viendo una falta de liquidez”.

5. Raúl Gallegos, Managing Director Asset Management de Credit Suisse, destacó: “En liquidez creo que sí estamos muy afectados. Hay un tema de importante, sobre todo del lado de los dólares. Muy rápido se afectó la liquidez, sobre todo en los bancos en su habilidad de fondeo; la forma en fondear de mediano a largo plazo cambió de la noche a la mañana dramáticamente”.

6. Argumentó que, “Para transacciones nuevas difícilmente se consigue un financiamiento de mediano a largo plazo para un desarrollo o una adquisición. Ahí estamos en stand by. No veo claridad de cuándo se puedan normalizar los mercados. Un referente importante fue la colocación de Santander de la semana pasada, creo que su estimado era colocar 7 mil millones de dólares y a un spread razonable a menos de 100 pb y no hubo los inversionistas para tomarlo y tuvieron que ir a inversionistas de afuera”.

7. “Tengo una preocupación importante en el tema macro. Tenemos que estar más alineados con Estados Unidos en cadenas de suministro y ver qué industrias serán esenciales y cuáles no, para suministrar a esas empresas con piezas al mismo tiempo que vayan abriendo allá”, gallegos expresó.

8. Adrián Aguilera, Co Founder Vertex Private Equity Investors, destacó que la actual, es “una crisis económica, psicológica y de confianza y de qué cómo y cuándo se saldrá de ella.  

9. Expresó que, “Nosotros, como inversionistas de capital privado, estamos viendo hacia adelante. En una encuesta que engloba a todos los fondos de capital privado, me llegó un correo electrónico que habla sobre el impacto del COVID-19 a largo plazo, en el futuro de las inversiones alternativas. El 63% no ve cómo va a cambiar su estrategia para hacer inversiones”.

10. Agregó que “la confianza del consumidor no está cómo para ir a pedir una hipoteca (…) los proyectos que tenemos en bienes raíces lo que estamos haciendo es aguantar y esperar a que el mercado regrese. Tenemos precios de ventas de entre 2 y 4 millones de pesos, tenemos departamentos de 10 millones de pesos y arriba de 20 y cada uno de esos segmentos van a regresar, de manera distinta”.

Si no lo viste o quieres verlo nuevamente, aquí está la repetición:

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Inversiones en activos inmobiliarios en España

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El último panel de EXNI+ 2020 presentó los beneficios de invertir en España; en el cual participaron: Diego Díaz, Responsable de Relación con Inversionistas y Desarrollo de Negocios SK Servicios España; Carlos Márquez Padilla, Director General y Co-fundador Ibvest Madrid; y Mariano J. Capellino, CEO INMSA Real Estate Investments Company; bajo la moderación de Guillermo Almazo, Publisher de Inmobiliare.

Durante el encuentro los panelistas comentaron que en todo el mundo existe un apetito histórico por tener activos inmobiliarios, sin embargo, existe poca diversificación entre países porque aparentemente es más complicado.

No obstante, “es mucho más eficiente diversificar en el Real Estate que entre bonos, acciones y tipos de cambio. Creamos en Ibvest que la gente se mantiene en su zona de confort, con una estrategia de poca diversificación, porque existen altas barreras a la entrada”, comentó Márquez. Entre las limitantes que se identifican está el hecho de conocer poco sobre el mercado de otras ciudades, además hay una barrera clara que es la distancia física, se requiere de un alto grado de tramitología, y la operación del activo no es tan sencilla.

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Ibvest busca canalizar inversiones de América a España, al momento de entender el perfil de riesgo y retorno que tiene cada inversionista y al ayudarles en todos los trámites para que puedan entrar de una manera muy sencilla a la adquisición o a la renta de inmuebles; por ello, propone mirar las propiedades como una empresa que generan retornos.

“Cuando se decide invertir se debe evaluar los flujos que genera el activo, el perfil de riesgo y la eficiencia operativa”. En la diversificación internacional lo que se debe buscar es elegir un sitio con una moneda estable, que cuente con precios de entrada por debajo del valor fundamental y que la rentabilidad se compare de manera favorable con el mercado accionario.

En el caso de Madrid, España, las condiciones de financiamiento están en un momento propicio para invertir; pese a la coyuntura tan complicada, la ciudad se ve relativamente sólida en cuanto su marco fiscal y ha sido resiliente a los movimientos, con un crecimiento muy ordenado, afirma Márquez.

De acuerdo con el directivo de INMSA ahora con esta crisis se ofrecen oportunidades únicas para lograr altos retornos en mercados sumamente seguros, estables y transparentes. Ellos lo que están aplicando es una estrategia en el mercado oportunista y distress. Que se entiende como el aprovechamiento del ciclo que es lo que permite obtener alta rentabilidad.

“Cuando tú tomas las tasas de apreciaciones que se generan en los 5 años de recuperación del mercado luego de una crisis, generalmente esa tasa supera el 10% neto de inflación; por ejemplo […] en Madrid del año 2014 al 2018 pasó por encima del 12% anual solamente de apreciación”, expresa Capellino.

La otras estrategia que implementan es comprar activos de bajo valor del banco y en subastas que es donde se producen los problemas cuando hay crisis. “Vamos a esa fuente primaria para adquirir activos mínimos entre un 20 y un 30% debajo del valor de ese momento, que además de haber caído en 40 o 50 por ciento, se compran con un descuento de un 20 a 30%. La tercera estrategia es la del valor añadido, es decir adquirir activos que requieran gestión, que estén vacíos, que necesiten de renovación, reposicionamiento y demás, con lo cual eso genera otra capa de valor agregado”.

En la diversificación internacional es fundamental la digitalización del property management para que el inquilino pueda interactuar con el gestor vía online y por supuesto que el inversionista conozca el estado en el que está su proyecto de forma que no tenga que desplazarse, comentó Diego Díaz de SK Servicios, quien agregó: “Para nosotros la cercanía es importante, por ello tenemos cinco sedes en todo el territorio nacional, que nos genera un termómetro de sensaciones muy certero en cuanto a la situación del mercado en cada ciudad”.

Asimismo, explicó que con una inversión a partir de 500 mil euros en el Real Estate español, se tiene derecho a una visa para el inversor y su familia. “Esto es muy interesante, hay muchos compatriotas que la están utilizando. Además, el gobierno español tradicionalmente está facilitando el acceso a este tipo de visas”, que no sólo es para ese país, sino para toda la unión europea.

https://www.youtube.com/watch?v=gOnUFWnMSxg

Por Redacción Inmobiliare

Este es un fragmento de la reseña de EXNI+ https://inmobiliare.com/inmobiliare-123/

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