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Las nuevas reglas de financiamiento en el mercado inmobiliario

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El primer webinar realizado por Inmobiliare lleva por título “Nuevas reglas de financiamiento en el mercado inmobiliario”. Dicho panel fue moderado por Guillermo Almazo, CEO de Inmobiliare, y contó con la participación de Juan Carlos Mier y Terán, Head LAM Commercial Real Estate de Global Banking de HSBC; Raúl Gallegos, Managing Director Asset Management de Credit Suisse; y Adrián Aguilera, Co Founder Vertex Private Equity Investors.

Durante la conversación se abordaron algunas perspectivas sobre las nuevas tendencias en el sector a raíz de la contingencia sanitaria por el nuevo coronavirus.

Algunos de los puntos destacados que se mencionaron son:

1. De acuerdo con Juan Carlos Mier y Téran,  todo va a regresar a la normalidad, hay que verlo optimistamente. Lo que ayuda para la recuperación es la estructura de los créditos Real Estate con sponsors adecuados, las propiedades adecuadas y los portafolios correctos.

2. En los tipo de propiedad:

  • Industrial: “lo vemos muy bien, va a ser jalado por el apoyo del gobierno americano a las empresas de ese país, que va a jalar al producto que hay en México. No hay ningún request de relief  de servicio de ningún cliente industrial”.
  • Turismo: “En hoteles vemos la peor afectación. Los vemos cerrados. Vemos que se está pidiendo un relief de todo el servicio de deuda. Los bancos estamos tratando cómo poder ayudar. Las ocupaciones están en cero prácticamente en la mayoría”.
  • Retail: “También la está pasando muy mal; también tenemos la mayoría de los casos en request de relief (solicitud de alivio) y creo que la dinámica de los centros comerciales, sobre todo no anclados por súpers, va a cambiar mucho”.
  • Oficinas: “Aunque hay un impacto menor que en hoteles, también vemos algo de request of relief, ahí de los mismos clientes que están sufriendo en sus ventas, en sus pagos de rentas y están tratando de negociar algo”.

3. El ejecutivo de HSBC ve posible un alargamiento en los plazos de crédito: “Como las estructuras de Real Estate son muy back ended o con valums muy grandes, la verdad no cuesta mucho trabajo reestructurar. Será mucho más fácil reacomodar el tema de las amortizaciones pasándolas completamente al valum o acomodando durante el periodo de amortización, o en el peor de los casos, alargando un poco el plazo del crédito”.

4. “La liquidez en dólares es nula. Las Fibras (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) inclusive han jalado sus líneas revolventes para estar liquidas y eso nos ayuda porque aparte nos ha estado regresando en depósitos, pero eso es señal inminente de que se está viendo una falta de liquidez”.

5. Raúl Gallegos, Managing Director Asset Management de Credit Suisse, destacó: “En liquidez creo que sí estamos muy afectados. Hay un tema de importante, sobre todo del lado de los dólares. Muy rápido se afectó la liquidez, sobre todo en los bancos en su habilidad de fondeo; la forma en fondear de mediano a largo plazo cambió de la noche a la mañana dramáticamente”.

6. Argumentó que, “Para transacciones nuevas difícilmente se consigue un financiamiento de mediano a largo plazo para un desarrollo o una adquisición. Ahí estamos en stand by. No veo claridad de cuándo se puedan normalizar los mercados. Un referente importante fue la colocación de Santander de la semana pasada, creo que su estimado era colocar 7 mil millones de dólares y a un spread razonable a menos de 100 pb y no hubo los inversionistas para tomarlo y tuvieron que ir a inversionistas de afuera”.

7. “Tengo una preocupación importante en el tema macro. Tenemos que estar más alineados con Estados Unidos en cadenas de suministro y ver qué industrias serán esenciales y cuáles no, para suministrar a esas empresas con piezas al mismo tiempo que vayan abriendo allá”, gallegos expresó.

8. Adrián Aguilera, Co Founder Vertex Private Equity Investors, destacó que la actual, es “una crisis económica, psicológica y de confianza y de qué cómo y cuándo se saldrá de ella.  

9. Expresó que, “Nosotros, como inversionistas de capital privado, estamos viendo hacia adelante. En una encuesta que engloba a todos los fondos de capital privado, me llegó un correo electrónico que habla sobre el impacto del COVID-19 a largo plazo, en el futuro de las inversiones alternativas. El 63% no ve cómo va a cambiar su estrategia para hacer inversiones”.

10. Agregó que “la confianza del consumidor no está cómo para ir a pedir una hipoteca (…) los proyectos que tenemos en bienes raíces lo que estamos haciendo es aguantar y esperar a que el mercado regrese. Tenemos precios de ventas de entre 2 y 4 millones de pesos, tenemos departamentos de 10 millones de pesos y arriba de 20 y cada uno de esos segmentos van a regresar, de manera distinta”.

Si no lo viste o quieres verlo nuevamente, aquí está la repetición:

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