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Finanzas

Lo que debes saber sobre los créditos hipotecarios para este año

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La forma más común y quizás la más ‘fácil’ de comprar un inmueble es a través de un crédito hipotecario. Sin embargo, por momentos parece un mundo complejo y desconocido entre todas las opciones que presentan las instituciones bancarias y de crédito público.

¿Cómo identificar la mejor alternativa de acuerdo a las necesidades? Ante esta disyuntiva, Julio Sánchez Azcárate, CEO de Bancompara, en entrevista exclusiva para Inmobiliare, explica que lo primero que se debe de entender sobre el mercado hipotecario y crediticio son las tasas de interés que se manejan en México.

El Banco de México (Banxico) es el responsable de marcar la tasa referencial, la cual va cambiando a lo largo del tiempo; por ejemplo, en el 2014 se obtuvo la tasa más baja del país con un 3%, hoy por hoy la tasa es de 8.25 por ciento. Cabe aclarar que la tasa de interés se mueve dependiendo de la política monetaria con respecto al valor de la moneda de cambio, principalmente con el dólar, ya que nuestra economía se encuentra intrínsecamente ligada a la de Estados Unidos.

“La perspectiva que tenemos actualmente es bastante estable durante el 2019, porque la contraparte o el par del Banco de México en Estados Unidos, es la Reserva Federal de Estados Unidos, quien ya anunció que este año no va a subir tasas” comenta el especialista de Bancompara. Esto es positivo, ya que si la Reserva Federal no sube la tasa, el dólar no se agrava respecto al peso. En este sentido, al menos en México no debería haber ningún movimiento exógeno, por lo tanto, las variaciones dependen principalmente por los sucesos al interior del país.

Las ofertas del mercado

¿Por qué en el mercado hay distintas ofertas para créditos hipotecarios? Normalmente los bancos utilizan la tasa de referencia de Banxico, la cual en este momento está en un 8.25%; a partir de ese indicador cada institución financiera plantea el esquema de sus productos considerando cierta utilidad sobre la oferta que proponen.

Por ejemplo, en estos momento el Costo Anual Total (CAT) es competitivo ya que se encuentra entre el 11.5 y 12 por ciento. Esa brecha es parte de la utilidad que tienen las entidades financieras y ciertos seguros dentro de sus esquemas de créditos. Algunos bancos apenas están actualizando sus tasas de acuerdo a los últimos movimientos de Banxico, otros por su parte bajan las tasas buscando más competencia entre los clientes.

“Lo que hemos visto en las últimas semanas, al menos tres bancos ya bajaron tasas entre 0.3% y 0.15 por ciento; por lo tanto, se ve que los bancos pronostican para este 2019 cierta estabilidad, bajando sus tasas sin tanta reserva”.

Cabe mencionar que el primer trimestre en términos económicos siempre es complicado, porque hay mucha expectativa y especulación sobre los movimientos del mercado y la política pública, “afortunadamente para este segundo trimestre, ya se ve la reactivación del mercado, se ve mucho más movimiento” al menos así lo percibe el CEO de Bancompara desde las entradas a su página web donde las personas buscan asesoría para adquirir un crédito inmobiliario.

¿Por qué es complicado saber cuál es el mejor crédito?

Sucede que muchas veces las entidades bancarias presentan su mejor tasa, la cual no necesariamente es la mejor para quién está solicitando el crédito. Al respecto comenta Julio Sánchez: “No es un mercado sólo de tasas; en un crédito se tienen que pagar comisiones por apertura, comisiones mensuales, seguro de vida, seguro de daños y avalúo, entonces hay muchos más costos relacionados. ¿Muchas veces qué pasa? hay un banco que tiene una tasa más alta que otro banco, pero en el agregado resulta más barato porque tiene seguros y comisiones más bajas”.

Por Xareni Zafra

Este es un fragmento del artículo Lo que debes saber sobre los créditos hipotecarios para este año de la edición 114
http://inmobiliare.com/inmobiliare-114/

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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