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Vivienda

¿Los ajustes que realiza Banxico en las tasas de interés afectan en la hipoteca?

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En Junio de 2020, el Banco de México (Banxico) ajustó la tasa de interés en la hipoteca, por lo que la Junta de Gobierno disminuyó 50 puntos base la tasa de interés interbancaria, es decir, de 5.5 pasó a 5 por ciento. 

Este ajuste no afectará a los créditos hipotecarios previamente contratados. “A partir de que firmaste las escrituras, las condiciones quedaron pactadas durante el plazo del préstamo“, según Falvio Franyuti, director general de Crediteka

Por lo que el portal inmobiliario Propiedades.com recomienda a los interesados de una vivienda elegir la mejor hipoteca, ya que es un crédito de alto valor y a largo plazo.

Cabe señalar que un aumento o disminución en las tasas de interés por parte de Banxico sí influye en dos cosas:  

  • Cuando se contrata un nuevo crédito hipotecario
  • Si se hace un cambio en las condiciones del préstamo ya existente. 

En relación con el segundo punto, Gabriela Miranda y Alfonso Ramírez, directora y socio-fundador y director de ventas de GAAL Asesores, respectivamente, mencionan que todos los bancos tienen un producto de mejora de hipoteca. Por lo que para realizar un cambio se debe considerar: 

  • Tiempo: Existen bancos que permiten cambiar de hipoteca a partir de los seis meses de haberlo contratado. Mientras que hay otros que permiten realizar esta acción hasta el año. 
  • Costo: El préstamo solicitado debe ser por el 80 u 85% del valor de la propiedad. 

Los especialistas comentan que se puede cambiar de banco las veces que se necesiten, siempre y cuando se pague el costo asociado de escrituración. 

Tasas de interés en Sofomes y Sofipos 

De acuerdo con Flavio Franyuti, si se adquirió una hipoteca con una Sofome o Sofipo , la tasa de referencia de Banxico no influyen en estos productos, ya que estas entidades financieras no bancarias tienen fuentes de fondeo distintas a los bancos. 

¿Qué se debe tomar en cuenta al elegir una hipoteca? 

Un crédito hipotecario se conforma de: Tasas de interés, Comisiones (por apertura, automatización diferida o investigación), seguro (vida y daños) y Costo Anual Total (CAT). 

Por lo que Enrique Margain, coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), recomienda observar el CAT para comparar las opciones crediticias en el mercado, así como analizar el comportamiento del portafolio. 

Para poder obtener un crédito hipotecario se debe considerar “los ingresos de cada personas, ya que este debe garantizar la solvencia y liquidación del préstamo”, explica Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com.

Vivienda

Oportunidades de mercado para desarrollo de vivienda nueva en Zona Centro de la CDMX

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La zona Centro de la CDMX representa un importante sector de la ciudad que, a lo largo del tiempo, siempre ha presentado una concentración de espacios tanto de uso comercial como de servicios, oficinas de gobierno y privadas, espacios para la salud, diversas áreas de esparcimiento y espacios de entretenimiento, los cuales atraen a una gran parte de la población que habita en la Ciudad, además de personas que, por varias razones, viajan de otras ciudades o países como turistas o por temas laborales.

Luis Martín Medina
Gerente de Consultoría en Softec.

En los últimos años, el sector inmobiliario ha presentado una reactivación en el desarrollo de nuevos proyectos en los diferentes giros, tanto de vivienda, comercio y oficinas, principalmente. Teniendo como objetivo, reactivar la actividad económica y redensificar algunas zonas del Centro de la Ciudad de México; tomando en cuenta que esas colonias tienen una buena infraestructura, equipamiento urbano, accesibilidad y transporte público.

La reactivación de dicha zona se inició en la década pasada, en áreas con mayor atractivo y valor, pero al tiempo, el desarrollo se expandió hacia zonas que en otros años eran menos atractivas. Lo cual permite ampliar la oferta inmobiliaria en diferentes segmentos y nichos de mercado, ampliando la oferta principalmente de vivienda nueva para las familias con diferente poder adquisitivo, que trabajan en las colonias ubicadas en el centro de la Ciudad.

En este sentido, destacan las colonias que en los últimos años han reactivado la actividad inmobiliaria con el desarrollado de proyectos de vivienda nueva; por ello, presentamos el análisis de la tendencia del mercado, así como una muestra de la oferta vigente en colonias que presentan características similares en la distancia a los núcleos de actividad, accesibilidad sobre vialidades principales, entorno socioeconómico homogéneo en los segmentos bajo análisis. Las colonias que conforman la zona de influencia son: Doctores, Buenavista, Santa María la Ribera, Guerrero, Centro, Roma Norte, Juárez, San Rafael, Algarín, Obrera, Peralvillo, Asturias, Atenor Salas, Atlampa y Maza.

Resumen de la evaluación
del mercado de vivienda nueva
vigente en la zona analizada

La tabla muestra la tendencia de mercado de vivienda nueva en los últimos 3 años; durante la cual, se observa que la oferta de vivienda y número de unidades creció el 75%; pero el volumen de ventas mensual presentó un decremento del 3%. El volumen de inventarios creció 2.4 veces, mientras que la absorción promedio por proyecto se redujo de 2 a 1 unidad mensual.

La gráfica de tendencia de mercado muestra que las ventas
mensuales para el segmento Medio desde el tercer trimestre
de 2017 hasta el segundo trimestre del 2020
, oscilaron
entre 28 y 52 unidades mensuales, mostrando variaciones
importantes con una tendencia a la baja al final del periodo.

Gráfica: Vocación y tamaño del
mercado (ventas por mes)

El segmento Residencial ha tenido más dinamismo en sus
ventas mensuales durante el mismo periodo, registrando su
menor venta mensual en el tercer trimestre de 2017,
con una
venta de 41 unidades; mientras que el registro de mayores
ventas mensuales se dio en el segundo trimestre del 2018,
con un total de 82 unidades vendidas por mes; sin embargo,
las ventas totales por mes registraron para el segundo
trimestre del 2020 un total de 49 unidades vendidas.

El segmento Residencial Plus muestra un dinamismo más
bajo en las ventas totales por mes durante el mismo periodo;
registrando una venta total de 31 unidades por mes en el
cuarto trimestre de 2017 y una venta total de 6 unidades por
mes en el primer trimestre del 2019
; cerrando el periodo
con una venta total de 14 unidades por mes para el segundo
trimestre del 2020.

Evolución del número de proyectos
en venta

La evolución del número de proyectos en venta, muestra
que los proyectos en venta para los sectores Residencial y
Residencial Plus presentan una tendencia al alza; en cambio,
el segmento Medio, ha mostrado descenso durante el tercer
trimestre del 2017 y hasta el segundo trimestre del 2020.

El Segmento Residencial inició el periodo con un total de
22 proyectos vigentes en el tercer trimestre del 2017 y cerró
el periodo con un total de 56 proyectos vigentes para el
segundo trimestre del 2020,
reflejando una clara tendencia
al alza.

El segmento Residencial Plus registró un proyecto vigente
en el tercer trimestre del 2017 y ha ido incrementando de
manera constante hasta el segundo trimestre de 2020 con
un total de 7 proyectos vigentes.

A continuación se presentará un resumen de la oferta
vigente de vivienda nueva en la zona
; la tabla nos desglosa
los proyectos por clasificación, se muestra la cantidad de
proyectos en la zona, las áreas, precios, precios/m2 tanto
mínimos, máximos y promedio, así como las variables de
desempeño de los proyectos.

Se observa que los desarrollos clasificación Residencial (R)
son la mayoría en la zona bajo estudio

Sin embargo, estos datos contrastan con las ventas
mensuales promedio por proyecto, dado que los proyectos
del segmento Residencial están colocando 0.8 unidades
mensuales por proyecto; lo cual contrasta con el segmento
Residencial Plus, donde los proyectos desplazan en
promedio 1.8 unidades.
Es muy importante tomar en cuenta
el tamaño promedio de los proyectos y el éxito comercial
dado que una variable muy importante es el tiempo en el
que logran colocar los inventarios que se encuentran en
etapa de comercialización y venta. En este sentido, el éxito
comercial es de 2.2%, lo que nos indica que el tiempo de
desplazamiento del inventario es de 45 meses (3.8 años).

Como se puede observar en el mapa, existe una amplia
oferta en esta zona en los segmentos Medio ($800 mil a
$2 millones), Residencial ($2 millones a $4.4 millones) y
Residencial Plus (por arriba de los $4.5 millones).

En resumen, el mercado del Centro de la Ciudad de
México, es un mercado muy competido que presenta
una oferta diferenciada en los diferentes segmentos
de mercado con una opción variada para los clientes
potenciales que buscan una vivienda del segmento Medio
y Residencial,
en el rango de precio de $1.2 a $4.4 millones
de pesos, que es cada vez más escasa en otras zonas de
mayor plusvalía en la Ciudad de México.

No obstante, es muy importante contar con información
de mercado confiable y oportuna del segmento de interés,
esto con la finalidad de identificar las oportunidades que
presentan las colonias con mayor potencial del mercado.
Así como para definir las características que deberá contar
el nuevo proyecto, en lo que se refiere a la definición de
producto y precio, área habitable, acabados, amenidades,
cajones de estacionamiento y otras características.

Todo esto permitirá lograr un proyecto diferenciado
y competitivo en esta zona que presenta una gran
oportunidad para el desarrollo y reciclaje de predios, ya
que cuentan con infraestructura, equipamiento, servicios
y transporte; además de la cercanía hacia los centros de
trabajo de los principales corredores de oficina.

Por Luis Medina, Gerente de Consultoría en Softec

Este es un artículo de la edición 122 https://inmobiliare.com/inmobiliare-122/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son
responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la
posición de Inmobiliare.

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