Los contratos de arrendamiento de oficinas en tiempos de Covid-19

La emergencia sanitaria originada por el Covid-19 ha generado graves afecciones del contrato de arrendamiento, ya que puede existir una incapacidad de pago derivado del cese obligatorio de las actividades corporativas y la crisis económica.

El problema que se plantea es determinar quién soporta el riesgo,  ya que el incumplimiento en este momento no se está originando por dolo, culpa o negligencia, sino por una situación mayor sin precedentes como la pandemia.

La situación que afecta a México es parecida a lo que sucede en todo el mundo, ya que muchos países cerraron oficinas y se encuentran en el proceso de volverlas abrir, expresa en entrevista para Inmobiliare, Pedro Azcué, CEO de JLL México.

“Vemos que muchas de la gente en las oficinas va a continuar en home office, no porque sea mejor, no es porque les guste, no porque es la panacea, simple y sencillamente porque no hay otra opción. A algunos les gustará, otros dicen que son más productivos, pero no va haber opción, por lo menos de aquí a fin de año”.

Respecto a los contratos de arrendamiento Azcué comenta que para estas fechas la mayoría de inquilinos ya han tenido alguna plática con su arrendador. En el caso de ser un usuario que ha identificado que ya no va a necesitar más las instalaciones, lo mejor es finiquitar el contrato con ayuda de un notario o corredor público, diciendo que por causas de fuerza mayor se cancela el contrato. 

Sin embargo, dicho escenario aplica para muy pocas firmas, “la mayoría de las empresas necesita de sus oficinas para seguir operando, no le interesa abandonarlas y no volver a tenerlas nunca más. Hay archivos, documentos, máquinas que las necesitan y no puedes decir: ya me voy, sobre todo si tienes una operación más grande”.

Por ello, es fundamental llegar a un acuerdo uno a uno; hay arrendadores que pueden ser flexibles y durante la contingencia llegar a reducir la renta, con un diferimiento que después será pagado, es decir, funciona como un préstamo. Otros pocos, está ofreciendo un descuento del 25% al 50%.

Pedro Azcué aclara que la vía que no recomendaría sería el litigio al no estar de acuerdo con un contrato, ya que en este momento los juzgados se encuentran cerrados “y después de la pandemia, una vez que abran, la cantidad de temas que tendrán que resolver causadas por la contingencia será inmensa, además de muchos otros casos que son normales normales”.

En este sentido, los tiempos que puede tardar un proceso legal son totalmente inciertos, además que el descuento que se logre con el litigio sea proporcional al gasto que se realice en abogados.

“Lo más prudente para un arrendador y un arrendatario, es que se junten y lleguen a un arreglo”.

Hoy en día, las tasas de desocupación de oficinas son muy altas y el mercado está muy competido, por lo que, es un muy buen momento para los inquilinos que necesitan expandir sus operaciones o bien tienen un contrato próximo a expirar, ya que podrán conseguir mejores espacios.

“Como inquilino vas a poder hacer negociaciones maravillosas que probablemente no las hubieras podido lograr en enero, y como arrendador se va tener que ser muy flexible, porque se tiene que atraer nuevos clientes y se debe tener la manera de retener a los que  ya se tienen”, concluye Azcué.

Durante el segundo trimestre del 2020, en términos generales en todos los mercados corporativos mexicanos existió una sobre oferta. Registrándose los mayores incrementos de vacancia en Querétaro y Puebla, con 16% y 7% respectivamente. Lo que empieza a generar presión para los desarrolladores y arrendadores.