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Los mercados inmobiliarios, la estabilidad financiera y la economía

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El mercado inmobiliario y las dinámicas de financiamiento tuvieron notorias modificaciones debido al impacto económico de la pandemia. De manera general, los bancos están preparándose para una crisis de riesgo crediticio no sólo en el sector de bienes raíces, explicó Juan Carlos Mier, Head of Real Estate México y LATAM en HSBC. 

Durante los primeros meses, evaluaron los créditos susceptibles a aplicar reliefs de modo que no afectara ni al cliente ni al banco. Y ahora la atención se concentra en identificar si ese alivio financiero fue suficiente o si algunas propiedades requieren mayor apoyo, detalló.

En resumen, el objetivo de los organismos financieros es determinar qué programas deben reestructurarse de fondo en cuanto a créditos, antes de iniciar 2021 para evitar repercutir en el balance de los bancos, precisó el especialista.

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Por su parte, Pedro Azcue, CEO de JLL México, indicó que aunque el mercado y su comportamiento presenta diferencias por subsector en cada región del país, puede observarse como factor común la renegociación de contratos.

Los especialistas, reconocieron que algunos de los más afectados por la crisis sanitaria son: el segmento de oficinas debido a la incertidumbre sobre el nivel de demanda y absorción; el de retail, una de las áreas que de acuerdo con Mier tuvo que recibir más alivios financieros; y el de hoteles por el impacto en el flujo de liquidez y registro cero de ingresos durante los primeros meses

Respecto al sector vivienda, Alberto de la Garza Evia, Fundador y Director Ejecutivo de Internacional de Inversiones, comentó que entre las acciones tomadas desde su empresa, además de la reestructuración de contratos, revisaron los proyectos activos para reducir costes, modificaron el tamaño y adaptaron los espacios a las nuevas necesidades, invirtieron en herramientas digitales para la comercialización, y cancelaron nuevos desarrollos, principalmente de oficinas. 

Sobre la inversión inmobiliaria, Gerardo Zambrano, Vicepresidente de Administración y Finanzas en FINSA, valoró que las Afores aún cuentan con capital pero ahora lo invertirán con mayor cautela y con criterios mucho más selectivos para los proyectos. Aunado a esto, encontraron que hay ‘nuevos jugadores internacionales’ en busca de posiciones directas en México, pero para ambos casos, un tema fundamental es que el país tenga la capacidad de dar certeza jurídica.

En este sentido, Zambrano aseguró que la firma del T-MEC podrá beneficiar a México, sobre todo en la industria logística y de manufactura. Los expertos coincidieron en que el sector industrial ha sido uno de los menos afectados e incluso, ha mostrado mucha actividad de compraventa y construcción.

El VP de Finsa, afirmó que hay mucho interés por invertir en ese sector a nivel mundial ya que muchas empresas e instituciones están buscando hacia dónde re-dirigir su capital. Y algunas de las ventajas que encuentran en los desarrollos industriales son que los productos están generalmente dolarizados, su construcción toma poco tiempo y la tasa de desocupación es más baja que la de oficinas, resolvió el CEO de JLL.

“Hay diferentes ciclos para cada sector de bienes raíces, y hoy el menos afectado es el nuestro, hemos tenido la oportunidad de buscar nuevo capital para el crecimiento”, manifestó Zambrano. 

Entender esa naturaleza cíclica de la industria será un gran aliado para la recuperación pues da la oportunidad de replantear modelos de negocio más resilientes y diversificados, expresó Mier. “El mercado de real estate en México, por la disciplina que tiene entre quienes financian y los desarrolladores, está en buena posición para salir bien librado”, añadió.

“Hay que mantener la calma y el optimismo para tomar las mejores decisiones en nuestra empresa y actividades, aprovechando los vacíos que vayan quedando y las oportunidades que se presenten”, concluyó Alberto de la Garza.

En el siguiente link puedes ver el panel Los mercados inmobiliarios, la estabilidad financiera y la economía de REB+ Summit Monterrey 2020

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Inversiones en activos inmobiliarios en España

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El último panel de EXNI+ 2020 presentó los beneficios de invertir en España; en el cual participaron: Diego Díaz, Responsable de Relación con Inversionistas y Desarrollo de Negocios SK Servicios España; Carlos Márquez Padilla, Director General y Co-fundador Ibvest Madrid; y Mariano J. Capellino, CEO INMSA Real Estate Investments Company; bajo la moderación de Guillermo Almazo, Publisher de Inmobiliare.

Durante el encuentro los panelistas comentaron que en todo el mundo existe un apetito histórico por tener activos inmobiliarios, sin embargo, existe poca diversificación entre países porque aparentemente es más complicado.

No obstante, “es mucho más eficiente diversificar en el Real Estate que entre bonos, acciones y tipos de cambio. Creamos en Ibvest que la gente se mantiene en su zona de confort, con una estrategia de poca diversificación, porque existen altas barreras a la entrada”, comentó Márquez. Entre las limitantes que se identifican está el hecho de conocer poco sobre el mercado de otras ciudades, además hay una barrera clara que es la distancia física, se requiere de un alto grado de tramitología, y la operación del activo no es tan sencilla.

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Ibvest busca canalizar inversiones de América a España, al momento de entender el perfil de riesgo y retorno que tiene cada inversionista y al ayudarles en todos los trámites para que puedan entrar de una manera muy sencilla a la adquisición o a la renta de inmuebles; por ello, propone mirar las propiedades como una empresa que generan retornos.

“Cuando se decide invertir se debe evaluar los flujos que genera el activo, el perfil de riesgo y la eficiencia operativa”. En la diversificación internacional lo que se debe buscar es elegir un sitio con una moneda estable, que cuente con precios de entrada por debajo del valor fundamental y que la rentabilidad se compare de manera favorable con el mercado accionario.

En el caso de Madrid, España, las condiciones de financiamiento están en un momento propicio para invertir; pese a la coyuntura tan complicada, la ciudad se ve relativamente sólida en cuanto su marco fiscal y ha sido resiliente a los movimientos, con un crecimiento muy ordenado, afirma Márquez.

De acuerdo con el directivo de INMSA ahora con esta crisis se ofrecen oportunidades únicas para lograr altos retornos en mercados sumamente seguros, estables y transparentes. Ellos lo que están aplicando es una estrategia en el mercado oportunista y distress. Que se entiende como el aprovechamiento del ciclo que es lo que permite obtener alta rentabilidad.

“Cuando tú tomas las tasas de apreciaciones que se generan en los 5 años de recuperación del mercado luego de una crisis, generalmente esa tasa supera el 10% neto de inflación; por ejemplo […] en Madrid del año 2014 al 2018 pasó por encima del 12% anual solamente de apreciación”, expresa Capellino.

La otras estrategia que implementan es comprar activos de bajo valor del banco y en subastas que es donde se producen los problemas cuando hay crisis. “Vamos a esa fuente primaria para adquirir activos mínimos entre un 20 y un 30% debajo del valor de ese momento, que además de haber caído en 40 o 50 por ciento, se compran con un descuento de un 20 a 30%. La tercera estrategia es la del valor añadido, es decir adquirir activos que requieran gestión, que estén vacíos, que necesiten de renovación, reposicionamiento y demás, con lo cual eso genera otra capa de valor agregado”.

En la diversificación internacional es fundamental la digitalización del property management para que el inquilino pueda interactuar con el gestor vía online y por supuesto que el inversionista conozca el estado en el que está su proyecto de forma que no tenga que desplazarse, comentó Diego Díaz de SK Servicios, quien agregó: “Para nosotros la cercanía es importante, por ello tenemos cinco sedes en todo el territorio nacional, que nos genera un termómetro de sensaciones muy certero en cuanto a la situación del mercado en cada ciudad”.

Asimismo, explicó que con una inversión a partir de 500 mil euros en el Real Estate español, se tiene derecho a una visa para el inversor y su familia. “Esto es muy interesante, hay muchos compatriotas que la están utilizando. Además, el gobierno español tradicionalmente está facilitando el acceso a este tipo de visas”, que no sólo es para ese país, sino para toda la unión europea.

https://www.youtube.com/watch?v=gOnUFWnMSxg

Por Redacción Inmobiliare

Este es un fragmento de la reseña de EXNI+ https://inmobiliare.com/inmobiliare-123/

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