Los nuevos conceptos y retos para los centros comerciales

Actualmente en México  conviven las FIBRA´s, los CKD’s , algunos inversionistas  internacionales como PGIM y proveedores de  deuda tales como  MetLife, así  como fondos de  pensiones  como Cadillac  Fairview, inversionistas  independientes  como Equity International  de Sam Zell , fondos soberanos  de  todo el mundo, Family Offices  como Tresalia, fondos privados y High Net Worth Individuals  –HNW– Sin embargo, lo cierto es que  el panorama actual  del financiamiento  de los centros comerciales  en México es muy diferente  al que existía  en el país cuando  se comenzaron a desarrollar  centros comerciales  modernos hace 50 años. Tal  vez el problema  actual es que existe  un exceso de liquidez  que está encareciendo  el  valor de los proyectos a diferencia  del pasado donde  el alto costo  del dinero  era lo que impactaba  el costo de  desarrollar  centros comerciales.

Pero para entender  un poco más de la situación  actual de la industria  en México, tuvimos la oportunidad de  entrevistar a un experto, Erez Cohen, Chief Investment Office de Thor Urbana, quien ha visto  cómo la industria  ha evolucionado  en los años recientes:
¿Cómo se ve el outlook de centros comerciales en México?
El desarrollo de nuevos centros comerciales, así como  la ampliación de proyectos  existentes, está muy activo  en México, actualmente tenemos  casi 700 centros comerciales – proyectos con más de 10 mil metros cuadrados rentables – en operación  y más de 50 en desarrollo en  todo el país . De estos, los Centros Comunitarios  y Power Centers  representan a más del  65%  del producto total. Del remanente  los centros comerciales  regionales son  como 25% y el resto  son Fashion Centers, Lifestyle centers, Outlet Specialty  en usos mixtos, etcétera. Casi un tercio del inventario total, es decir 21 millones de  metros cuadrados  rentables  se encuentran en la zona  metro de la Ciudad De México. La información  que nosotros analizamos  en Thor  para ver  el mercado, como ventas  de ANTAD, ventas de minoristas, ventas de autos, crecimiento en el empleo formal, remesas, empleo formal, etcétera  son en su mayoría  números buenos. Sin embargo  también hay retos por delante.
¿Cuáles son algunos de esos  retos?
A nivel macro, tenemos actualmente una inflación alta, corrupción  en diversos niveles  del gobierno  y el desafío con la inseguridad. A nivel micro, tenemos algunas ciudades  en donde obtener permisos es muy complicado y en varios mercados  también vemos que entran desarrolladores a construir  más del mismo  producto existente.
¿Hay suficiente  capital invirtiendo en el mercado  del retail?

Actualmente, hay una sobre liquidez en el mercado, sin embargo eso no se traduce  necesariamente  en una saturación. A diferencia del mercado de oficinas  o industrial, donde el bien raíz se parece mucho más a un bono o a una materia prima,  el mercado de retail  se basa totalmente en la experiencia , convivencia  y diversión del consumidor final. Nosotros en Thor, no nos  enfocamos en sí hay  muchos  o pocos metros cuadrados  per cápita  o per ciudad  sino en entender qué tipos de experiencias  y espacios  comerciales se ofrecen  en ese mercado. Una ciudad podría  tener muchos centros comerciales  viejos u obsoletos y aún as, presentar oportunidades  y lo mismo es cierto en una ciudad en donde hay  pocos centros comerciales  y la oportunidad es pequeña  porque los productos  correctos ya existen para esa ubicación. El mercado inmobiliario  se basa fundamentalmente  en oferta  y  demanda  y el nicho  de retail  que nosotros vemos totalmente desatendido  es el Lifestyle  y Town Centers. Es un producto innovador que la gente demanda  y existe muy poca oferta.
¿Hay suficientes instituciones financiando  la construcción y/u operación de centros comerciales?

Hay varias instituciones, principalmente  bancos, que están activamente prestando pesos y dólares -dependiendo del ingreso  del activo- para financiar todo tipo de construcciones  y operaciones de  centros comerciales. El típico comité de riesgos de un banco  le sigue gustando  financiar  Power Centers y centros comunitarios anclados con un Walmart, pero lentamente  están viendo lo que está  pasando en EEUU y empezando a ver los retos  de este modelos.

Poco a poco, muchos supermercados  y tiendas departamentales van a cerrar sus tiendas, si uno estudia  la historia de las marcas  de EEUU en México  podrá notar  que eventualmente empiezan a sufrir de la misma manera  que allá porque ya vivimos un mundo global. Solo hay que ver el ejemplo  de K-Mart. A nosotros  nos están prestando  diferentes bancos para la construcción de  nuestro producto, que es diferente al típico  proyecto y  es como nosotros vemos  el  centro comercial  de 2025. Sin embargo, tuvimos que  tener reuniones con bancos, enseñarles datos y estadísticas de por qué creemos  que éste es el producto correcto. Los bancos  entienden que no estamos  reinventando el negocio, únicamente  estamos siguiendo  la lógica  y tendencias mundiales. Por ejemplo, si vemos  que en EEUU no se ha desarrollado un centro comercial  cerrado desde 2006, ¿porque quisiéramos desarrollar un centro comercial cerrado en México?
También vemos que por primera vez en la historia, ya hay fondos Mezzanine dedicándose  a prestar a desarrolladores  e inversionistas inmobiliarios deuda. Esto es en parte  por el hueco  que dejó Blackstone  cuando adquirió  a GE. Estos  nuevos jugadores  viene a sofísticar  el mercado y llenar  un segmento desatendido , nosotros creemos  que eventualmente  llegará, se firmará un mercado de CMBS en México.

 
Por Jorge Lizán , Managing  Director de Lizan Retail Advisors (LRA), con la colaboración especial  de Erez  Cohen , Chief Investment  Office de Thor Urbana
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